某樓盤市場調(diào)研報告(已修改)
2025-08-13 23:11 本頁面
【正文】 05金華樓盤調(diào)研報告（2005/7/22）前 言05年金華房市，在宏觀政策這一主軸力量的導(dǎo)演下，以其跌宕起伏的復(fù)雜多變歷程，“抑、揚、頓、挫”的全景精彩變局，寫下金華地產(chǎn)史上史詩般的一筆。市場的恢弘起伏、消費者的日趨成熟理智、政府的喜憂矛盾、開發(fā)企業(yè)的一家歡喜一家愁，無不透露著05年金華房市轉(zhuǎn)折年的不平凡。報告思路●宏觀政策分析●金華房地產(chǎn)特點●地段區(qū)域細(xì)劃分析☆江南板塊☆江北板塊☆金東板塊☆城北板塊●產(chǎn)品細(xì)劃分析●總結(jié)第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)分析：當(dāng)房價成為許多人飯桌上的談資時，政策層面上的調(diào)控便會接踵而至。2005年1月1日起，我國對土地有償使用費將實行先繳后分。以遏制開發(fā)商“低價”圈地。這項土地政策雖然對購房者的直接影響不大，但可以從中看出房地產(chǎn)市場正在逐步規(guī)范化。2005年3月16日晚，中國人民銀行宣布自次日起，%%。%。同時，房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)住房貸款首付比例從20%提高到了30%。隨后，央行還決定對個人住房公積金貸款利率做出調(diào)整，2005年5月11日，國務(wù)院出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的八條意見，建設(shè)部等七部門又聯(lián)合提出了做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。這一系列的宏觀調(diào)控措施很明顯要遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進(jìn)住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 金華房地產(chǎn)的現(xiàn)狀：一、從目前的情況分析，保持金華市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的有利因素大于不利因素，只要政府加強(qiáng)引導(dǎo)和規(guī)范市場行為，房地產(chǎn)業(yè)總體趨勢依然向好。開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。，%。，%，%；，%；，%。，%，%。商品住宅仍是投資熱點。，%，%，仍然是拉動投資增長的首要因素，其中別墅、%。，%，%；而辦公樓投資明顯下降，%，%。商品房市場供銷兩旺。，%，%；，%；，%。，%，%；，%；，%。，%，%；，%；，%。商品房空置面積下降。04年9月底，%，%；，%；，%。，。企業(yè)籌資能力增強(qiáng)。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，銀行對于房地產(chǎn)信貸逐步收緊，企業(yè)自籌資金的比例明顯上升。去年19月全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，%；，%；，%。定金及預(yù)收款、自籌資金、%、%%，%、%%，企業(yè)自籌資金已經(jīng)超過銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)的第二大資金來源，企業(yè)對銀行資金的依賴程度有所降低。項目開發(fā)進(jìn)度加快。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避風(fēng)險，盡快回籠資金，紛紛加快項目開發(fā)進(jìn)度。去年19月，全市房地產(chǎn)建筑工程投資2***8億元，%；，%，建安工程的快速增長成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要因素。而土地購置增長則相對放緩，%，%。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍占主導(dǎo)地位。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在我市房地產(chǎn)業(yè)中一直占據(jù)主導(dǎo)地位，多數(shù)指標(biāo)接近或超過全市總量的一半。，%，%；，%，%；，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。本年資金來源中，%；，%；，%。二、存在的問題和風(fēng)險房地產(chǎn)投資高增長值得關(guān)注。近年來，金華房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持高增長，從1998年以來，%。今年前三季度，在宏觀調(diào)控的大背景下，%。一方面，房地產(chǎn)業(yè)有著較長的產(chǎn)業(yè)鏈，能對多個產(chǎn)業(yè)起明顯的帶動作用，從而有效推動全市固定資產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟(jì)增長。另一方面，全國出現(xiàn)的鋼鐵、水泥等行業(yè)投資增長過快的勢頭，有相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)開發(fā)增長過快引起的。中央采取宏觀調(diào)控措施后，部分行業(yè)投資過快增長勢頭得到明顯遏制，我市房地產(chǎn)開發(fā)的高增長勢頭值得關(guān)注。土地供應(yīng)形成制約。由于商品房用土的稀缺，土地供應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約因素。加上政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，土地價格上漲速度快于房價上漲速度，%，%，土地價格上漲又進(jìn)一步帶動房價上漲。去年19月，%，比重仍然比較高。開發(fā)企業(yè)實力不夠強(qiáng)。目前，金華市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已超過250家，但具備較強(qiáng)實力的企業(yè)還是偏少。全市二級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)只有7家，有很大一部分企業(yè)是暫定資質(zhì)，一些企業(yè)已很長時間沒有開發(fā)項目。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地拍賣、房地產(chǎn)開發(fā)銷售都進(jìn)一步規(guī)范化，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力在市場競爭中的作用越來越明顯，實力弱的企業(yè)將被淘汰。目前，外地一些有實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)進(jìn)軍金華市，市場競爭將更加
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