【正文】 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收 實(shí)施方案 隨著住宅商品化的進(jìn)一步深化，百姓對(duì)住宅工程質(zhì)量的關(guān)注度和期望值日趨增強(qiáng)，因住宅房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的投訴越來越多，質(zhì)量問題已超越技術(shù)層面演化為社會(huì)問題。投訴多固然反映質(zhì)量問題多，建筑工程存在質(zhì)量問題多，主要有以下原因：（ 1）建筑業(yè)手工作業(yè)程度高、工程質(zhì)量差異性大；（ 2）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊；（ 3）建筑工程質(zhì)量的時(shí)效性問題；（ 4）傳統(tǒng)竣工驗(yàn)收的方法。鑒于此，北京市朝陽區(qū)建設(shè)局探索出了住宅工程分戶驗(yàn)收的方法，開始時(shí)僅是雛形，直至發(fā)展到當(dāng)前較完整的理論體系。 ? 分戶驗(yàn)收也叫一戶一驗(yàn)，定義為：把每戶作為一個(gè)子單位工程，住宅工程竣工驗(yàn)收前，驗(yàn)收組對(duì)分戶檢驗(yàn)批進(jìn)行專門的驗(yàn)收，所謂專門驗(yàn)收主要檢查觀感和使用功能的質(zhì)量 ，只有所含分戶檢驗(yàn)批全部合格時(shí)，該子單位工程才視為合格，并出具 《 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表 》 。實(shí)施分戶驗(yàn)收的意義有兩點(diǎn)：（ 1）減少投訴率；（ 2）提高工程質(zhì)量。 ? 目前，我市分戶驗(yàn)收各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已基本就序，技術(shù)上業(yè)已成熟。經(jīng)研究，五區(qū)及萊陽、龍口自 ，其余縣可根據(jù)具體情況，但最遲不得晚于 。 ? 組織機(jī)構(gòu)，分戶驗(yàn)收由建設(shè)單位牽頭，組織監(jiān)理單位、總包單位、分包單位共同參與，按專業(yè)劃分分戶驗(yàn)收組，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參與工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作。驗(yàn)收組成員有下列人員構(gòu)成： ? （ 1）建設(shè)單位，建設(shè)單位的項(xiàng)目經(jīng)理、各專業(yè)的工程管理人員； ? （ 2）施工單位，施工單位的工程項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量檢查員、各相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員（含專業(yè)分包項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)負(fù)責(zé)人）； ? （ 3）監(jiān)理單位，監(jiān)理單位的項(xiàng)目總監(jiān)理工程師、各專業(yè)的監(jiān)理工程師； ? （ 4）物業(yè)管理部門，物業(yè)管理單位的項(xiàng)目經(jīng)理、各專業(yè)的物業(yè)管理員。 ? （ 1）主體完工后，由監(jiān)理和建設(shè)單位共同制定分戶驗(yàn)收方案，方案包括每戶住宅和公共部位子單位工程的分戶檢驗(yàn)批項(xiàng)目，每一分戶檢驗(yàn)批驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法，并在戶型平面布置圖上標(biāo)注實(shí)測實(shí)量選點(diǎn)位置及數(shù)量，驗(yàn)收方案須報(bào)質(zhì)監(jiān)部門核準(zhǔn)，獲準(zhǔn)后作為驗(yàn)收工作的指導(dǎo)文件。 ? （ 2）分項(xiàng)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收合格后，驗(yàn)收組應(yīng)及時(shí)介入進(jìn)行分戶檢驗(yàn)批的檢查。 ? （ 3）按分戶驗(yàn)收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗(yàn)批的內(nèi)容，對(duì)工程實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，并作好記錄。 ? （ 4）對(duì)分戶檢驗(yàn)批的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，合格后相關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)在 《 分戶檢驗(yàn)批驗(yàn)收記錄表 》中簽字、蓋章。 ? （ 5）當(dāng)檢驗(yàn)批評(píng)定不合格時(shí)，由監(jiān)理公司下發(fā)整改通知書，整改完畢后，進(jìn)行復(fù)查，并將復(fù)查情況記錄在案。 ? （ 6）當(dāng)每戶或公共部位子單位工程所含檢驗(yàn)批全部合格后，出具由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師、施工項(xiàng)目經(jīng)理簽字并加蓋驗(yàn)收專用章的 《 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表 》 。 ? （ 7）在所有分戶和公共部位子單位工程合格后，填寫 《 單位工程分戶驗(yàn)收匯總表 》 ，作為單位工程竣工驗(yàn)收的前提和依據(jù)。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表 （附表 2 1 ） 工程名稱： 房 號(hào) 建設(shè)單位 施工單位 開工日期 年 月 日 監(jiān)理單位 竣工日期 年 月 日 序 號(hào) 檢 查 內(nèi) 容 驗(yàn) 收 結(jié) 論 1 門窗、欄桿安裝質(zhì)量 2 墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量 3 防水工程質(zhì)量 4 采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量 5 給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量 6 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量 7 建筑節(jié)能工程質(zhì)量 綜合驗(yàn)收結(jié)論 建設(shè)單位 施工單位 監(jiān)理單位 驗(yàn) 收 單 位 （驗(yàn)收專用章） 單位 ( 項(xiàng)目 ) 負(fù)責(zé)人 年 月 日 （驗(yàn)收專用章） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 年 月 日 （驗(yàn)收專用章） 總監(jiān)理工程師 年 月 日 單位工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表 工程名稱： 序號(hào) 戶名 戶型 分戶檢驗(yàn) 批項(xiàng)數(shù) 分戶驗(yàn)收 完成時(shí)間 分戶驗(yàn) 收結(jié)論 存在問題 1 2 3 4 5 6 7 …… …… …… …… …… …… …… 建設(shè)單位 施工單位 監(jiān)理單位 驗(yàn) 收 單 位 （驗(yàn)收專用章） 單位（項(xiàng)目）負(fù)責(zé)人 年 月 日 （驗(yàn)收專用章） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 年 月 日 （驗(yàn)收專用章） 總監(jiān)理工程師 年 月 日 注： 1 、戶 名：指住宅分戶驗(yàn)收的各戶名稱； 2 、分戶驗(yàn)收結(jié)論：填寫“合格”或“不合格”； 3 、此表一式四份，建設(shè)、施工和監(jiān)理單位各存一份，提交質(zhì)監(jiān)站存檔一份。 ? 一、戶內(nèi)： ? 每戶作為一個(gè)子單位工程。其中地下小棚及地上車庫作為子單位工程的一個(gè)必檢房間，所涉及的項(xiàng)目作為分戶檢驗(yàn)批的一部分，小棚及地上車庫質(zhì)量僅作觀感檢查，檢查內(nèi)容填在相應(yīng)的 《 分戶檢驗(yàn)批驗(yàn)收記錄表 》 中，不單獨(dú)填寫表格。 ? ? 二、 公共部位： ? 按照 “ 有可能因質(zhì)量問題影響業(yè)主正常使用 ”和 “ 同時(shí)不宜過細(xì) ” 的原則劃分公共部位子單位工程，住宅工程的公共部位包括：樓梯間、電梯間、走廊、地下車庫等。 ? （ 1）走廊子單位工程的劃分，按有代表性的自然間抽查 10%的房間，且不少于三間，每間作為一個(gè)子單位工程，走廊按 10米或兩軸線為一自然間。 ? （ 2）樓梯間或電梯間子單位工程的劃分，按每六層劃定一個(gè)子單位工程。 ? （ 3）地下車庫，按每一個(gè)消防分區(qū)劃分為一個(gè)子單位工程。 分 ? 一、分戶驗(yàn)收主要內(nèi)容 ? （ 1）門窗、玻璃及欄桿安裝質(zhì)量； ? （ 2）墻面、地面、頂棚面層質(zhì)量； ? （ 3）防水工程質(zhì)量； ? （ 4）采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量； ? （ 5）給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量； ? （ 6）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量； ? （ 7）建筑節(jié)能工程質(zhì)量。 ? 二、分戶檢驗(yàn)批的劃分 ? 按照 “ 宜簡不宜繁、控制重點(diǎn) ” 的原則劃分子單位工程的檢驗(yàn)批。 ? （ 1）、檢驗(yàn)批數(shù)量設(shè)定要適中。 ? （ 2）、按照業(yè)主質(zhì)量投訴熱點(diǎn)和影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵設(shè)置分戶檢驗(yàn)批的項(xiàng)目和內(nèi)容。 ? （ 3）、盡可能合并減少紙張和表格。 Ⅰ 、減少存檔資料的套數(shù)； Ⅱ 、同一子單位工程不同分戶檢驗(yàn)批實(shí)測實(shí)量可標(biāo)注在同一份選點(diǎn)平面布置圖上； Ⅲ 、相同戶型的分戶檢驗(yàn)批實(shí)測實(shí)量抽查的房間、測點(diǎn)位置、數(shù)量可基本一致，用一張選點(diǎn)平面布置圖即可。 樓地面位置 墻面平整度位置 墻面垂直度位置 欄桿位置 陽臺(tái)位置 陰陽角位置 防水地面位置 房間凈高位置 門窗位置 圖例： 說明： 未注明的地面位置為房間的中心，未注明的墻面位置為墻間的中心。 測量陰陽角時(shí)，距樓地面 1000mm的位置。 測量墻面垂直度時(shí)，下部距地面 300mm的位置。 樓地面位置 墻面平整度位置 墻面垂直度位置 欄桿位置 陽臺(tái)位置 陰陽角位置 防水地面位置 房間凈高位置 門窗位置 圖例： 說明： 未注明的地面位置為房間的中心，未注明的墻面位置為墻間的中心。 測量陰陽角時(shí)，距樓地面 1000mm的位置。 測量墻面垂直度時(shí)，下部距地面 300mm的位置。 樓地面位置 墻面平整度位置 墻面垂直度位置 陰陽角位置 說明： 未注明的地面位置為房間的中心，未注明的墻面位置為墻間的中心。 測量陰陽角時(shí)，距樓地面 1000mm的位置。 測量墻面垂直度時(shí)，下部距地面 300mm的位置。 踏步經(jīng)目測后選取最大的連