【正文】 負責對物業(yè)進行維護和管理以及物業(yè)是否能夠帶來投資回報。 2）與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷售曲線隨季節(jié)呈“U”字型分布 通過觀察發(fā)現(xiàn)，三亞旅游經(jīng)濟圈的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與旅游存在淡季、旺季一樣，房地產(chǎn)銷售與旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低。并初步確定項目主要技術(shù)指標如下： 總用地面積：，合約70畝。二、報告編制依據(jù) 《海南三道農(nóng)場三隊、九隊度假地產(chǎn)項目概念規(guī)劃》； 億房網(wǎng)站）； 國家建設(shè)部及海南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 三亞市2008房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合開發(fā)公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。三、項目概況該地塊位于保亭縣三道農(nóng)場，住宅開發(fā)總面積約70畝，另有130畝的度假配套和發(fā)展備用地。容積率：≤建筑密度：≤20% 綠地率：≥50% 九隊在三道農(nóng)場（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟圈的房地產(chǎn)市場分析地產(chǎn)整體市場特點1）房地產(chǎn)市場主要為“島外市場”與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對象主要針對本地市場不同，三亞旅游經(jīng)濟圈的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對象表現(xiàn)在越來越突出的“島外市場”（購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外），絕大多數(shù)的購房客戶來自于島外，而且這種比例將隨著地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度的不斷提高而提高。 3）典型的“候鳥城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場主角商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問題，購房客戶一年中除了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來海南度假居住以外，絕大部分時間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥城市”特征。正是因為大部分購房客戶因工作繁忙，一年當中只能有較少的時間前來休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護等費用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運而生。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：建設(shè)用地規(guī)模為70畝（）；南面為約130畝度假配套和發(fā)展備用地。地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量1) 自然環(huán)境該地塊總體來看屬于山區(qū)地勢較平坦地區(qū)，空氣較好，植被水系豐富。n 西向 視野開闊，有一大水塘。三道農(nóng)場靠近三亞市，旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯；交通可達性好；“呀諾噠”旅游景點的開發(fā)強有力的帶動周邊地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。2）、住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。一、目標市場定位三道農(nóng)場九隊處在大三亞旅游經(jīng)濟圈內(nèi)，位于以生態(tài)為主要特征的保亭縣境內(nèi)，這決定了主體目標對象為來海南休閑度假的中高層消費群。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及休閑度假房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和目標市場定位的前提而作出的明智決策,主要原因是：相對而言，項目地點位于市郊，成本較低。第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議一、項目總體規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，為居住者創(chuàng)造生態(tài)和諧、舒適方便的居住環(huán)境。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、功能分室等要求設(shè)計。三、小區(qū)配套設(shè)施建議交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，本項目已具備良好的交通條件，已有硬化水泥6米寬道路連通項目場地。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，充分利用場地北面藤橋西河水系景觀和周邊的農(nóng)場林地景觀以及預(yù)留的130畝配套體育休閑用地的高爾夫運動、戶外拓展運動景觀，打造處親近自然、善待自然的生活自然環(huán)境，展示“大樹底下，健康人家”的綠色生態(tài)意境，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 4) 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。二、項目投資估算 項目投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、建筑設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。4）銀行貸款利率按6%計取。 道路、綠化、景點費用按50元/ M2計，總計465萬元項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)國家以及海南現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價為30元/M2，總費用為279萬元。項目總投資。 第三期：至2012年12月底止，住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積3萬m2，項目全面建成。預(yù)計從2011年1月份開始有銷售收入，全部用于項目的滾動開發(fā)建設(shè)。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。項目中包括多層情景洋房、小高層住宅以及會所、車庫等公建項目。 因此，該項目具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在中產(chǎn)階級供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。（有130畝高爾夫運動、戶外拓展運動用地）四、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成?！爆F(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都