【正文】 發(fā)商站在世人面前。對立與仇視何以愈演愈烈 房地產(chǎn)商與購房者之間關(guān)系，近來人們憂慮地覺察到，它惡化程度在在市場上日益表現(xiàn)為對立與仇視的態(tài)勢。盡管我們不能整體上這樣判斷，但在局部市場，在某些地區(qū)，在部分開發(fā)商與購買者之間人們是強(qiáng)烈感受得到的。如果我們在媒體上進(jìn)行一番求索，更會印證上述判斷。這種買賣雙方的對立仇視情緒，往往會因?yàn)樯鐣?jīng)濟(jì)環(huán)境因素的介入而火上加油，愈演愈烈。這里首先我們要說的是觀望者。不錯，旁觀者清。他們看到了買賣雙方的不平等，看到了房價離譜地上漲，特別是看到了房地產(chǎn)商的所作所為，因而逆反地對待房地產(chǎn)商的言與行。旁觀者們或者準(zhǔn)買房者這些看法，在現(xiàn)實(shí)生活中是購房者最容易接受的。因?yàn)樗麄兣c房地產(chǎn)商沒有利益關(guān)系，他們與購房者的利益是一致的。其次，政府主管部門或者政府官員的某些表態(tài)，比如對打壓房價的看法，對預(yù)售制的觀點(diǎn)，對買賣雙方爭議的表態(tài)，往往被購房者認(rèn)為是“位偏架”，是明里暗里支持房地產(chǎn)商。有關(guān)建設(shè)部門已經(jīng)成為房地產(chǎn)商的“后臺”的說法在民間是共識。再次，由于媒體的披露，特別是互聯(lián)網(wǎng)的全天候地、全方位地傳播，使得人們對房地產(chǎn)商的經(jīng)營行為中的各種法則有了整體而連貫的看法，從而堅定了人們對房地商及其產(chǎn)品的懷疑。最后，其它一些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都在加劇了人們對房地產(chǎn)商的負(fù)面看法：一是諸多房地產(chǎn)商都是從“空手套白狼”開始自己的財富聚集歷程的；二是中國財富榜上，比例最大，上升最快的富豪，就是房地產(chǎn)商；三是與此形成反差的是，納稅大戶卻往往不是房地產(chǎn)商們；四是地產(chǎn)資本與權(quán)力資本的勾結(jié)，致使一批批染指地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)干部腐敗倒臺。市場經(jīng)濟(jì)，是一個誠信經(jīng)濟(jì)，失去誠信從而充滿仇視是不健康的。在這種心態(tài)下的交易也令人擔(dān)憂的。 買賣雙方應(yīng)該是一種平等的交易行為。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)有句名言：買賣是天生的平等派。如果買賣雙方產(chǎn)生了不信任，進(jìn)而演化為一種仇視心理，將是市場經(jīng)濟(jì)的不幸。以目前可以預(yù)見的前景而言，首先，這種仇視心態(tài)會使房地產(chǎn)發(fā)展方向走偏，也就是說會影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正確方向。其次，會加劇貧富之間的對立，會加劇生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間的對立。再次，會使商品交易中的投機(jī)行為盛行。那末人們要問，究竟這種仇視與對立的深層或者背后的原因何在？撇開其它因素不說，單就經(jīng)濟(jì)因素而言，買賣雙方之間對立仇視的種子，是由誠信危機(jī)之手親自埋下的。換句話說，目前房地產(chǎn)商的信用危機(jī)是問題的本質(zhì)所在。不說房地產(chǎn)商面對政府，面對銀行，面對合作者的信用危機(jī)，單就房地產(chǎn)商對購買者，從已經(jīng)暴露出的大量事實(shí)來看，其誠信就大受質(zhì)疑。理性，誠信與房地產(chǎn)市場的希望愿景 不錯，經(jīng)濟(jì)學(xué)講理性人，但在現(xiàn)實(shí)生活中，每個人都是活生生的，有血有肉的，都富于感性、充滿感情。這樣，每一宗買賣行為，都可能是富于感性的理性選擇行為。也就是說，盡管每個人的每次交易行為，都可能是盡量地理性決策，但又不可避免地受感情因素影響。特別是，在當(dāng)前購買者有著對房地產(chǎn)商如此大的成見，反過來房地產(chǎn)商有著對購買者那樣深的偏見，在這種背景下，房市一定是被干擾的，價格一定是扭曲的。不過，我們也不必太過夸張地看待交易中的感性因素，因?yàn)樵谝欢ǖ臅r間流程中，在一定的市場跨度中，理性的校正作用是根本的。 就我接觸地的消費(fèi)人群，確實(shí)你時時能夠感受人們對建筑產(chǎn)品的不信任。“從南京到北京，買家沒有賣家精”。在樓房產(chǎn)品的信息掌握方面，購買者永遠(yuǎn)是弱勢。無論如何，他知道的永遠(yuǎn)只是全部信息的一部分。幾乎每個購房者都有這樣的經(jīng)歷，交易結(jié)束后最終你總會發(fā)現(xiàn)自己又某些方面上當(dāng)受騙了。在這方面，主要責(zé)任在于開發(fā)商與管理者。企業(yè)要取信于消費(fèi)者，真正將人民幣當(dāng)做企業(yè)信譽(yù)的選票，就必須盡量多的提供房地產(chǎn)產(chǎn)品信息。這種信息不應(yīng)當(dāng)是局部的，是對自己有利的，而必須是全部的，全息的。盡管這很難做到，但卻是一個努力的方向。我想，有了企業(yè)的這種誠懇善意，消費(fèi)者終究會買賬的、會相信的。更為重要的，政府的經(jīng)濟(jì)管理職能要起作用，并且要建立健全整套的法律法規(guī)，要制訂必要的經(jīng)濟(jì)政策，迫使企業(yè)誠信經(jīng)商，否則將受到嚴(yán)重懲罰。 毫無疑義，彌漫于房地產(chǎn)市場中的對立與仇視心態(tài)是有害的。對消費(fèi)者而言，在這種心態(tài)的驅(qū)使下的交易，必然會遠(yuǎn)離理性，必然會做蠢事；對開發(fā)商而言，輕視乃至蔑視消費(fèi)者利益，必然會為此付出更為昂貴的代價；對管理者而言，會加大市場管理成本，從而加重每個納稅人的負(fù)擔(dān)。不過，面對中國房地產(chǎn)市場，我覺得仍然有些值得我們期待與想象的東西，它大約是我們的希望愿景。比如，廣大消費(fèi)者在一次次的買賣中變得更成熟，變得更理性，應(yīng)對買賣過程中的突發(fā)事件的承受力與應(yīng)變力也在提高；同樣開發(fā)商在成長中也學(xué)會了遵循市場規(guī)則，也逐步與國際規(guī)范的原則接軌，也正在接受買賣雙贏的新市場規(guī)則；政府管理層也在學(xué)著通過國家經(jīng)濟(jì)政策校正企業(yè)的走偏行為，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益；如此等等。反思房地產(chǎn)業(yè)納稅多少之爭：好地產(chǎn)商的標(biāo)準(zhǔn)　　【開利地產(chǎn)觀察】一張2004年度中國納稅五百強(qiáng)的榜單再一次將房地產(chǎn)業(yè)置于輿論的風(fēng)口浪尖上。9月12日，國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司與《中國稅務(wù)》雜志社共同發(fā)布了2004年度中國納稅百強(qiáng)排行榜，嗅覺敏銳的媒體發(fā)現(xiàn)，在這張榜單中，房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠進(jìn)入前300強(qiáng)。質(zhì)疑隨之而來?！柏敻痪奕?，納稅侏儒”之類的標(biāo)題頻頻見于那幾日的報端、地產(chǎn)新聞的網(wǎng)頁之上?！　∫灿械禺a(chǎn)商坐不住了。任志強(qiáng)撰文洋洋灑灑三千言，條分縷析地列舉了六大條房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)入300強(qiáng)的原因；潘石屹在9月16日的SOHO小報網(wǎng)網(wǎng)聊中聲明，按實(shí)際的納稅額，SOHO中國下屬的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)公司可以進(jìn)入“納稅500”強(qiáng)，但是國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司在統(tǒng)計的時候漏掉了紅石建外的企業(yè)所得稅。真相還是誤解　　公眾對于房地產(chǎn)企業(yè)沒有位列納稅300強(qiáng)的直觀反應(yīng)大多是：這個行業(yè)利潤這么高，為什么沒有對國家稅收作出與之相對應(yīng)的貢獻(xiàn)？可見其中的“貓膩”太多?！　∵@是事實(shí)的本來面目還是輿論的誤解？　　在任志強(qiáng)歸結(jié)的六條原因中，有一條是“隨產(chǎn)品不可移動性而分別納稅”，并以萬科為例，指出集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在全國各地投資生產(chǎn)，但在稅收上是以該企業(yè)在各地注冊的項(xiàng)目公司分別納稅，最終稅收統(tǒng)計分散于產(chǎn)品生產(chǎn)地而無法集中。　　國家稅務(wù)總局計劃與統(tǒng)計司業(yè)務(wù)處陳處長證實(shí)，在統(tǒng)計的時候是遵照各地國稅、地稅上報的數(shù)據(jù)，以單個公司為單位匯總的，沒有將整個集團(tuán)下面所有公司納稅的總額進(jìn)行統(tǒng)計。但這并不是只對于房地產(chǎn)業(yè)，榜單上所有的行業(yè)都是這樣操作的?！　∪f科集團(tuán)提供的2004年度納稅明細(xì)中，據(jù)萬科的了解，全國房地產(chǎn)企業(yè)中無出其右者。萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮表示，上市公司納稅百強(qiáng)和中國納稅500強(qiáng)排名的計算方法，不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅情況；另外，產(chǎn)品地域特色濃重、企業(yè)規(guī)模較小也是制約房地產(chǎn)企業(yè)納稅額的兩個因素。　　本次榜單的發(fā)布方《中國稅務(wù)》雜志社張木生社長則認(rèn)為，輿論對于房地產(chǎn)業(yè)是否納稅“清白”的質(zhì)疑自然有其現(xiàn)象依據(jù)。良性的開發(fā)企業(yè)肯定存在，但是在納稅上存在問題的同樣不少，國家稅務(wù)總局曾把房地產(chǎn)行業(yè)列為去年的專項(xiàng)納稅檢查工作重點(diǎn)?！　≈醒胴斀?jīng)大學(xué)稅務(wù)系副教授黃樺指出，納稅榜單排名這樣分布也屬于正常，大多數(shù)人對我們國家的稅制不是非常了解，由此提出質(zhì)疑是很正常的。排名靠前的石油天然氣行業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中，規(guī)模巨大。除了主要的增值稅、企業(yè)所得稅之外，另外每開采一個單位的石油或天然氣，都要繳納資源稅。對煙草業(yè)另特別征收稅率較高的消費(fèi)稅。 　　房地產(chǎn)業(yè)的稅制有其特點(diǎn)?，F(xiàn)在多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開發(fā)的，時間跨度比較大，很容易造成賬面上虧損的假象。比如開發(fā)商常常在第一個樓盤接近銷售尾聲時，不等到結(jié)算，就用賣房款去開發(fā)第二個樓盤，這樣導(dǎo)致成本難以理清，應(yīng)納的企業(yè)所得稅額無法清晰地確定?！　∪藗兺ǔＲ詾椤岸悺本褪且会斠汇T的事，可以一目了然，可以涇渭分明。業(yè)內(nèi)人士透露，這里面的“漏洞很大”，在動態(tài)中尋找到讓人感覺這個企業(yè)一直虧著干的突破點(diǎn)太多了，這就像走過天橋時看到一位彈著吉它的人，你滿兜兒是錢，但不掏、掏一毛、一塊、還是十塊，完全在你自己?！　埬旧玳L說，“從網(wǎng)上眾多的企業(yè)納稅籌劃研修班招生火熱的狀況不難看出，為了實(shí)現(xiàn)利潤最大化，不少企業(yè)把不應(yīng)花費(fèi)的力氣用在了研究納稅籌劃空間、規(guī)避納稅上?！睆埳玳L認(rèn)為，行業(yè)的分散、排行榜的計算方法固然是房地產(chǎn)企業(yè)在納稅百強(qiáng)榜上鮮有作為的外部因素，但從深層次來看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體制是過去在以計劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的時期設(shè)置的，其存在的種種弊端為房產(chǎn)商偷逃稅款提供了空間。地產(chǎn)商的“情商”　　置疑的一方捏著“國家稅務(wù)總局近期對7省市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%”這樣的證據(jù)；而房地產(chǎn)界“諸公”則覺得自己“太委屈”。　　北京大學(xué)管理案例研究中心主任何志毅教授分析說，中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，還沒有形成正常的規(guī)模，很多開發(fā)商的產(chǎn)品“畫的比蓋的漂亮”，所做的承諾不能完全兌現(xiàn)，使得公眾對房地產(chǎn)業(yè)積累了很多不滿，此次的排行榜恰巧“引爆”了這種情緒?！　埬旧玳L講了這么個小插曲：《中國稅務(wù)》雜志社正要將排名公布的時候，光北京就有3家房地產(chǎn)企業(yè)拿著國稅、地稅的證明找上門來。其中一家到今年8月2日止。這些企業(yè)強(qiáng)烈希望能夠改變排行情況，或者由雜志社再發(fā)布一篇文章，證明這些企業(yè)的實(shí)際繳稅狀況。但是國家稅務(wù)總局鑒于這些企業(yè)的繳稅并非是在正常時限內(nèi)，覺得沒有表彰他們的義務(wù)。　　不過從另外一個角度可以看出，地產(chǎn)商們已經(jīng)感覺到自己的行業(yè)所面臨的尷尬處境，并且也在努力改善自己的外部環(huán)境。問心無愧的企業(yè)紛紛拿出數(shù)據(jù)，以證實(shí)自己的“清白”?！　『沃疽憬淌谥赋觯髽I(yè)首先應(yīng)負(fù)擔(dān)起三個層面的社會責(zé)任：滿足社會對于產(chǎn)品和服務(wù)的需求，滿足社會就業(yè)，依法納稅。在履行了這些責(zé)任之后，要考慮為社會弱勢群體提供關(guān)懷，遵循環(huán)保、節(jié)約資源的要求，考慮員工的身心健康。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，第一層面的社會責(zé)任是，必須生產(chǎn)出符合社會需求的住房?，F(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)的誠信問題很突出，而輿論的邏輯是，企業(yè)對消費(fèi)者不誠信，那么對于政府的誠信也是有待商榷的?！　∪f科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)受尊敬程度確實(shí)不高。在這個年輕的行業(yè)中，目前只有一部分企業(yè)采用的是基于品牌的長期經(jīng)營模式，自律性較強(qiáng)；而有一部分開發(fā)商則采用短期的、投機(jī)性的經(jīng)營，甚至項(xiàng)目銷售完畢公司就不復(fù)存在。社會對這類企業(yè)失去信任，進(jìn)而對整個行業(yè)產(chǎn)生了不信任?！　〗栌眠x拔員工的一個概念，我們也可以用智商和情商去衡量一個企業(yè)。一個成功的、良性的企業(yè)，一定既有高智商，也有高情商。企業(yè)的高情商，就是不犯一個人所容易犯的各種情緒失控導(dǎo)致的錯誤。而恰恰在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期，很多地產(chǎn)商對于“情商”的欠缺，越來越把自己引向不受尊敬的方向。　　何志毅教授說，在房地產(chǎn)業(yè)廣受譴責(zé)的背后，實(shí)際上包含著公眾對于有誠信度、有社會責(zé)任感的地產(chǎn)企業(yè)的呼喚。這對于想開“百年老店”的地產(chǎn)商正是一個契機(jī)。 【要聞報道】建設(shè)部官員：房地產(chǎn)調(diào)控政策不能松動　　【開利地產(chǎn)報道】建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)