土地增值稅的計算與會計處理-在線瀏覽
2024-08-06 15:53本頁面
【正文】 所取得的增值額。因此，土地增值稅應納稅額的計算，必須首先計算確定轉讓房地產(chǎn)所取得的收入和扣除項目金額。2．土地增值稅扣除項目金額的計算土地增值稅扣除項目金額的計算是確定土地增值稅增值額的關鍵。含兩方面的內(nèi)容：一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，包括以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為納稅人支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的為轉讓土地使用權按照國家規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的為向原土地使用權人實際支付的地價款。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。其中：①土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權所支付的金額中，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通路、平整地面）等支出。③建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。④基礎設施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎設施建設所發(fā)生的支出。⑤公共配套設施費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建筑，但又不能有償轉讓的公共配套設施所發(fā)生的支出。⑥開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。這里需要強調(diào)的是，納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應在此扣除。它是與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，現(xiàn)行財務制度規(guī)定，這三項費用作為期間費用、直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。其中：①財務費用中的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計算的金額。其計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)②納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除，其計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)（4）舊房及建筑物的評估價格。舊房及建筑物的評估價格是在轉讓使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構，評定的重置成本價格乘以新度折扣率后的價格。成新度折舊率，是指按舊房的新舊程度作一些比例的折扣。是指納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅、教育費附加等，可在扣除項目中扣除。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和加計20%的扣除。因此納稅時間就不能像其他稅種那樣作出統(tǒng)一規(guī)定，而是根據(jù)房地產(chǎn)轉讓的不同情況，由主管稅務機關具體確定。（2）以分期收款方式轉讓房地產(chǎn)的，主管稅務機關根據(jù)合同規(guī)定的收款時期來確定具體的納稅期限。2．納稅地點土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務機關負責征收。當納稅人轉讓房地產(chǎn)的坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不在同一
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