【正文】 35 / 35江蘇鎮(zhèn)江市丹徒商業(yè)市場調(diào)研資料前 言項目前期工作方法：2004年8月，我司派遣市場部到鎮(zhèn)江市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。從城市發(fā)展、旅游資源、商圈演變、商鋪?zhàn)饨稹㈨椖績?yōu)劣勢等多個方面進(jìn)行考察。u 深入了解鎮(zhèn)江市的城市發(fā)展軌跡和發(fā)展?jié)摿Α楂@取最為權(quán)威有效的數(shù)據(jù)，深入了解鎮(zhèn)江市近年以來的發(fā)展軌跡和城市發(fā)展?jié)摿Γ覀冏咴L了我們還走訪了規(guī)劃局、管委會、房管局等多個職能部門，了解到鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)總體發(fā)展概況和發(fā)展。u 實(shí)地開展調(diào)研工作，掌握市場形勢 商業(yè)模式發(fā)展、商圈的演變、競爭對手分析是對本項目有重要的參考意義，我司組織人員運(yùn)用大量的人力及物力資源對度假區(qū)的商鋪?zhàn)饨?、周邊的商貿(mào)項目進(jìn)行了詳盡的調(diào)研，在產(chǎn)品類型、商業(yè)發(fā)展、租金變化、盈利情況、經(jīng)營方式等方面得出一系列基本結(jié)論。組織專業(yè)分析小組，撰寫詳盡調(diào)研報告我司深入調(diào)研收集到詳盡的市場資料后，組成一個分析小組，專業(yè)撰寫分析報告，從各個方面闡釋市場現(xiàn)狀，預(yù)測市場方向，針對項目自身并提出合理建議。成果體系：第一部分：市場調(diào)查——搜尋價值營銷勝利的基礎(chǔ)越來越取決于信息，而非銷售力量。市場調(diào)研幫助尋找、識別市場營銷機(jī)會、尋找營銷中的問題、描述市場特征、評估市場營銷效果以及預(yù)測未來市場變動趨勢?？傊?，市場調(diào)研是為營銷決策提供客觀依據(jù)。第二部分：產(chǎn)品定位——提升價值在激烈競爭的汪洋之中，沒有準(zhǔn)確定位的商業(yè)地產(chǎn)，其失敗的命運(yùn)，將如泰坦尼克號的沉沒一樣，不可避免！第三部分：價值論證——挖掘價值人流不等于客流，若業(yè)態(tài)組織了無新意，服務(wù)與商品不能激發(fā)游客的消費(fèi)欲望，商業(yè)項目的價值就不可能得到最充分的挖掘第四部分:整合營銷——實(shí)現(xiàn)價值商業(yè)物業(yè)投資者來源的廣泛性、購買動機(jī)的多樣性與復(fù)雜性，使其營銷渠道與推廣手法均與住宅產(chǎn)品有極大差異。富于創(chuàng)意地整合各類傳播方法，有針對性地對潛在客戶施以最猛的營銷攻勢，是決定項目成功與否的關(guān)鍵性因素之一。第一部分：市場調(diào)研——搜尋價值結(jié)論：一、 宏觀環(huán)境通過對鎮(zhèn)江市歷史、經(jīng)濟(jì)及遠(yuǎn)景規(guī)劃等方面的大勢把握，我們得出：1. “天下第一江山”文化古城的旅游資源和集工業(yè)、港口、旅游為一體的歷史文化名城的定位賦予鎮(zhèn)江市廣闊的發(fā)展空間和城市競爭力。2. 鎮(zhèn)江城市位于長江三角洲城市連綿帶，蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈和寧鎮(zhèn)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)圈的重合位，在常州—鎮(zhèn)江—南京的地域中鎮(zhèn)江的行政區(qū)域具有廣泛的發(fā)展空間。3. 近年來鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人均收入和人均可支配收入增長幅度大。 4. 在鎮(zhèn)江加快新區(qū)建設(shè)和城市化進(jìn)程的大背景下，新區(qū)急需商業(yè)配套來拉動新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、加快新區(qū)人期集聚。5. 丹徒新區(qū)交通便捷、政策優(yōu)惠、投資環(huán)境優(yōu)越。6. 市政府南移將本項目納入市政府和新區(qū)政府的輻射圈內(nèi)，有利拔高本項目商業(yè)的定位。二、 房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀鎮(zhèn)江山市房地產(chǎn)開發(fā)具有較大的發(fā)展空間，同時，2004年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控為品牌開發(fā)商掃清障礙，從各項數(shù)據(jù)表明：1. 鎮(zhèn)江市整個房地產(chǎn)市場處于景氣狀況；2. 由于系列調(diào)控所造成開發(fā)門檻的提高，對于大開發(fā)商來說是一種機(jī)遇；3. 品牌、規(guī)模項目正處于絕佳的入市時機(jī)，本項目具有優(yōu)越的市場條件。三、 商業(yè)用房市場對于一個新區(qū)的形成和發(fā)展，商業(yè)容量不可小覷，但是，從實(shí)地調(diào)研和訪談中發(fā)現(xiàn)：1. 丹徒新區(qū)的商業(yè)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅項目的規(guī)劃，整個區(qū)域急需一個較強(qiáng)較為完善的商業(yè)配套來滿足游客以及小部分本地消費(fèi)者的購物需求，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)、帶動新區(qū)人氣；2. 傳統(tǒng)商業(yè)模式落后：缺乏統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理，且同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；個性化特色型商業(yè)寥寥無幾；商業(yè)消費(fèi)與休閑娛樂脫節(jié)等。3. 傳統(tǒng)商業(yè)不適應(yīng)城市的發(fā)展及高尚住宅小區(qū)定位，這是市場的空隙點(diǎn)也是本案的機(jī)會點(diǎn)。壹、 宏觀經(jīng)濟(jì)研究一、 城市概況鎮(zhèn)江地處美麗富饒的長江三角洲，是一座集工業(yè)、港口、旅游為一體的歷史文化名城。鎮(zhèn)江市位于江蘇省中部，長江下游南岸，西接南京，東鄰上海、蘇州、無錫、常州，北與揚(yáng)州隔岸相望。鎮(zhèn)江市現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒、新區(qū)4區(qū)，揚(yáng)中、句容、丹陽三個縣級市?？偯娣e3843平方公里。鎮(zhèn)江春秋時名朱方，戰(zhàn)國更名谷陽。秦設(shè)丹徒縣。三國孫權(quán)建都易名京口。南朝宋置南徐州，隋唐稱潤州。北宋設(shè)鎮(zhèn)江府，始名鎮(zhèn)江。民國時期于1929年后為江蘇省會。1949年解放以后設(shè)鎮(zhèn)江市。1983年升省轄市。全市現(xiàn)有文物保護(hù)單位125處，其中省級以上保護(hù)單位19處。1986年被確定為國家歷史文化名城。鎮(zhèn)江風(fēng)光旖旎多姿，具有真山真水的獨(dú)特風(fēng)貌，一向以天下第一江山而名聞四方。金山之綺麗，焦山之雄秀，北固山之險峻，豐姿各異，人稱京口三山甲東南；南郊的鶴林、竹林和招隱三寺，山嶺環(huán)抱，林木幽深，又延伸入城，被譽(yù)為城市山林。 南山國家森林公園峰巒疊翠，環(huán)境幽雅。 　　鎮(zhèn)江不僅自然風(fēng)景見長，而且文物古跡星羅棋布：享譽(yù)千古的金山江天禪寺，久負(fù)盛名的焦山碑林，別具風(fēng)情的宋元古街，精巧獨(dú)絕的過街石塔，隱于蒼松翠柏中的昭名太子讀書臺，雕塑珍品六朝陵墓石刻等，記下了這座古老城市的漫長足跡，也吸引了無數(shù)古今中外的文人墨客。焦山碑林和丹陽六朝陵墓石刻為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。句容市境內(nèi)的茅山和寶華山，分別是我國道教發(fā)源地和佛教圣地之一。被國家列為重點(diǎn)旅游城市和歷史文化名城。二、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)縱向比較● 國內(nèi)生產(chǎn)總值縱向比較 年份國內(nèi)生產(chǎn)總值對比1999年——2001年2003年● 在崗職工平均工資對比 年份在崗職工平均工資對比1999年9294元——2001年11703元2003年15264元● 居民可支配收入縱向?qū)Ρ?年份可支配收入對比1999年6570元——2001年7698元2003年9451元2. 鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、鎮(zhèn)江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變和分布u 古代（1840年以前）鎮(zhèn)江是一座有著三千年文明史的古城。最早見諸史料記載的域亙在秦漢時代稱丹徒（今丹徒鎮(zhèn)附近），楚滅越后則稱谷陽，東漢末年孫權(quán)筑“高筑城”（位北固山前峰），以后歷代的城市建設(shè)均是以“鐵翁城”為基礎(chǔ)而開展的，包括晉陵羅城和唐羅城。至明初朱元璋“高筑城”時，又再次修建城墻，至清末基本沒變。自上而下的筑城和自下而上的集市相互促進(jìn)，逐漸融洽，形成對弈式的城市形態(tài)，沿江和兩岸草市的興起又進(jìn)一步帶動了城市發(fā)展軸的出現(xiàn)。隋唐時期大運(yùn)河的全線貫通，鎮(zhèn)江城外圍繞著古渡口和運(yùn)河入口處則形成了繁榮的商業(yè)區(qū)。u 現(xiàn)代（1949—1999）解放以后，城市進(jìn)入工業(yè)階段，第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中突飛猛進(jìn)。在第二產(chǎn)業(yè)中，輕工業(yè)所占比例減少，重工業(yè)所占比例上升。解放初期，鎮(zhèn)江城市的近代工業(yè)以輕工業(yè)為主，跟城市商業(yè)、手工業(yè)關(guān)系密切，用地發(fā)展方向仍沿襲過去向西延升。但在58年以后，強(qiáng)調(diào)變消費(fèi)城市為生產(chǎn)城市，大型重工業(yè)在鎮(zhèn)江布點(diǎn)，由于其利用港口水深要求高用水量大等特點(diǎn)，城市用地向著長江沿岸及長江下游跳躍式鐘擺（由原來向西改為向東）發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)也有單一大餅式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘟M團(tuán)式結(jié)構(gòu)。工業(yè)化時期，工業(yè)活動成為鎮(zhèn)江城市化發(fā)展的主導(dǎo)因素，鎮(zhèn)江城市的發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，都是以大規(guī)模工業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，80年代改革開放以后，鎮(zhèn)江利用它用水、用電、用地以及港口沿線、城市依托等