{v8城市}項(xiàng)目全程營銷策劃報(bào)告(已修改)
2025-10-12 15:54 本頁面
【正文】 1 {V8城市 } 項(xiàng)目全程營銷策劃報(bào)告 2022年 2月 22日 2 序 ? 認(rèn)識天馬從東湖名居開始，一句 “ 引領(lǐng)小資生活 ” 奠定了東湖名居在武漢樓市的地位。 ? 樓盤開發(fā)已經(jīng)不在是蓋房子賣那么簡單，而是販賣生活，準(zhǔn)確的講是象特定的階層販賣特定的產(chǎn)品。 ? 認(rèn)清自己，認(rèn)清販賣的對象與采用的方法，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 3 卷一 認(rèn)識自己 4 ? 打開 “ google”搜索，不難發(fā)現(xiàn)武漢新區(qū)成為近年來樓市炒厭的話題。 ? 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為武漢最熱的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，超過名聲在外的光谷。 ? 漢陽在披上 “ 新 ” 的光環(huán)下，一切顯得那么充滿活力。王家灣，一個(gè)昔日默默無聞的小村莊，竟然一舉成為漢陽繁華的城市中心商圈，其規(guī)模已經(jīng)可以于發(fā)展沉淀多年的鐘家村抗衡。家樂福、國美、工貿(mào)、好美家 ..一長串的名字廣為人知。 區(qū)位價(jià)值篇 5 ? 盡管武漢的 CBD還在規(guī)劃當(dāng)中，但是武漢已經(jīng)有數(shù)以十計(jì)的樓盤在借題發(fā)揮。 ? 沌口 — 龍陽大道 — 二橋 — 建設(shè)大道 — CBD ? 不可否認(rèn)，在這條兩極繁華的工業(yè)區(qū)與商業(yè)區(qū)之間，龍陽大道區(qū)域的居住價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被人挖掘。 ? 我們越來越清楚的意識到： 龍陽大道將是一個(gè)充滿潛力的黃金大道 區(qū)位價(jià)值篇 6 ? 龍陽大道 全長約 5公里，政府將把其打造成華中最大的汽車長廊。 318國道名車展示長廊項(xiàng)目，位于 318國道江漢二橋至升官渡的道路兩側(cè)，全長約 5公里，目前已有奔馳、沃爾沃、福特等 30多個(gè)世界知名品牌樣板站，初步形成了開放性、國際性汽車展示長廊的雛形。該項(xiàng)目新審定的規(guī)劃方案將北起王家灣，南至長江三橋城市中環(huán)線，東西分別以十升路為軸心向兩側(cè)延伸一個(gè)街區(qū)，擬建設(shè)四星級酒店項(xiàng)目１個(gè)，汽車展銷廳項(xiàng)目 9個(gè)。 ——政府規(guī)劃鏈接 區(qū)位價(jià)值篇 7 ? 位臵：漢陽龍陽大道龍陽村，武漢卷煙廠斜對面； ? 地塊：呈 “ T ”形，整個(gè)地塊有近 8米的地差。 ? 現(xiàn)狀：項(xiàng)目為熟地，可滿足即時(shí)開發(fā)的條件。由于受到龍陽村村民亂蓋亂建的影響，項(xiàng)目地塊的東面，近龍陽大道的地方，南北兩側(cè)分別被村民的房屋占據(jù)，目前尚未拆遷，這也就破壞了地塊的整體性，項(xiàng)目目前尚未動工。 區(qū)位價(jià)值篇 8 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) —— 項(xiàng)目規(guī)模：占地 規(guī)劃容積率： 物業(yè)形態(tài)：小高層、多層（花園洋房） 總建筑面積： 127800平米 總戶數(shù)： 1065戶 區(qū)位價(jià)值篇 9 立地分析篇 項(xiàng)目四至分析 —— 東面：為小區(qū)的主入口 ， 距龍陽大道約 80米 ， 沿龍陽大道為汽車長廊 。 南面：為龍陽村 ， 均為農(nóng)民用房 。 西面：魚塘用地 ， 也是項(xiàng)目的后期規(guī)劃用地 ， 與龍陽湖 、磨山距離相當(dāng)近 。 北面：農(nóng)村用地及農(nóng)民房 。 10 立地分析篇 周邊配套 —— 交 通： 70、 70專 、 20 20 20 41 55 5859 803等 購 物：家樂福 、 21購物中心 、 國美電器商城 、 好美家 、現(xiàn)代家居廣場 娛樂休閑：漢陽動物園 、 武漢體育中心 教育配套：武漢外國語學(xué)校 、 江漢大學(xué) 、 武漢三中分校 銀 行：建行 、 華夏 、 信合等 ? 項(xiàng)目地處極具發(fā)展?jié)摿Φ?[次城市中心 ]區(qū)域。 ? 便捷的龍陽大道將成為華中最大的汽車長廊。 ? 龍陽大道是連接沌口工業(yè)區(qū)和城市 CBD商業(yè)區(qū)的橋梁。 ? 項(xiàng)目毗鄰漢陽最大的商圈、配套成熟、交通便利，依山傍水，鬧中取靜。 小結(jié) 12 卷二 認(rèn)清市場 13 宏觀篇 ? 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 、提高個(gè)人住房按揭貨款門檻 、銀行加息等政策導(dǎo)致購買需求將溫。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升讓今年房市趨于理性。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是否過熱的消息產(chǎn)生政府、開發(fā)商、購買者三方博弈。 ? 相關(guān)鏈接：武漢市 2022年房地產(chǎn)市場工作總結(jié) ———— 武漢市房產(chǎn)局發(fā)布 14 中觀篇 ? 漢陽樓市板塊紛爭，全面開花。其中以鐘家村板塊和沌口板塊最為熱鬧，開發(fā)樓盤最多。 ? 從價(jià)格來看，鐘家村區(qū)域的房價(jià)是整個(gè)漢陽地區(qū)最高的，在未來交通進(jìn)一步改善的情況下，鐘家村板塊的價(jià)格會有一個(gè)大的飛躍，向漢口建設(shè)大道區(qū)域的房價(jià)靠近。 ? 從購房者接受的產(chǎn)品形態(tài)來看，多層和小高層產(chǎn)品還是市場的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品的市場占有率不高，因此高層產(chǎn)品的市場接受度有待進(jìn)一步提高。 15 中觀篇 ? 從區(qū)域環(huán)境來看 ， 二橋板塊的區(qū)域自然環(huán)境是最好的 ， 鐘家村板塊次之 ， 漢陽大道與鸚鵡大道自然環(huán)境最差 ， 但漢陽大道比鸚鵡大道更具有商業(yè)氛圍和人氣 。 但相信武漢新區(qū)的建設(shè) ， 舊改造的進(jìn)行會改變鸚鵡大道沿線板塊的環(huán)境 ，凸現(xiàn)其文化和商業(yè)的一面 。 ? 從項(xiàng)目規(guī)模來看 ， 大規(guī)模項(xiàng)目主要集中在龍陽大道等新興板塊 ， 鸚鵡大道沿線板塊在武漢新區(qū)的改造中將會出現(xiàn)具有較大規(guī)模的項(xiàng)目 ， 特別是錦繡長江項(xiàng)目 。 16 對手篇 南國明珠 —— 唯一的競爭對手 ? 嚴(yán)格意義上講：區(qū)域的競爭樓盤僅南國明珠一個(gè)。 但考慮樓盤規(guī)模、物業(yè)形態(tài)等因素，我們把五里漢城和琴臺穎園、金龍花園等項(xiàng)目拿來做比。 17 對手篇 ? 從規(guī)模上講，南國明珠距本項(xiàng)目最近的項(xiàng)目，將會是項(xiàng)目的直接競爭對手，達(dá) 70萬方的總建筑面積將會使項(xiàng)目的銷售周期達(dá) 5年以上，而其它三個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模在 815萬方之間，這類中型項(xiàng)目與本案有著嚴(yán)重的同質(zhì)化，市場競爭也是十分激烈； 18 對手篇 高層將會成為市場的主流 ? 從物業(yè)形態(tài)上看，南國明珠目前在售的為 15棟多層，其它三個(gè)項(xiàng)目則均為多層和小高層相結(jié)合，從發(fā)展趨勢上講，小高層將會成為市場的主流，但多層物業(yè)的市場接受程度會更高； 19 對手篇 三房和四房為主 ? 從戶型面積可以看出，區(qū)域內(nèi)的戶型面積以三房和四房為主，面積相對較大，如二房面積達(dá)到 110平方米，三房面積超過 140平方米。僅有金龍花園項(xiàng)目有一房單位，大多項(xiàng)目會有復(fù)式單位，但量比較少，需要指出的是在二橋板塊有漢江陽光城和香格里都兩個(gè)純小戶型項(xiàng)目，考慮到產(chǎn)品定位不同，在這里沒有詳作分析。 20 3000 ? 從價(jià)格來看，普遍價(jià)格在 3000元 /㎡ 的水平線上，一方面是區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，另一方面我們在選擇對比項(xiàng)目時(shí)考慮的項(xiàng)目均是有代表
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