【正文】 海南三道農(nóng)場九隊休閑度假地產(chǎn)項目可行性研究報告目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場分析二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章 項目周邊休閑度假地產(chǎn)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、三道地區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機(jī)會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點第五章 項目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進(jìn)度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售價格定位二、項目銷售收入估算三、項目利潤估算第九章 結(jié)論與建議第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合開發(fā)公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) 《海南三道農(nóng)場三隊、九隊度假地產(chǎn)項目概念規(guī)劃》； 億房網(wǎng)站）； 國家建設(shè)部及海南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 三亞市2008房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況該地塊位于保亭縣三道農(nóng)場，住宅開發(fā)總面積約70畝，另有130畝的度假配套和發(fā)展備用地。根據(jù)調(diào)查項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑以高層及情景洋房為主，同時配套會所以具備商務(wù)功能。并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積：，合約70畝。容積率：≤建筑密度：≤20% 綠地率：≥50% 九隊在三道農(nóng)場（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場分析地產(chǎn)整體市場特點1）房地產(chǎn)市場主要為“島外市場”與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對象主要針對本地市場不同，三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對象表現(xiàn)在越來越突出的“島外市場”（購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外），絕大多數(shù)的購房客戶來自于島外，而且這種比例將隨著地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度的不斷提高而提高。如三亞因為擁有高質(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。 但就目前而言，由于三亞在世界上的知名度、旅游度假產(chǎn)品質(zhì)量、意識形態(tài)差異等因素，國內(nèi)市場仍是三亞房地產(chǎn)最主要的目標(biāo)市場，但可以預(yù)見，隨著中國改革開放以及三亞國際化程度的不斷提高，國外購房客戶數(shù)量會逐年提高，也將波及三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的整個地產(chǎn)開發(fā)市場。 2）與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“U”字型分布 通過觀察發(fā)現(xiàn)，三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與旅游存在淡季、旺季一樣，房地產(chǎn)銷售與旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。 3）典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場主角商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來海南度假居住以外，絕大部分時間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥城市”特征。從需求層面來看，由于大戶型總價高，門檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，而小戶型總價低，門檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導(dǎo)致市場上小戶型的房屋銷售受到市場的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)商及時做出了調(diào)整，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項目因戶型小而保持較高的銷售率。 4）產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品漸成雛形 三亞作為我國唯一的熱帶濱海旅游城市，作為全國人民的“第二、第三居所”，三亞房地產(chǎn)業(yè)近期最大的特點就是與旅游業(yè)聯(lián)姻。與國內(nèi)“第一居所”不同，“第二、第三居所”無需具備通常意義上的居家功能（比喻較大的儲藏空間、較大的封閉式廚房、書房、傭人房及客人房等），大部分購房客戶更看重的是休閑度假的環(huán)境和氛圍，同時，在空閑時誰來負(fù)責(zé)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理以及物業(yè)是否能夠帶來投資回報。正是因為大部分購房客戶因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時間前來休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護(hù)成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等費用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運而生。產(chǎn)權(quán)酒店實際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)與普通房地產(chǎn)開發(fā)無異，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營比普通酒店相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問題，是國際上所有旅游度假勝地最暢銷的產(chǎn)品之一。目前，在三亞產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓等休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)方興未艾，成為三亞房地產(chǎn)市場的新寵。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2008年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運