【正文】 坤源項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃報(bào)告 之 第一部分 《項(xiàng)目定位報(bào)告》 2名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智報(bào)告簡(jiǎn)要提綱市場(chǎng)格局 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略綜合評(píng)估產(chǎn)品市場(chǎng)定位客戶定位形象定位 （住宅定位、商業(yè)定位、酒店定位）案名及廣告定位價(jià)格定位3名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智市場(chǎng)格局項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位工作流程4名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智結(jié)論：溆浦房地產(chǎn)處于 超速發(fā)展單純數(shù)量型 階段發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（ RMB） 0～ 6400 6400～ 32023 32023～ 64000 64000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征 超速發(fā)展單純數(shù)量型 快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 快速發(fā)展2023年溆浦人均 GDP4709元；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大于 8%。宏觀背景分析市場(chǎng)分析5名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智溆浦縣位于湖南省西部、懷化市東北部，雪峰山北麓、沅水中游，地跨北緯 27176。1739。 至 28176。1939。 ，東經(jīng)110176。1539。 至 111176。0139。 之間，南與洞口、洪江交界，北和沅陵、安化相連，東同新化、隆回接壤，西跟辰溪、懷化毗鄰，是湘西的門戶。其東西寬 72公里，南北長(zhǎng) 110公里，總面積 。全縣轄 8個(gè)辦事處， 43個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，居住有瑤、苗、土家、侗、回等等 14個(gè)民族。總?cè)丝?84萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 79萬(wàn)人，總耕地面積 60萬(wàn)畝，是一個(gè)典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。 溆浦縣境內(nèi)資源豐富，物華天寶，水果品種達(dá) 100多種，被譽(yù)為“ 江南水果之鄉(xiāng) ” ，地方特產(chǎn)雞蛋棗、朱紅桔、脆蜜桃、 “ 翠玉” 獼猴桃、蜜餞棗、片片桔、溆浦鵝、三元雜交豬等農(nóng)副產(chǎn)品更是聞名全國(guó)，暢銷國(guó)內(nèi)外；成規(guī)模的果林達(dá) 22萬(wàn)畝，水果年產(chǎn)總量達(dá) 20萬(wàn)噸，是全國(guó)百個(gè)重點(diǎn)水果縣之一。盛產(chǎn)金銀花、白芍、天麻等各類藥材 30多種，面積達(dá) 7萬(wàn)多畝，是全國(guó)重點(diǎn)藥材基地縣之一。年產(chǎn)糧食 ，是湖南省主要產(chǎn)糧大縣之一，已形成 “ 東林、西桔、南藥、北棗、中糧 ” 五大區(qū)域化特色支柱產(chǎn)業(yè)格局。主要礦藏有 37種，其中青界球狀瓷泥質(zhì)量極優(yōu)，世界罕見(jiàn)，硅砂礦品位極高，儲(chǔ)量全國(guó)第一。水能蘊(yùn)藏總量達(dá) 33千瓦，有中小水電站 33座，年發(fā)電量 2億千瓦時(shí)，是全國(guó)百個(gè)電氣化達(dá)標(biāo)縣之一。 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查市場(chǎng)分析6名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智溆浦房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析■ 目前溆浦縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在快速發(fā)展階段，并正在逐步走向理性和規(guī)范。從整體來(lái)看，整個(gè)城區(qū)的現(xiàn)狀和基礎(chǔ)配套設(shè)施還難以滿足城市發(fā)展的需要。道路狹窄，舊城老化嚴(yán)重，配套不足等問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有很大的影響。同時(shí)，在未來(lái)溆浦縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為開(kāi)發(fā)配套設(shè)施齊全的集約型多功能住宅帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展契機(jī)?！?從溆浦房地產(chǎn)市場(chǎng)的在售樓盤物業(yè)類型來(lái)看，多層或小高層住宅占據(jù)了在售樓盤市場(chǎng)的主導(dǎo)，這一特點(diǎn)也代表了現(xiàn)階段溆浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。因此，高層等類型房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)雖具有較大的市場(chǎng)潛力，但開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須在前期做好可行性分析，尤其應(yīng)注重價(jià)格的定位和戶型設(shè)計(jì)等因素，以符合溆浦人民居住理念的市場(chǎng)定位為首?！?目前溆浦住房均價(jià)為 10001100元 /平方米之間，且有 67％以上的樓盤均價(jià)都在 1100元 /平方米左右，城南兩個(gè)項(xiàng)目靜安小區(qū)、香格里拉小苑均價(jià)在 800左右；少數(shù)小高層均價(jià)達(dá)到 1500元 /平方米以上。市場(chǎng)分析7名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智溆浦房地產(chǎn)市場(chǎng)格局■ 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以屈原大道沿線板塊和市中心板塊為主。沿屈原大道一線發(fā)展逐漸成熟，縣行政中心往這一帶遷移，將更加刺激這一地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是目前這一地段的樓盤發(fā)展速度非常緩慢?！?中心板塊以西湖口流金廣場(chǎng)、坤源項(xiàng)目為主?！?溆浦大橋是連接城南和城北重要交通樞紐，將縣城南北慣成一體。■ 溆浦房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極驅(qū)動(dòng)，中心板塊和屈原大道沿線板塊共同發(fā)展。市場(chǎng)分析中心板塊屈原大道沿線板塊城南板塊8名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智216。 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段，產(chǎn)品及營(yíng)銷均處于較低水平216。 現(xiàn)有樓盤銷售情況普遍良好，表明對(duì)商品房的需求已經(jīng)顯現(xiàn)216。 以大盛商業(yè)步行街為中心的區(qū)域相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格比較高 15001800216。 新住宅區(qū)（屈原大道沿線）分布著相對(duì)低價(jià)住宅，價(jià)格 11001500216。相對(duì)來(lái)說(shuō)城南價(jià)格偏低，城南片區(qū)的均價(jià)為： 900左右12345678溆浦縣市場(chǎng)概況： 1100：約 1400： 1100 電梯房：1500，多層： 1100：價(jià)格代定：約15002023起：未出：約 1500靜安小區(qū)： 800左右香格里拉小苑： 750800之間市場(chǎng)分析1099名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)樓盤占地面積大約 ，建筑面積 45萬(wàn)平方米。基本情況☆ 項(xiàng)目離城區(qū)有一定的距離☆ 無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后生活配套比較齊全☆ 宣傳推廣比較到位☆ 離火車站比較近電梯房： 1500元 /平方米多 層： 1100元 /平方米本地居民，個(gè)體戶，商業(yè)投資客，政府公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師等。三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡2023年初開(kāi)工， 2023年 9月 22日開(kāi)始選房。溆浦火車站正對(duì)面世紀(jì)商貿(mào)城劣 勢(shì) 優(yōu)勢(shì)價(jià)格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項(xiàng)目調(diào)查10名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)樓盤占地面積大約 100畝，建筑面積 。建筑密度 %，容積率 ，總戶數(shù)約 1000多戶?；厩闆r☆ 項(xiàng)目建設(shè)和銷售都比較緩慢☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后商業(yè)氛圍較為濃厚☆ 縣行政中心新址對(duì)面☆ 小區(qū)規(guī)模比較大1400多元 /平方米商鋪：服裝、超市等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、投資戶 住宅：中高收入客戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡項(xiàng)目目前銷售第一期，一期預(yù)計(jì)2023年交房。屈原大道旁溆水明珠劣 勢(shì) 優(yōu)勢(shì)價(jià)格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項(xiàng)目調(diào)查11名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)樓盤占地面積大約 55畝，建筑面積 30多萬(wàn)平方米，容積率 ☆ 項(xiàng)目離城區(qū)有一定的距離☆ 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體的超大型社區(qū)☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 建成后生活配套比較齊全☆ 離火車站比較近1100元 /平方米本地居民，個(gè)體戶，商業(yè)投資客，政府公務(wù)員。商鋪：服裝、超市等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、投資戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡一期已經(jīng)交房，二期熱售中。溆浦火車站正對(duì)面大盛 兆隆花園劣 勢(shì) 優(yōu)勢(shì)價(jià)格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項(xiàng)目調(diào)查12名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)樓盤占地面積大約 3萬(wàn)多平方米，建筑面積 10萬(wàn)平方米。容積率 。基本情況☆ 不太適合居住☆ 無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)☆ 片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆ 項(xiàng)目交通比較方便☆ 專業(yè)建材燈飾市場(chǎng)均價(jià)： 1100元 /平方米商鋪：建材燈飾等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、投資戶 住宅：中高收入客戶 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡2023年 8月 28日開(kāi)始銷售，一期竣工日期 2023年底。目前一期正在熱銷中。屈原大道沿線建材機(jī)電燈飾城劣 勢(shì) 優(yōu)勢(shì)價(jià)格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項(xiàng)目調(diào)查13名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)樓盤占地面積大約 5780平方米，建筑面積 6萬(wàn)平方米。容積率 710之間?；厩闆r☆ 住宅底下全部為商業(yè)，不太適合居住☆ 位于城南，具有一定的人氣☆ 交通比較方便☆ 商業(yè)步行街均價(jià)： 1500元 /平方米商鋪：精品服裝、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、投資戶 住宅：中高收入客戶三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡2023年 6月開(kāi)始動(dòng)工，一期正在熱銷中。門面銷售 80%左右，住宅尚未開(kāi)始。溆浦縣城南溆浦大橋附近銀信花苑商業(yè)步行街劣 勢(shì) 優(yōu)勢(shì)價(jià)格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項(xiàng)目調(diào)查14名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)樓盤占地面積大約 1700多平方米，建筑面積 2萬(wàn)平方米。容積率 ?；厩闆r☆ 戶型設(shè)計(jì)比較單一☆ 地塊比較小，有一定局限性☆ 項(xiàng)目處于城市中心，人氣較旺☆ 交通比較方便☆ 生活配套比較齊全均價(jià)：預(yù)計(jì) 18002023元 /平方米商鋪：品牌購(gòu)物超市、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、投資戶 住宅：中高收入客戶 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 16 180㎡四房三廳兩衛(wèi) 167㎡2023年下半年開(kāi)始動(dòng)工，發(fā)售時(shí)間 2023年 1月 1日。警予中路核心地段 流金廣場(chǎng)劣 勢(shì) 優(yōu)勢(shì)價(jià)格主力 戶 型客 戶銷 售情況樓 盤 地址樓 盤 名稱典型項(xiàng)目調(diào)查15名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)分析樓盤名稱 地理位置 物業(yè)類型 交房日期世紀(jì)商貿(mào)城 溆浦火車站正對(duì)面 多層，小高層 2023年底溆水明珠 屈原大道旁 多層住宅、商鋪 一期預(yù)計(jì) 08年大盛 兆隆花園 屈原大道旁新火車站正對(duì)面 多層住宅為主，底下商鋪 一期已交房，二期熱售中建材機(jī)電燈飾城 屈原路沿線 專業(yè)市場(chǎng)、商住小區(qū) 08年底銀信花苑步行街 溆浦縣城南警予南路 商業(yè)步行街，住宅小區(qū) 一期 2023年底流金廣場(chǎng) 警予中路核心地段 商業(yè)裙樓、電梯住宅 2023年底大漢商業(yè)步行街 大漢商業(yè)步行街西邊 多層，聯(lián)排別墅、小高層、高層 一期 2023年底目前在售樓盤大都以多層小高層住宅為主，少數(shù)為高層，交房日期大都在 08年底，所以未來(lái)兩年競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。溆浦在售樓盤基本信息對(duì)照16名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)分析樓盤名稱 總占地面積（萬(wàn)平方米） 總建筑面積（萬(wàn)平方米） 均價(jià)（元 /㎡） 物管費(fèi)（元 /㎡） 容積率 綠化率世紀(jì)商貿(mào)城 大約 4—5 萬(wàn)平方米 電梯房： 1500多多層： 1100多 25%溆水明珠 100畝 1400多元 /平方米 /平方米 36%大盛 兆隆花園 55畝 30多萬(wàn)平方米 1100元 /平方米 多層 30%左右建材機(jī)電燈飾城 3萬(wàn)多平方米 10萬(wàn)平方米左右 1100元 /平方米 15%20%左右銀信花苑步行街 5780平方米 6萬(wàn)多平方米 1400多元 /平方米 、 、 710 25%30%流金廣場(chǎng) 1700多平方米 2萬(wàn)多平方米 預(yù)計(jì) 1800左右 15%以下大漢商業(yè)步行街 105畝 20萬(wàn)平方米以上 待定 /平方米左右 35%左右在售樓盤的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 目前溆浦住房均價(jià)為 10001100元 /平方米之間，且有 67％以上的樓盤均價(jià)都在 1100元 /平方米左右，少數(shù)小高層均價(jià)達(dá)到 1500元 /平方米以上。已開(kāi)發(fā)樓盤的平均容積率為 。在綠化率方面，溆浦住宅區(qū)綠化程度都不算高，在 25％ 30%之間。 17名 而 責(zé) 實(shí) / 潛 學(xué) 乃 智競(jìng)爭(zhēng)分析樓盤名稱 主要廣告語(yǔ) 廣告訴求點(diǎn)世紀(jì)商貿(mào)城 溆浦商業(yè)第一