【正文】 陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司設(shè)備維修部工 作 手 冊狀 態(tài)：版本號：A/0分發(fā)號：編 制： 審 核： 批 準： 2006年4月1日發(fā)布 2006年4月1日實施陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 目 錄 目 錄第一章：質(zhì)量目標…………………………………………………4第二章：組織架構(gòu)圖……………………………………………. 5第三章：部門職責…………………………………………………6第四章：崗位職責…………………………………………………7一、 設(shè)備維修部主管………………………………………………….7二、 設(shè)備維修部領(lǐng)班………………………………………………….8三、 維修工...........................................9四、 電工…………………………………………………………10五、 水暖工………………………………………………………10六、 電梯工………………………………………………………11第五章：設(shè)備維修部各崗位任職要求………………………12一、 設(shè)備維修部主管…………………………………………………12二、 設(shè)備維修部領(lǐng)班……………………………………….12三、 各專業(yè)工種、電工、維修工、水暖工、電梯工…………12第六章：管理規(guī)程……………………………………………….13一、給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程……………………….13二、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程…………………………….16三、給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程……………………….18四、二次供水管理規(guī)程………………………………………….21五、配電房運行管理規(guī)程……………………………………….24六、配電房安全操作規(guī)程……………………………………….26七、配電房維修保養(yǎng)規(guī)程……………………………………….27八、供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程……………………………………..31九、供暖系統(tǒng)操作規(guī)程…………………………………………..36十、供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程……………………………………..38十一、中央空調(diào)系統(tǒng)(制冷部分)運行管理規(guī)程………………..41十二、中央空調(diào)系統(tǒng)(制冷部分)操作規(guī)程……………………..46十三、中央空調(diào)系統(tǒng)(制冷部分)維修保養(yǎng)規(guī)程………………..48十四、電梯運行管理規(guī)程………………………………………..51十五、消防設(shè)備、設(shè)施運行管理規(guī)程……………………………54十六、消防設(shè)備/設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程…………………………….56十七、機電設(shè)備編號規(guī)程………………………………………..67第七章:相關(guān)法律法規(guī)…………………………………………….70陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 質(zhì)量目標 第一章 質(zhì)量目標綜合管理類：管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。房屋類：%；房屋零修、%；公用配套設(shè)施、%。設(shè)備設(shè)施類：%；%；設(shè)備（設(shè)施）%。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 組織架構(gòu)圖 第二章 組織架構(gòu)圖陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司設(shè)備維修部組織架構(gòu)圖設(shè)備維修部主管 1人財富廣場主管 1人一又二分之一公寓主管 1人 電工2 人水暖工2人維修工3人電梯工1人電工2人水暖2人維修2人電梯1人 一又二分之一暫不要列入。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 部門職責 第二章 部門職責設(shè)備維修部負責全公司的房屋管理、工程維修、道路維修、機電設(shè)備的檢查、保養(yǎng)等工作，保證各管理轄區(qū)內(nèi)的日常運轉(zhuǎn)。具體包括以下內(nèi)容：負責所轄物業(yè)機電設(shè)備的維修和保養(yǎng)；負責對所轄物業(yè)的正常供水和供電；負責業(yè)主的特約上門維修服務(wù)；負責新建物業(yè)的接管驗收等；負責較大工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗收；負責房屋及配套設(shè)施的日常維護、修繕和施工管理；負責與政府供水和供電部門的業(yè)務(wù)接洽和相關(guān)事務(wù)的處理；陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 第四章 崗位職責一、設(shè)備維修部主管職責確保所轄物業(yè)的設(shè)備設(shè)施良好安全運行.熟悉工程設(shè)備的技術(shù)性能，熟悉區(qū)內(nèi)的工藝管線分布情況，組織建立工程技術(shù)檔案及運行、維修、保養(yǎng)檔案。負責組織制定設(shè)施、設(shè)備運行操作維修保養(yǎng)規(guī)程，并組織檢查和落實。組織本部員工與其它部門共同做好物業(yè)管理為業(yè)戶的服務(wù)工作。貫徹安全第一的思想，建立各項操作規(guī)程及崗位責任制度，防止發(fā)生安全事故。對員工進行各項操作規(guī)程及操作技能的培訓(xùn)，使每個員工達到既有工作能力，又有服務(wù)意識，實施公司的質(zhì)量方針。貫徹環(huán)境保護方針，消除各種污染源，實施節(jié)能計劃，培養(yǎng)崇高的敬業(yè)精神。做好各項有償服務(wù)工作，建立方便客戶的措施。接受公司安排的各項工作，配合公司及各部門做好相關(guān)管理服務(wù)工作。二、設(shè)備維修部事務(wù)助理職責 組織機構(gòu)中無助理一職配合設(shè)備維修部主管做好設(shè)備運行及設(shè)備維修保養(yǎng)的技術(shù)審定工作，建立設(shè)備運行和設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)檔案。建立設(shè)備的預(yù)檢、預(yù)修計劃，制定不同環(huán)境下設(shè)備最佳運行狀況陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 定期檢查員工工作中的安全技術(shù)狀況，糾正違章作業(yè)、低技術(shù)作業(yè)的行為.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、設(shè)備維修部領(lǐng)班？是否為班長熟悉全部供電配電資料及設(shè)備狀況，認真執(zhí)行安全用電制度，會操作、會維修保養(yǎng)電器設(shè)備。巡視各種供電、配電設(shè)備，能及時發(fā)現(xiàn)故障的隱患，正確判斷事故原因，及時組織電工維修。對應(yīng)急事故有正確的處理方法。有較高的電工技術(shù)水平，會組織工程項目作業(yè)，能申報計劃，申報材料。正確使用各種電工測量儀器儀表及安全設(shè)施，并保管電工共用的電工工具。熟悉設(shè)備運行部件的保養(yǎng)，保證潤滑良好，而且沒有泡、冒、滴、漏的現(xiàn)象。指導(dǎo)正確記錄運行表格數(shù)據(jù)，正確完成交接手續(xù)(事故不排除不交接，異常情況不說明不交接)。熟悉設(shè)備安全維修制度，有較高級的技術(shù)水平，能組織多人協(xié)同作業(yè)，能判斷設(shè)備良好運行的工況，能填寫各種運行、維修表格及申請報修的計劃，登記保管合理使用檢修設(shè)備及工具。熟悉小區(qū)水、電、暖、土建等相關(guān)維修工作及日常維修，并制定每年定期檢查計劃；組織有關(guān)技術(shù)人員參加小區(qū)水暖設(shè)備的驗收和交接工作；陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 負責房屋工程搶修現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)工作，并組織實施；1熟悉所管電梯設(shè)備的電氣原理，運行特性，參與排除設(shè)備的疑難故障，負責每年電梯的年檢申報工作；1經(jīng)常深入現(xiàn)場，了解設(shè)備的運行情況，對所管設(shè)備的現(xiàn)狀做到心中有數(shù)，負責制定每年的設(shè)備、保養(yǎng)、維修計劃；紅色標識為能力要求。三、維修工負責所管物業(yè)各類水、暖、電、土建設(shè)備、設(shè)施的維修與保養(yǎng)；負責每天巡查設(shè)備儀表的運行情況，認真做好記錄；負責按時做好住戶及公共場所水表、電表的抄表工作；負責完成住戶家庭的特約維修服務(wù)；負責公共設(shè)施和消防設(shè)備的巡查，記錄和維護等。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。四、電工接受上級分配的工作，執(zhí)行安全用電作業(yè)制度，熟悉配電線路，配電設(shè)備及控制線路、照明線路、消防系統(tǒng)、電源線路的情況，能按電工應(yīng)知應(yīng)會技術(shù)要求完成本職工作。正確使用儀表及工具，保證工作質(zhì)量，布線引線，接頭達到規(guī)定要求，會獨立完成基本電器的接線，(電表、起動器、Y/A啟動，二地控制等)，有文明作業(yè)的習(xí)慣(工作完成和清潔)。會看電工線路圖，分析故障，排除一般故障的能力。做好維修記錄，節(jié)約電工材料。接受設(shè)備維修部及管理處布置的工作，誠心為用戶服務(wù)，文明維修，禮貌待客。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位職責 五、水暖工1 、。接受上級分配的工作，安全作業(yè)，知道水系設(shè)備及水系管路的情況，能按水工應(yīng)知應(yīng)會的技術(shù)要求作業(yè)。保證所有設(shè)備、設(shè)施整潔完好，嚴格按照操作規(guī)程作業(yè)。認真做好表格的填寫，按時上下班，遵紀守崗，誠懇接受客戶的意見，如實反映服務(wù)狀況，維護公司榮譽，禮貌待客。會正確判斷設(shè)備的狀況，調(diào)整節(jié)能運行狀況。接受設(shè)備維修部布置的工作。六、電梯工：熟悉所轄物業(yè)區(qū)內(nèi)電梯分布、使用情況。積極參加技術(shù)培訓(xùn)活動，努力提高技術(shù)水平。嚴格執(zhí)行電梯日巡視檢查內(nèi)容。按電梯定期保養(yǎng)項目標的內(nèi)容對電梯保養(yǎng)單位進行監(jiān)督。電梯出現(xiàn)緊急情況，接到通知后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，分析故障原因，了解損失程度并及時采取對策措施，對解決不了的技術(shù)問題及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 標題: 崗位任職要求 第五章：設(shè)備維修部各崗位任職要求一、設(shè)備維修部主管中專以上學(xué)歷，具有較強的專業(yè)知識。責任心強、有較強的專業(yè)技術(shù)水平及管理經(jīng)驗具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗品行端正、身體健康、無不良行為二、設(shè)備維修部領(lǐng)班持有勞動部門頒發(fā)的專業(yè)技術(shù)等級證書有2年以上本專業(yè)的工作經(jīng)驗責任心強、有較強的專業(yè)技術(shù)水平及管理經(jīng)驗品行端正、身體健康、無不良行為三、各專業(yè)工種、電工、維修工、水暖工、電梯工兩年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗持有勞動部門頒發(fā)的專業(yè)技術(shù)等級證書責任心強、能吃苦耐勞品行端正、身體健康、無不良行為陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 第六章：作業(yè)規(guī)程一、給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程目的確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。適用范圍公司范圍內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理。職責、監(jiān)控、記錄及對異常情況的報告。（設(shè)施）綜合管理。工作規(guī)程、監(jiān)控、記錄。應(yīng)按時對給排水設(shè)備進行檢查，并在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動是觀察電流、電壓，傾聽有無異響。，每月擦一次設(shè)備、閥門、管線，每周用布擦一次控制柜，每月對水泵房作一次徹底清潔，控制柜內(nèi)用吸塵器清潔，墻面無積塵，窗戶明亮，地面及設(shè)備基礎(chǔ)無積水油漬。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 （設(shè)施）維修計劃及《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》中的《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表》要求進行維護保養(yǎng)。（設(shè)施）的綜合管理。包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制，設(shè)備維修部權(quán)限范圍內(nèi)的外委修理聯(lián)系工作。、大修計劃。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)進行一次檢查。、大修計劃，給排水的《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。，由水暖工陪同，方可進入。，其他人不得擅自操作。，無特殊情況應(yīng)打在“自動”位置。生活水泵每隔15天進行輪換。，門窗開啟靈活，無破損。陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司 文 件 號：MESWX01 標題：管理規(guī)程 版 本 號：A0 、器材。若需改動，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準后方可進行。，無積塵，不得堆放雜物。，經(jīng)批準后方可接駁水管用水。