【正文】 住宅工程質(zhì)量分戶驗收湘渝川贛區(qū)域客戶關(guān)系管理部 第一部分 關(guān)于住宅工程分戶驗收的幾個基本問題 第一部分 分戶驗收的認知(一 )分戶驗收的概念(二 )為什么要進行分戶驗收(三 ) 分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別(四 )分戶驗收的條件(五 )分戶驗收的作用(六 ) 分戶驗收的現(xiàn)狀(七 )分戶驗收組織和各自責(zé)任(八 )分戶驗收流程(九 )對分戶驗收時發(fā)現(xiàn)問題的處理(十 )單位工程竣工驗收終止驗收條件 目 錄第二部分 分戶驗收的內(nèi)容、方法和要求(一 )分戶驗收的內(nèi)容(二 )分戶驗收的依據(jù)和相關(guān)術(shù)語(三 ) 分戶驗收前應(yīng)做好的準備工作(四 )分戶驗收使用的主要儀器、工具(五 ) 驗收的方法和要求(六 ) 驗收記錄 第一部分 分戶驗收的認知 住宅工程質(zhì)量分戶驗收 住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收） ,是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。 (一 )分戶驗收的概念 ，建設(shè)周期長、參建人員多、手工作業(yè)比例較大；而且使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，施工質(zhì)量的一致性差。 ，抽樣檢驗就可能存在生產(chǎn)方風(fēng)險和使用方風(fēng)險。也就是說存在合格產(chǎn)品被拒收或不合格產(chǎn)品被誤收的可能性。對最終用戶來說，雖然經(jīng)過抽樣驗收合格，但碰上不合格的住宅，實際上就承擔(dān)了 100%的風(fēng)險。 （如室內(nèi)空間尺寸），對于有些質(zhì)量問題無統(tǒng)一的檢查規(guī)定（如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等）。而這些問題往往會引發(fā)住戶投訴。 ,住戶對房屋質(zhì)量的要求越來越高 ,有些住戶甚至不能容忍一點點質(zhì)量問題 .住宅質(zhì)量問題一直是引發(fā)消費者投訴的熱點問題。 、施工單位質(zhì)量意識不足，對于住宅工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題處理不及時、不徹底甚至推委。一些關(guān)于住宅質(zhì)量問題的經(jīng)濟賠償往往難以到位。因此，使絕大部分質(zhì)量問題在工程驗收前得到處理是很有必要的?？梢哉f，實行分戶驗收對于提高住宅工程質(zhì)量水平，構(gòu)建和諧社會很有意義。 (二 )為什么要進行分戶驗收 (宏觀），在縮短施工工期提前交付的前提下最大限度的保證工程質(zhì)量，保障其使用功能和感觀質(zhì)量，即快又好的落實集團和區(qū)域年度目標(biāo)。 100提供評定依據(jù)。 (二 )為什么要進行分戶驗收 (現(xiàn)狀）（三 )分戶驗收和竣工驗收之間的區(qū)別 分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎(chǔ)上進行的。但兩者有所不同。 驗收主體不同 。分戶驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體； 驗收對象不同 。分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進行竣工驗收 。 驗收作用不同。 分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件； 驗收內(nèi)容不同 。 分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收，而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料等）并對分戶驗收進行復(fù)核； 實體檢查數(shù)量不同 。 分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。 （四 )分戶驗收的條件 (1)工程已完成設(shè)計和合同約定的工作量； (2)所含（子）分部工程的質(zhì)量均驗收合格； (3)工程質(zhì)量控制資料完整； (4)主要功能項目的抽查結(jié)果均符合要求； (5)有關(guān)安全和功能的檢測資料應(yīng)完整； (6)施工單位已提交給建設(shè)單位工程竣工報告。 在現(xiàn)實中，因施工進度和交付時間問題，一般是沒有時間或不可能等以上條件達成才開始分戶驗收的。 (五 )分戶驗收的作用 ，質(zhì)量意識明顯增強 分戶驗收的質(zhì)量狀況與驗收小組人員的責(zé)任直接掛鉤，由驗收人員簽字的分戶驗收記錄成為追究驗收過程中弄虛作假行為的有效依據(jù)。因此參與驗收的建設(shè)、施工、監(jiān)理、物業(yè)等人員的責(zé)任心會明顯增強，會更加注重事前預(yù)控、過程控制?？梢哉f，分戶驗收促使施工單位努力提高施工質(zhì)量，監(jiān)理單位嚴格進行驗收，強化了源頭質(zhì)量的監(jiān)管力度。 ，住宅質(zhì)量明顯提升 通過分戶驗收的全面推行，很多原來按比例抽查不易發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題得以充分暴露，質(zhì)量通病防治效果在落實分戶驗收中得到了保證。從已實行分戶驗收的省市的經(jīng)驗來看，分戶驗收使監(jiān)督驗收過程中發(fā)現(xiàn)的需整改問題大幅下降，使得住宅工程質(zhì)量問題在交付住戶前降至最低。 ，滿意程度明顯提高 根據(jù)已實行分戶驗收省市的經(jīng)驗，隨著分戶驗收實施的不斷深入，住宅工程質(zhì)量通病得到有效遏制，涉及住宅工程觀感質(zhì)量和使用功能的投訴下降顯著。 （六）分戶驗收的現(xiàn)狀 從 2023年 3月 1日在北京朝陽區(qū)開始對 136個住宅工程進行一戶一驗的試點開始，分戶驗收陸續(xù)在各地得到推廣。目前，很多省市如北京、江蘇、福建、寧夏、天津、太原、長春、大連、西安、武漢等都已開展分戶驗收工作并出臺管理辦法。 湖南省建設(shè)廳在 2023年 4月下發(fā)了 《 湖南省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法 》 ，四川省建設(shè)廳在 2023年 11月下發(fā)了 《 四川省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定 》 ，重慶市建設(shè)委員會 2023年 4月下發(fā) 了 《 重慶市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法 》 。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也與 2023年 12月頒布了 《 關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知 》 。 (七 )分戶驗收組織和各自責(zé)任 分戶驗收由一般是由建設(shè)單位牽頭，組織監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司共同參與。建設(shè)單位責(zé)任： 建設(shè)單位是分戶驗收工作的第一責(zé)任人。分戶驗收工作是否認真開展，不走過場，主要取決于建設(shè)單位的組織和要求。具體工作包括： 組織施工單位編制分戶驗收方案，并由監(jiān)理單位、建設(shè)單位、物業(yè)公司驗收。 與施工、監(jiān)理、物業(yè)單位共同研究確定分戶檢驗批項目及內(nèi)容。組織、協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、物業(yè)單位分戶驗收工作，協(xié)助解決分戶驗收中測量設(shè)備、人員、資金等問題。 與施工、監(jiān)理、物業(yè)單位有關(guān)人員共同檢查驗收，并及時確認，簽字蓋章。建設(shè)單位責(zé)任 ： 住宅工程交付使用時， 《 住宅工程質(zhì)量分戶驗收表 》 應(yīng)當(dāng)作為 《 住宅質(zhì)量保證書 》 的附件一并交給業(yè)主。 《 住宅質(zhì)量保證書 》 所列事項： （ 1）保修范圍和保修期限；（ 2）施工單位工程質(zhì)量保修負責(zé)人姓名、電話以及辦公地點；（ 3）物業(yè)公司名稱、電話；（ 4）工程質(zhì)量保修程序和處理時限；（ 5）建設(shè)單位工程質(zhì)量保修監(jiān)督電話。附： 《 住宅工程質(zhì)量分戶驗收表 》(七 )分戶驗收組織和各自責(zé)任施工單位責(zé)任 ：編制分戶驗收方案，主要內(nèi)容有：（ 1）各方職責(zé)；參照相關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、