【正文】 174。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 白城連城奧特萊斯全程營銷策劃方案 呈：白城連城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 目 錄 第二部分： 白城市房地產(chǎn)的概述 第三部分： 區(qū)域房產(chǎn)市場分析 第四部分： 白城市房產(chǎn)市場調(diào)研與分析 第六部分： 物業(yè)發(fā)展建議 第十部分：項目的包裝 第五部分： 市場定位策劃分析 第七部分：本 銷售、招商策略分析 第八部分： 價格策略及實施方案 第九部分： 形象包裝及推廣建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 中國的房地產(chǎn)市場近年來保持著高速度發(fā)展勢頭。不但吸引眾多投資者，也引起了國家的高度重視。三次的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn) ,對住宅的限購政策，必然會使部分民間資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資，未來誰主導了地區(qū)商業(yè)，誰就會在新一輪競爭中勝出。 連城奧特萊斯項目屬于特殊商業(yè)地產(chǎn)； 如何有效的利用自身資源 —— 將本項目作成地下空間的亮點？ 將本項目作成白城商業(yè)地產(chǎn)的亮點？ 將本項目作成多區(qū)互動的特殊商業(yè)？ 將本項目做到利潤最大化？ 使開發(fā)商得到名利雙收？ 如何利用獨特的行銷策略 —— 將本項目產(chǎn)品快速銷售完成？ 在項目的運營中花最少的錢，產(chǎn)生最大的效應？ 以上是我們努力思考的方向 !!! 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第一部分： 白城市環(huán)境概述 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 5 一、白城市概述： 白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科爾沁草原東部。東經(jīng) 121176。 38’－ 124176。 22’，北緯 44176。 13’ 57－46176。 18’。 屬溫帶大陸性季風氣候。年均日照時數(shù) ，年均氣溫 ℃ ，無霜期 157天，年均降水量 ，光熱條件優(yōu)越于全省其他地區(qū)。面積 。 1958年 9月設白城市。 白城歷史悠久 ， 新石器晚期 ，境內(nèi)已有人類生活 。 地理區(qū)位優(yōu)越 ，是吉林 、 黑龍江和內(nèi)蒙古自治區(qū)三省 （ 區(qū) ） 交界處和周邊二 、 三百里內(nèi)一個較大的區(qū)域中心城市 ， 也是黑龍江西南部和內(nèi)蒙古東北部入關的必經(jīng)之路 。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 6 二、白城市歷史文化淵源： 白城有悠久的歷史。關于“白城”的由來，就一直流傳著諸多神話般的傳說。在很早很早以前，一個隆冬的季節(jié)，天色驟然大變，狂風卷著大雪，遮天蓋地，剎那間羊群和雪滾成一團，整個草原混混沌沌，在羊群和人將被狂風暴雪卷走的危機時刻，突然，人們看見一道高大的雪嶺環(huán)繞在草原深處，形成一座浩大的雪城，雪墻從天而降，把人、畜緊緊圍在城中，幸免了一場大災難。 從此，游牧的蒙古人把這個地方視為祥瑞之地，取名 “ 查干浩特 ” ，并年年來此祭祀，歌頌這座白色的城。每當朝陽冉冉升起，或黃昏將至，居高臨下，極目遠眺，這里就出現(xiàn)了奇異的幻景，整個街道輝映著一片銀白色，光潔奪目， “ 白城 ”因此而得名。 考古發(fā)現(xiàn)，早在舊石器晚期，距今 8000年前后，就有人類在這里繁衍生息。新石器時期白城東部生活著穢貊族先世，西部生活著東胡族先民。人們多依山傍水而居，過著以狩獵、捕撈為主的原始生活。 秦漢至南北朝時期，白城大地上的主人是鮮卑人。遼朝初期，在白城設臵了歷史上第一個州級政權機構 —— 泰州，就是位于洮兒河北岸的白城市洮北區(qū)德順鄉(xiāng)的城四家于古城遺址。遼金泰州隸屬上京道臨潢府所轄，是遼控扼北方地區(qū)的軍政重鎮(zhèn)。 元初，將遼金時代的泰州改設泰州府，后又改泰京路。明代，在白城設有泰寧衛(wèi) (泰州 )、塔爾河衛(wèi) (大安 )、卜喇罕衛(wèi) (通榆興隆山 )等衛(wèi)所。清時白城地區(qū)為蒙古札薩克郡王牧地。 1902年，清朝政府開始實施“移民實邊”政策，準許在洮兒河兩岸放荒墾地。隨著農(nóng)業(yè)的發(fā)展和人口的增多， 1904年開始在白城地區(qū)設治，先后在白城子 (后改稱白城 )設靖安縣，在哈拉勿蘇設開通縣，在雙流鎮(zhèn)設洮南府，在大賚設大賚廳，在安廣設安廣縣，在南叉干撓設鎮(zhèn)東縣。 民國時期政權仍襲清制，白城地區(qū)先后處在地方軍閥吳俊升、萬福麟的統(tǒng)治之下。座落在白城市政府院內(nèi)的“老萬大樓”，就是萬福麟在東北為官時于 1926年動工修建的私人宅邸。洮南“吳俊升商業(yè)大樓”是吳俊升用軍閥張作霖獎賞其“平叛郭松齡”賞金修建的，是軍閥爭雄的歷史見證。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 7 三、白城市經(jīng)濟特點： 白城市位于吉林省西北部邊陲，宛如一棵璀璨的明珠，鑲嵌在舉世聞名、風光如畫的科爾沁草原上，絢麗多姿，光彩奪目。東南部與吉林省白城市相連，西部、北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，東部、東北部與黑龍江省隔江相望。全市南北長 230公里，東西寬 211公里，轄洮南市、大安市、鎮(zhèn)賚縣、通榆縣和洮北區(qū)，設有白城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、查干浩特旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，全市幅員 25767平方公里，人口 220多萬。 白城地處三省 (區(qū) )樞紐，地理位臵優(yōu)越．交通發(fā)達便捷。白城市是聯(lián)合開發(fā)計劃署醞釀設計的第四條歐亞大陸橋的主要樞紐城市之一。有長 (長春 )白 (白城 )、白 (白城 )齊 (齊齊哈爾 )、圖 (圖們 )烏 (烏蘭浩特 )等高等級公路交匯通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率居全省之首。鐵路四通八達，平齊線、通讓線縱貫南北，長白線橫跨東西，可直達北京、長春、吉林、哈爾濱、沈陽、大連等大城市，白阿線一直通往北疆邊陲伊爾施。水運有省內(nèi)最大的內(nèi)河港口 大安港，逆流而上可達齊齊哈爾，順流而下可達哈爾濱、佳木斯，還可進入第二松花江到達吉林港，又可進入黑龍江和烏蘇里江抵達俄羅斯的伯力等港口。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 8 ?白城特色經(jīng)濟明顯，農(nóng)業(yè)是國家級大型商品糧基地市，被列為全國農(nóng)業(yè)四大開發(fā)區(qū)之一和國家生態(tài)建設示范區(qū)。 ?工業(yè)以紡織服裝、汽車配件、機械建材、食品醫(yī)藥和造紙印刷等行業(yè)為主。 ?白城獨特的生態(tài)環(huán)境、草原風光、蒙古風情以及一些古跡，也為發(fā)展旅游業(yè)提供了得天獨厚的條件。 ?市場建設初具規(guī)模，建成各類市場 160多處，集貿(mào)市場、專業(yè)市場、批發(fā)市場和要素市場功能比較齊全，輻射力較強，吸引了大量的人流、物流、信息流和資金流。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 9 白城市經(jīng)濟特點總結(jié)： 白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革開放給城市帶來生機，城市經(jīng)濟得到發(fā)展，城市面貌有了較大改觀，但就歷史和宏觀地緣環(huán)境看，還存在著一些問題。 1. 白城市地處吉林省西部邊遠地區(qū)，現(xiàn)轄一個區(qū)、二個縣級市、二個縣，就吉林省東、西、中部地區(qū)比較，西部地廣人稀，密度 76人／平方公里。 2. 由于長期處于自然經(jīng)濟封閉狀態(tài)，許多市鎮(zhèn)小而全，對外的經(jīng)濟聯(lián)系較差，外向經(jīng)濟十分薄弱。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 10 四、白城市整體規(guī)劃： 近年來，全市共完成城市建設總投資 230億元，其中白城市區(qū)總投資達 億元。全市共實施了 1644項工程，其中白城市區(qū)實施了 1077項工程。在城市道路建設、住宅建設、給排水建設、環(huán)境建設、商業(yè)設施建設、公益事業(yè)建設以及城市管理等方面取得了重大突破。 白城市區(qū)新建、拓寬、改造道路 198條，總長 ，鋪裝面積 209萬平方米，全面改造、拓寬了東、南、西、北的城市出入口，構筑了兩環(huán)相套、縱橫相連的中等城市道路的主體框架；新建了第三水廠，新增供水能力 8萬噸，自來水普及率 %；結(jié)合新建、改造道路，鋪設、改造排水管線 139公里，形成了暢通的排水網(wǎng)絡；大打了綠化建設翻身仗，實施了街路、廣場、庭院、游園及立體綠化，增加綠化面積 425萬平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率 %；新建了站前廣場、吉鶴廣場，改造了街心廣場，