【正文】 名流商業(yè)廣場市埸調(diào)研及建議（一）深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司二零零零年一月二十六日深圳市萬利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達(dá)崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機會。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司——深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評估有限公司的“名流商業(yè)廣場市場調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時參考。本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn)市場，結(jié)合我司專業(yè)人員近10年的專業(yè)經(jīng)驗及對本項目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時間和資料的限制，未必能把本項目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進(jìn)一步溝通和合作的機會，使之更加完善，更具操作性，以達(dá)到成功開發(fā)和銷售的目的。再次表示感謝！策劃：謝建民、協(xié)助：田貞佘總監(jiān)：汪春林二000年一月二十六日目 錄第一篇 深圳地產(chǎn)及商業(yè) 第一章 房地產(chǎn)政策和市場情況5 第二篇 龍崗中心城商業(yè)第二章 龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況11第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況13第四章 龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17第五章 誰在購買商鋪 22第六章 中心城商鋪市場前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 25 二：開發(fā)投資注意或遇到的新問題 26 三：發(fā)展前景：困難不小，值得一搏 27第三篇 名流商業(yè)廣場 第七章 項目概況 29第八章 困難點與機會點 30第九章 規(guī)劃設(shè)計建議 33第十章 營銷策劃建議 35第十一章 準(zhǔn)備工作內(nèi)容及安排 36附件：龍崗樓盤資料第一篇： 深圳地產(chǎn)及商業(yè)l 國家政策于市埸有利，但深圳開發(fā)和空置量太大，市埸飽和，有降價要求。l 綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)過量開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。超過了市場承接力。市埸競激烈。l 98年以后房地產(chǎn)總體開發(fā)水平大有提高，開發(fā)商和代理商在開發(fā)和營銷方面苦下功夫，但是難有新招。l 深圳住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面日趨完善，競爭中價格的作用已上升到首要位置。 第一章、房地產(chǎn)政策和市埸情況一、 政策面對樓市的影響政策方面的評價：目前效果欠佳，總體對深圳樓市十分有利 中央銀行第七次大幅度降息，以圖刺激消費，初始短期10多天引起躁動，股市大漲，中央領(lǐng)導(dǎo)電視講話，熱鬧一陣后，仍沒有達(dá)到刺激消費的目的。其它的信用貸款擔(dān)保，沒有明顯作用。但是對于趕出存款資金，對于開發(fā)商降低資金成本的作用是積極的。 國家征收20%的儲蓄利息所得稅，刺激消費市場的力度進(jìn)一步加大，并使存款收益進(jìn)一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費有促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛。 房地產(chǎn)減免部分稅費，以圖刺激房地產(chǎn)市場，由于各種交易稅費的直接減免，使購房者的購房成本有所減少，對購房者來說機會好于以前。 房地產(chǎn)按揭貸款年期加長，按揭利率降低，對于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。二、 市場面對深圳樓市的影響市場方面評價：供應(yīng)總量太大、競爭激烈，有降價趨勢 總供應(yīng)量過度增長，造成形勢更加嚴(yán)峻99年比98年的市場形勢更為嚴(yán)峻，99年年供應(yīng)總量1000萬平方米，銷售量只有450萬平方米左右，空置大大超過去年，平均每個房地產(chǎn)項目有1/2的空置。成交量比去年增長，但價格在98年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低4%，由于新老樓盤太多，需求追不上供給，空置將在較長時間存在。下半年新盤、大盤、超大型樓盤不斷涌現(xiàn)。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達(dá)苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德?；▓@、蔚藍(lán)海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。今后三年，政府對物業(yè)的供應(yīng)會在所控制，但數(shù)量仍然很大，供大于求將長期存在。 有降價空間和要求。 盡管中央和地方政府采取各種辦法刺激消費，刺激房地產(chǎn)，但是目前作用并不十分明顯。本方案認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)如無特大經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，平均下跌5——10%后，成交量才會根本好轉(zhuǎn)。進(jìn)入地產(chǎn)正常競爭狀態(tài)。實際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識到：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，價格競爭的作用誰都不可否認(rèn)。有些開發(fā)商追求的是薄利快銷，以低價或降價取得成功。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤，如嘉匯新城、星河明居、國際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無不是以低價取勝（起價5000——6000，均價為65008500）。這些地產(chǎn)商大多能夠面對現(xiàn)實，不存僥幸心理。其審時度勢的理智作為，值得許多開發(fā)商深思。深圳地產(chǎn)經(jīng)過幾年的價格調(diào)整，平均毛利率降低至21%（市統(tǒng)計局公布）。促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時間長 99年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價格為主要促銷售手段，明降暗降的勢態(tài)。許多樓盤在上半年，出于市場的各種原因沒有力推，在年底全面釋放而套現(xiàn)，百仕達(dá)以震撼全球的折扣——……，200年為了消化空置，各種促銷大戰(zhàn)將長期全面開展，可供樓盤和樓盤信息量鋪天蓋地。 以《深圳特區(qū)報》社、《深圳商報》社為主要主辦單位，1999年下半年在高交會館二次舉行的房地產(chǎn)交易會，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)內(nèi)熱鬧，市埸冷清。三、外銷市埸：將穩(wěn)步發(fā)展 香港經(jīng)濟(jì)從98年的穩(wěn)定到2000年經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長，已使香港樓市日趨活躍，也將與深圳樓盤的價格差距拉大，還由于國外對人民幣貶值的看法或預(yù)期長期存在，因此對于住宅和商業(yè)的外銷市埸都是有利的。四 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴(yán)重，關(guān)外機會尚存關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡：從98年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達(dá)51萬平方米。據(jù)深圳市信息局社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查中心99年資料顯示：，降幅達(dá)34%，前三個季度批準(zhǔn)的預(yù)售商業(yè)面積主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，占全市的48%。99年商鋪銷售情況較去年大幅回落，%，商鋪現(xiàn)樓比樓花銷售較好。99年商鋪空置與98年持平，得益于政府對商業(yè)用地的控制。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價格走勢及銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。關(guān)外機會尚存：總體的淡勢并不排除局部市埸的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應(yīng)變能力是熱點商鋪走強的主要原因。近兩年深圳的商鋪熱點主要在東門、國貿(mào)、華強北一帶。今年商業(yè)熱點除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點。南山區(qū)原有的愉康、人人樂、法國的加樂福使競爭相對平靜，但99年出現(xiàn)更大商業(yè)和主題商城使南山的商業(yè)異軍突起。如：主題商城南山女人世界分店、女兒國、西部電子時代廣場、東方巴黎服裝批發(fā)市場；大商業(yè)有海雅百貨、美國沃爾瑪（在建）。 在寶安區(qū)，萬佳第四分店、美國沃爾瑪進(jìn)駐將使寶安區(qū)的商業(yè)總體水平上一個新臺階，并呈龍爭虎斗的競爭格局。龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開發(fā)及經(jīng)營水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。諸候混戰(zhàn)，各自劃地而治，稱雄一方，各自小有收獲是龍崗開發(fā)企業(yè)的反映。一些號稱當(dāng)?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市內(nèi)商業(yè)比較，無論從哪個方面都是無法比較的。如果龍崗進(jìn)入大型象萬佳、沃爾瑪一類的知名商業(yè)，龍崗的中小商埸、商鋪的銷售及經(jīng)營將受極大的沖擊，萬佳、沃爾瑪所到之處都是橫掃千軍。商服開發(fā)和經(jīng)營思想更為成熟主要表現(xiàn)在：l 放棄純粹依靠大買家的不切實際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實地辦事。l 改變過去出售、出租后就不管的做法，而是考慮長線投資，可持續(xù)經(jīng)營，與小業(yè)主商家共進(jìn)退。l 開始注重“以人為本”，從規(guī)劃開始就能替消費者或業(yè)主解決實際問題的考慮。l 從大小分割隨意到更專業(yè)的分割，商鋪的人流、物流、布局展示等更適合消費者或小業(yè)主。l 主題式商業(yè)顯示了強大的競爭力。第二篇： 龍崗中心城商業(yè)l 城區(qū)規(guī)劃國內(nèi)一流，“圈地運動”完成，但開發(fā)還處低水平、慢速度。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面有待完善。l 城區(qū)配套不足、人氣不旺、商氣偏差大。l 低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買家重要比重。上檔次、大商業(yè)存在機會。l 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險小，相對成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。目前還有一定的市場，搶時機開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰(zhàn)， 第二章、龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況一、龍崗區(qū)概況龍崗區(qū)是深圳市六區(qū)中面積最大的一個區(qū)，約占深圳市總面積的“半壁江山”，它東臨美麗寧靜的大亞灣、大鵬灣，南臨是繁華大都市深圳特區(qū)和香港，西邊與寶安區(qū)相鄰，北邊緊靠惠州、東莞兩市。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立?，F(xiàn)轄平湖、布吉、龍崗、橫崗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)，總?cè)丝诮偃f。數(shù)十萬外來人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)，使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。深圳市的重要工業(yè)基地，龍崗區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地達(dá)300平方公里