土地增值稅的計(jì)算與會計(jì)處理(已修改)
2025-07-08 15:53 本頁面
【正文】 第十二章 行為目的稅及其會計(jì)處理 第三節(jié) 土地增值稅及其會計(jì)處理一、土地增值稅制度的基本內(nèi)容（一）土地增值稅概述1．土地增值稅的概念土地增值稅，是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得的增值性收入的單位和個人征收的一種稅。長期以來我國對國有土地采取行政劃撥、無償占用，亂占濫用土地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。為此，國務(wù)院在1987年4月頒布實(shí)施了《耕地占用稅暫行條例》，1994年1月1日，國務(wù)院又頒布實(shí)施了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從而在一定程度上遏制了土地管理混亂的狀況。2．土地增值稅的特點(diǎn)（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為征稅對象。我國土地增值稅將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減除稅法規(guī)定的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額。（2）采用扣法和評估法計(jì)算增值額。土地增值稅在計(jì)算方法上考慮我國實(shí)際情況，以納稅人房地產(chǎn)取得的房轉(zhuǎn)讓收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為征稅依據(jù)。對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報(bào)不實(shí)，成交價(jià)格偏低的，則采用評估價(jià)格法確定增值額，計(jì)算土地增值稅。（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房增值率高低為依據(jù)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)的，實(shí)行分級計(jì)稅。增值率高的，適用稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。稅收負(fù)擔(dān)較為合理，便于體現(xiàn)國家政策。（4）實(shí)行按次征收。土地增稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓收行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。（二）土地增值稅納稅人土地增值稅納稅人，是指所有轉(zhuǎn)讓中華人民共和國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所指的單位和個人，是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個體工商戶及國內(nèi)其他單位和個人；還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、華僑及外國公民。（三）土地增值稅征稅對象與范圍1．征稅對象土地增值稅的征稅對象，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額，即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。這里所指的房地產(chǎn)，包含兩層意思：一是國有土地，是指國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地；二是地上的建筑物及附著物，是指建于國家所有的土地上一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動、一經(jīng)移動即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。2．征稅范圍土地增值稅的征稅范圍，是指凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。它有三層含義：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅；二是只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的征稅，不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不征稅；三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對雖發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入的不征稅。（四）土地增值稅稅率土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。具體稅率如表所示。土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表級次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150%以下的部分30%02超過50%、未超過100%的部分40%5%3超過100%、未超過200%的部分50%15%4超過200%60%35%（五）土地增值稅計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。其計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一稅法規(guī)定的
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