【正文】 第一篇：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施中的系列問題住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施中的系列問題一、在住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則中“五方主體”的煩惱2008年12月11日鄭州市新建住宅質(zhì)量驗(yàn)收開始實(shí)施，消費(fèi)者買的新建住宅除了要過小區(qū)集體竣工驗(yàn)收和質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)外，還要強(qiáng)制進(jìn)行“一戶一驗(yàn)”制的分戶驗(yàn)收關(guān)，盡管是政府的強(qiáng)制要求來保證業(yè)主所購(gòu)買合格的住宅產(chǎn)品，哪么作為住宅所有參建方的“五方主體”會(huì)在“一戶一驗(yàn)”制具體實(shí)施中會(huì)有什么煩惱呢？開發(fā)商：作為“一戶一驗(yàn)”制實(shí)施的第一責(zé)任主體，首先要確保交到業(yè)主手中的住宅質(zhì)量必須合格，還要監(jiān)督、組織參建四方驗(yàn)收人員共同實(shí)施，一旦分戶驗(yàn)收出現(xiàn)監(jiān)督站抽查不合格還要重新在組織二次驗(yàn)收，其所耗費(fèi)的人力、物力較大，且組織的人員要求專業(yè)豐富、儀器配備到位，無疑是增加了建筑成本和銷售成本。我們也很希望由業(yè)主信任的第三方介入，尤其是在交房前的介入，有效地督促施工方、監(jiān)理方進(jìn)行整改，把問題解決在交房時(shí)與業(yè)主產(chǎn)生的矛盾前。施工方：“一戶一驗(yàn)”制的實(shí)施的確是能提高房屋的整體質(zhì)量水平、施工技術(shù)人員的技術(shù)水平，所查驗(yàn)的問題我們也不怕擺到桌面上，我們也承認(rèn)會(huì)在施工中部分會(huì)“偷工減料”比如說：用機(jī)制砂、面砂代替河砂來進(jìn)行墻面的粉刷，這樣就必然會(huì)造成墻壁面層空鼓、空裂及強(qiáng)度不夠，造成后期業(yè)主在裝修時(shí)墻面開裂、脫落等情況的發(fā)生。但我們也有苦衷：開發(fā)商壓級(jí)壓價(jià)后還要在簽訂“優(yōu)惠協(xié)議”造成我們材料成本、人工成本增加，利潤(rùn)降低，在主要五大主材上我們不敢作假，只有在面層處理和其它工序上做做文章，節(jié)省一部分成本。“一戶一驗(yàn)”制的實(shí)施，無疑又會(huì)在增加人力成本，所以我們也希望第三方適時(shí)介入，把問題解決在施工中。監(jiān)理方：近年來，隨著監(jiān)理公司的迅速增加，造成小的監(jiān)理公司低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，監(jiān)理費(fèi)用一降再降，隨之監(jiān)理人員待遇也一路下滑，又加上轉(zhuǎn)入監(jiān)理公司的人員大多數(shù)是原來從事施工的人員及許多剛畢業(yè)的學(xué)生，缺乏專業(yè)的工程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)，而造成監(jiān)理不力，交工后產(chǎn)生質(zhì)量問題較多?！耙粦粢或?yàn)”制的實(shí)施，我們是贊成的，但監(jiān)理公司也要計(jì)算成本，這筆費(fèi)用由誰來出？開發(fā)商還壓著監(jiān)理公司、施工方的一部分費(fèi)用，如果是開發(fā)商以壓著的監(jiān)理費(fèi)用來“強(qiáng)迫”我們和施工方進(jìn)行“一戶一驗(yàn)”的實(shí)施，我們也很無奈，哪么，“一戶一驗(yàn)”久而久之就會(huì)流于形勢(shì)?？辈煸O(shè)計(jì)方：開發(fā)商前期在進(jìn)行小區(qū)戶型設(shè)計(jì)時(shí)也會(huì)本著達(dá)到住宅的使用功能方面及適當(dāng)減少建筑成本來進(jìn)行考慮，例如房屋抗震設(shè)計(jì)會(huì)嚴(yán)格按照國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范要求來做，在住宅建造過程中會(huì)產(chǎn)生變更設(shè)計(jì)，哪么，這一部分最終會(huì)造成業(yè)主驗(yàn)房時(shí)才發(fā)現(xiàn)戶型有了變化，公共設(shè)施方面加大，哪么，這一部分的公攤面積也要加大，室內(nèi)使用面積從而減少，造成業(yè)主老是感覺面積縮小了，而面積鑒定的費(fèi)用又太高，業(yè)主承受不了。從而加劇了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。如何避免上述的矛盾呢！假如驗(yàn)房師在施工方與開放商交接時(shí)介入進(jìn)行驗(yàn)房就會(huì)有效的避免以上各方的矛盾，開發(fā)商可以委托驗(yàn)房師在交接初期進(jìn)行細(xì)致查驗(yàn)，查驗(yàn)的質(zhì)量問題以驗(yàn)房報(bào)告形式讓施工方進(jìn)行整改，這時(shí)施工方人員未退場(chǎng)，整改、維修及時(shí)專業(yè)，房屋的質(zhì)量問題解決在分戶驗(yàn)收前，自然，分戶驗(yàn)收許可證送達(dá)業(yè)主手中時(shí)業(yè)主才會(huì)檢驗(yàn)不出問題，放心裝修、入住。二、業(yè)主需要明白的詳細(xì)房屋交接程序：業(yè)主接到交房通知業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)交房文件（兩書一表一證:住宅質(zhì)量保證書、住宅質(zhì)量說明書、竣工驗(yàn)收備案表、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證）業(yè)主驗(yàn)房出具驗(yàn)房報(bào)告整改、維修質(zhì)量問題辦理交房手續(xù)、繳納各項(xiàng)費(fèi)用—裝修—入住業(yè)主須知：“兩書一表一證”必須查驗(yàn)原件核對(duì)政府部門公章核對(duì)“兩書一表一證”具體房屋保修期限、已存在的質(zhì)量瑕疵及維修、整改結(jié)果。業(yè)主自檢時(shí)如在發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題可投訴政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)。專業(yè)技術(shù)問題業(yè)主可委托第三方專業(yè)人士或驗(yàn)房師進(jìn)行再次詳細(xì)查驗(yàn)。三、開發(fā)商在交房中的苦惱最害怕業(yè)主集體進(jìn)行房屋質(zhì)量投訴開發(fā)商在交房期間面對(duì)即將前來收房的業(yè)主一般會(huì)采取以下幾種措施:集中交房變分散時(shí)間交房，逐個(gè)分解業(yè)主見面的機(jī)會(huì)延長(zhǎng)交房時(shí)間并免除一部分物業(yè)費(fèi)，暫時(shí)讓業(yè)主放松“警惕”,打一個(gè)業(yè)主工作較忙的時(shí)間差。各單元、樓層交房拆分交房，避免因房屋質(zhì)量問題同時(shí)出現(xiàn)時(shí)造成業(yè)主連鎖反應(yīng)，集體投訴。先解決具備交房條件的樓棟，先安置一部分業(yè)主，為后期其它樓棟交房創(chuàng)造業(yè)主“已滿意、已入住”的假象。對(duì)已驗(yàn)過房并提交驗(yàn)房報(bào)告的業(yè)主謹(jǐn)慎對(duì)待，安排維修、整改人員給予維修，防止業(yè)主進(jìn)行質(zhì)量投訴，無法整改、維修的質(zhì)量問題與業(yè)主簽訂“保密協(xié)議”私下協(xié)商并給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。四、施工方在交房中的苦惱，最害怕開發(fā)商安排維修房屋施工方在履行竣工資料備案、交房前的最后整改、維修后正式將鑰匙交給開放商，開發(fā)商將工程尾款及5℅的質(zhì)量保證金決算后支付施工方，施工方已履行完與開發(fā)商的交房手續(xù)，開發(fā)商將房屋的交接手續(xù)正式轉(zhuǎn)交至物業(yè)公司。但往往在交房期間，業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題提交至物業(yè)后，物業(yè)提交開發(fā)公司工程部，這時(shí)工程部會(huì)通知施工單位進(jìn)行維修，而此時(shí)由于施工單位施工人員已撤場(chǎng)，施工單位迫于開發(fā)商壓著工程尾款，沒有辦法再借調(diào)其它單位的維修人員，不但增加了自己的維修成本又降低了維修質(zhì)量。但施工方只能“打掉牙自己咽”，這也是在維修時(shí)大部分整改項(xiàng)目得不到專業(yè)維修的原因。五、物業(yè)在交房中的煩惱，業(yè)主不辦交房手續(xù)、不繳費(fèi)要先驗(yàn)房且房屋質(zhì)量問題維修不徹底，造成物業(yè)與業(yè)主的矛盾加劇業(yè)主在與開發(fā)商正式辦理完小區(qū)的交接管理手續(xù)后，物業(yè)就變成了業(yè)主與開發(fā)商之間的“中間人”具體問題統(tǒng)統(tǒng)由物業(yè)公司出面協(xié)調(diào)、解決，為使新建小區(qū)順利交付業(yè)主手中，讓業(yè)主盡快簽字、辦理入住手續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)就會(huì)使出各種“手段”讓業(yè)主乖乖“受縛”！其用歡迎計(jì)、鮮花計(jì)、禮品計(jì)、服務(wù)計(jì)、軟磨硬泡計(jì)、威脅計(jì)、恐嚇計(jì)、微笑服務(wù)計(jì)、撒謊計(jì)等讓業(yè)主迷迷糊糊簽字收房，暫且完成首期工作。然“魔高一尺，道高一丈”現(xiàn)在的業(yè)主也很聰明，拿不到“兩書一表一證”、不驗(yàn)房就不辦交房手續(xù)，物業(yè)也只好將質(zhì)量問題提交開發(fā)商進(jìn)行處理，往往業(yè)主把好了這道關(guān)，就能在正式交房前即保證了房屋質(zhì)量存在的問題得到整改又解決了裝修時(shí)與裝飾公司所產(chǎn)生的質(zhì)量糾紛。六、“一戶一驗(yàn)”剛實(shí)施，已有開發(fā)商暗地委托驗(yàn)房師來“把關(guān)”據(jù)中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)河南分會(huì)王勝育介紹：2008年12月13日下午，鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路一家即將月底交房的小區(qū)業(yè)主打來電話要求驗(yàn)房師幫助他們進(jìn)行驗(yàn)房，在萬家驗(yàn)房技術(shù)服務(wù)中心辦理完相關(guān)驗(yàn)房委托后，協(xié)會(huì)排出張新全、蔣海、藏傳君三名高級(jí)驗(yàn)房師及記錄人員前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)房，驗(yàn)房師現(xiàn)場(chǎng)一看，小區(qū)道路、綠化正在建設(shè)之中，看到所謂的“業(yè)主”也是一大幫子人員，憑著驗(yàn)房長(zhǎng)期與業(yè)主打交道的經(jīng)驗(yàn)，張老師感到今天的業(yè)主“身份”有情況，但見“業(yè)主們”一臉的笑容，張老師也就打消了“顧慮”。驗(yàn)房工作剛一開始，在單元進(jìn)戶門側(cè),首先查到配電盤只有控制相線的開關(guān)沒有控制中性線的開關(guān)時(shí)，張老師就發(fā)現(xiàn)其中一業(yè)主馬上對(duì)另外一名“業(yè)主”說：“快，將問題記下來，下午要將這個(gè)問題重點(diǎn)在會(huì)上提出來！”另外兩名“業(yè)主”馬上在小冊(cè)子上認(rèn)證記錄。張老師清楚，今天業(yè)主提供的購(gòu)房合同就有一些問題和剛才在驗(yàn)房前例行講解時(shí)，已明確告訴業(yè)主不用記錄，每名驗(yàn)房師都配有現(xiàn)場(chǎng)記錄人員，24小時(shí)會(huì)出具驗(yàn)房報(bào)告給業(yè)主的，看來他們不是真正的業(yè)主，更像是。，對(duì)開發(fā)商！張老師馬上明白了：“12月11日?qǐng)?bào)紙上剛刊登了“一戶一驗(yàn)”報(bào)道，難道！看來此小區(qū)是要施行分戶驗(yàn)收了，開發(fā)商是先請(qǐng)驗(yàn)房師先來一次暗訪，找出存在的問題，然后交房前整改完畢交給業(yè)主合格的房屋?！惫唬谝韵碌尿?yàn)房中“業(yè)主”都在一一進(jìn)行了認(rèn)真的記錄，并對(duì)有關(guān)問題和張老師進(jìn)行了詳細(xì)探討，現(xiàn)場(chǎng)查完，共計(jì)48項(xiàng)問題，涉及到土建、安裝、防水、安全等方面，因?yàn)榇蠹彝ㄟ^2個(gè)多小時(shí)的接觸，氣氛較為融洽，驗(yàn)房結(jié)束時(shí)，“業(yè)主”均表明了身份，是工程部的一位領(lǐng)導(dǎo)和兩位工作人員。最后，蔣老師、臧老師也是遇到的同樣的問題和他們一組的“業(yè)主”分別是施工方和監(jiān)理公司的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人。由此現(xiàn)象看來，新交房小區(qū)的開發(fā)商、監(jiān)理方和施工方已在積極的準(zhǔn)備一戶一驗(yàn)工作，從原來的“遮遮掩掩”已變成“大大方方”，把提高住宅質(zhì)量、為業(yè)主交付合格的住宅提高到了新的高度。第二篇：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定施行2006年1月1日起，北京市所有住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收將以“戶”為基本單位進(jìn)行，從而成為全國(guó)第一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的城市。按照新的質(zhì)量驗(yàn)收辦法，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格后，必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字（簽章）確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表在住宅工程交付使用時(shí)，作為房屋質(zhì)量保證書的附件一并移交業(yè)主。進(jìn)展程度：作為試點(diǎn)，朝陽(yáng)區(qū)早在半年前就已實(shí)行住宅分戶驗(yàn)收，目前北京其他城區(qū)新建小區(qū)也開始分戶驗(yàn)收。期待指數(shù)：★★★★★執(zhí)行指數(shù)：★★★點(diǎn)評(píng) 政府有關(guān)部門出臺(tái)的“分戶驗(yàn)收”政策，很大力度上保證了百姓的安居利益，使得各位業(yè)主在維權(quán)上有了政策支撐，在一定程度上會(huì)