項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃書(shū)—市場(chǎng)比較法(已修改)
2025-07-07 04:35 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策劃書(shū)對(duì)于本項(xiàng)目而言，在不斷變化的市場(chǎng)大潮中，只有將自己所處的位置和方向認(rèn)識(shí)清楚，客觀地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，才能使我們的項(xiàng)目在市場(chǎng)上準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的真實(shí)需求，贏得市場(chǎng)。結(jié)合本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位以及市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)本項(xiàng)目做如下的價(jià)格定位。一、 定價(jià)目標(biāo)銷售目標(biāo)：以追求最大利潤(rùn)為目標(biāo)。適度利潤(rùn)為目標(biāo)確定的價(jià)格不僅使企業(yè)可以避免不必要的競(jìng)爭(zhēng)，又能獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)， 而且由于價(jià)格適中，消費(fèi)者愿意接受，還符合政府的價(jià)格指導(dǎo)方針，因此這是一種兼顧企業(yè)利益和社會(huì)利益的定價(jià)目標(biāo)。二、定價(jià)方法選用的方法是市場(chǎng)比較法，是將本項(xiàng)目與近期交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚{(diào)整，以此獲得對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。三、確定付款方式1. 分期付款分期付款分3期付款，首期購(gòu)房時(shí)必須付總額的50%。二期付款必須在6個(gè)月內(nèi)付清付購(gòu)房總額的20%，三期付款必須在12個(gè)月內(nèi)付清付購(gòu)房總額的30%。2. 按揭貸款本項(xiàng)目的按揭貸款銀行是中國(guó)工商銀行和中國(guó)建設(shè)銀行。中國(guó)工商銀行中國(guó)建設(shè)銀行項(xiàng)目利率項(xiàng)目利率短期貸款短期貸款六個(gè)月（含）六個(gè)月（含）六個(gè)月至一年（含）六個(gè)月至一年（含）一次性付款優(yōu)惠總價(jià)的2%，送一輛高級(jí)自行車。四、定價(jià)過(guò)程（一）樓盤均價(jià)設(shè)定 通過(guò)對(duì)測(cè)算對(duì)象附近區(qū)域類似的工業(yè)用地項(xiàng)目的調(diào)查分析，我們篩選了三項(xiàng)案例作為比較對(duì)象。根據(jù)對(duì)象的宗地條件，影響測(cè)算對(duì)象價(jià)格的主要因素有：（1） 確定地價(jià)指數(shù)。（2） 主要有交通條件（道路通達(dá)度、距市中心距離、距公交車站距離）、產(chǎn)業(yè)集聚度、公用設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、商服繁華度、環(huán)境優(yōu)劣度等。（3） 主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制。測(cè)算對(duì)象與比較案例的比較因素條件詳述見(jiàn)下表： 比較因素條件說(shuō)明表比較因素測(cè)算對(duì)象案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱南湖D602地塊中梁橡樹(shù)灣香緹半島京都城項(xiàng)目位置甌海區(qū)澤梧田板塊南湖地塊湯家橋南路與甌海大道交匯處甌海區(qū)澤雅鎮(zhèn)（原澤雅工業(yè)區(qū)）甌海大道北側(cè)與三垟街道東側(cè)交叉口土地用途豪華住宅高端住宅豪華住宅豪華住宅成交價(jià)格待算41000元/㎡45000元/㎡39350元/㎡交易日期交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素對(duì)外交通352等多路公交，便利54路等公交，一般54路等公交，一般54路等公交，一般商業(yè)繁華程度低端低端低端低端臨路狀況臨近主干道主干道主干道主干道公共基礎(chǔ)設(shè)施配套學(xué)校、超市，設(shè)施一般小學(xué)、車場(chǎng)，超市、停配套良好小學(xué)、車場(chǎng)，超市、停配套良好休閑中心，幼兒園，配套一般個(gè)別因素宗地面積24300㎡18158㎡㎡㎡綠地覆蓋率30%30%42%32%容積率3環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度良好良好良好良好 根據(jù)待算宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：（1）待算宗地與三個(gè)案例的土地用途、交易情況、交易類型等條件均一致，故對(duì)于上述這些影響地價(jià)的因素均不作修正。（3）區(qū)域因素、個(gè)別因素條件修正：以待算宗地條件為100，將三個(gè)比較案例的具體條件與測(cè)算對(duì)象逐一進(jìn)行比較，對(duì)比較案例條件比測(cè)算對(duì)象條件好的，給予正修正；對(duì)比較案例條件比測(cè)算對(duì)象條件差的，給予負(fù)修正。得出各因素對(duì)應(yīng)的修正值。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見(jiàn)下表：比較因素條件指數(shù)表比較因素測(cè)算對(duì)象案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱南湖D602地塊中梁橡樹(shù)灣香緹半島京都城土地用途100103100100交易日期100989797交易情況100100100100區(qū)域因素對(duì)外交通100989898商業(yè)繁華程度100100100100臨路狀況100103103103公共基礎(chǔ)設(shè)施配套100101101100個(gè)別因素宗地面積1009798103綠地覆蓋率100100101103容積率100103103102環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100100100100根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表：因素比較修正系數(shù)表比較因素案例A案例B案例C項(xiàng)目名稱中梁橡樹(shù)灣香緹半島京都城成交價(jià)格41000元/㎡45000元/㎡39350元/㎡土地用途100/103100/100100/100交易日期100/98100/97100/97交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素對(duì)外交通100/98100/98100/98商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100臨路狀況100/103100/103100/103公共基礎(chǔ)設(shè)施配套100/101100/101100/100個(gè)別因素宗地面積100/97100/98100/103綠地覆蓋率100/100100/101100/103容積率100/103100/103100/102環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100/100100/100100/100修正后的土地價(jià)格㎡㎡㎡市場(chǎng)比較法最終價(jià)格㎡ 經(jīng)過(guò)比較分析，故取三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法測(cè)算待測(cè)宗地的最終價(jià)格，／㎡。小結(jié)：根據(jù)上面的定價(jià)目標(biāo)再結(jié)合周邊樓盤的價(jià)位走勢(shì)，最終確定均價(jià)為40000元/平方米。（二）各幢建議價(jià)格各幢比重表樓層比較表項(xiàng)目戶型采光朝向通風(fēng)綠化總分權(quán)重101010101050樓幢A17889941A26779838A389981043B19898943B29787839B31010109948C1898101045C2108710844C39101010948D18879840D28999944E18988841E29877738E3101099947BBBCCC3六棟處于小區(qū)中心，建筑物本身樓下帶花園，全景大面積遠(yuǎn)景，采光通風(fēng)方面俱佳，因此在定價(jià)的時(shí)候房?jī)r(jià)最高，屬于第一類AAA3三棟地處小區(qū)邊緣，臨近外部街道，環(huán)境較第一類來(lái)說(shuō)略有嘈雜，但其建筑物本身正對(duì)小區(qū)內(nèi)的主題花園，附近也無(wú)其他建筑物遮擋光照或者影響通風(fēng)環(huán)境，所以算為第二類。DD2二棟位于小區(qū)正大門，相比于第二類來(lái)說(shuō)，正大門的人流車流量相對(duì)較多，并沒(méi)有第一類及第二類的競(jìng)爭(zhēng)力，所以算為第三類。EEE3三棟處于小區(qū)角落，相對(duì)于其他三類來(lái)說(shuō)，它的附近沒(méi)有太多花園綠化景觀，西面還有一座寺廟，從中傳出的佛音及祭祀用品的氣味大大降低了它的競(jìng)爭(zhēng)力。所謂歸屬第四類。定價(jià)影響原因比較大的是周邊環(huán)境，所處的樓幢位置及朝向樓層樓名A1A2A3B1B2B3C1C2C3D1D
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