【正文】 深圳市***廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估單位：深圳市***地產(chǎn)咨詢有限公司評(píng)估人：***報(bào)告編號(hào)：深尊研字***號(hào)2003年12月30日目 錄1 項(xiàng)目總論 5 項(xiàng)目背景 5 項(xiàng)目名稱 5 開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介 5 承擔(dān)可行性研究公司 5 研究工作依據(jù) 5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 6 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 6 可行性研究結(jié)果 7 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 7 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 7 投資估算和資金籌措 7 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 82 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 10 市場(chǎng)宏觀背景 10 全國(guó)投資環(huán)境 10 深圳市投資宏觀背景 12 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 20 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 20 區(qū)域市場(chǎng)分析 21 區(qū)域市場(chǎng)界定 21 供給分析 21 需求分析 21 競(jìng)爭(zhēng)分析 22 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 233 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 24 地塊解析 24 交通條件 24 地形、地勢(shì) 24 規(guī)劃限制條件 24 項(xiàng)目SWOT分析 25 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 254 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 26 項(xiàng)目定位 26 方案建議 275 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 28 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 28 施工橫道圖 286 投資估算與資金籌措 29 項(xiàng)目總投資估算 29 資金籌措 31 投資使用計(jì)劃 317 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 32 物業(yè)銷售收入估算 32 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 32 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 33 銷售利潤(rùn) 338 財(cái)務(wù)與敏感性分析 34 項(xiàng)目盈利能力分析 34 項(xiàng)目不確定性分析 34 社會(huì)效益和影響分析 359 可行性驗(yàn)機(jī)結(jié)論與建議 36 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn) 36 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 37 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 37 建議 37 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 37 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 37 防范建議 3810 附表 39 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 39 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 39 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 39 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 39 資金來(lái)源與運(yùn)用表 39 損益及利潤(rùn)分配表 39 現(xiàn)金流量表（全部投資） 39 借款償還期測(cè)算表 39 敏感性分析表 391 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱***廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介 承擔(dān)可行性研究公司受托單位：深圳市***地產(chǎn)咨詢有限公司單位地址：深圳市上步中路***資質(zhì)證書(shū)：深中服資（評(píng)）字***號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)法人代表：鞠永平聯(lián)系電話：*** 研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2003]590號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）（5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（2003）（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào)H12602總用地面積（m2）建設(shè)用地面積（m2）道路用地面積（m2）0容積率覆蓋率41%計(jì)容積率面積（m2）122800其中：住宅公寓（m2）100696 商業(yè)（m2）18104可出售住宅（m2）85596可出售商業(yè)（m2）18104地下2層面積15500總建筑面積（m2）138300建設(shè)規(guī)模（m2）（以前規(guī)劃）共3棟29層高層，其中群樓3層，地下2層機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛）不詳 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得目前尚未取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)開(kāi)發(fā)條件取得文件證號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照不詳深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不詳 結(jié)論項(xiàng)目用地正在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤(pán)推出，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，但片區(qū)市場(chǎng)將面對(duì)其他片區(qū)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，但總體來(lái)看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于2004年年中開(kāi)始動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年年中竣工，共10個(gè)季度。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測(cè)算，（含地價(jià)），詳見(jiàn)下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額萬(wàn)元1土地成本 2前期工程費(fèi) 3建安工程 4管理費(fèi) 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6其他費(fèi)用 7財(cái)務(wù)費(fèi)用 8銷售費(fèi)用 9公用設(shè)施專用基金 10合計(jì) 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，，表4：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）比例1自由資金15000%2銀行融資15000%3銷售收入%10總投資% 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中蓮塘***廣場(chǎng)項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地正在取得過(guò)程中。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。表3：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2） 2 總建筑面積（m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元） 5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 7 成本利潤(rùn)率（稅前）%8 成本凈利潤(rùn)（稅后）%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬(wàn)元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2002年及2003年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好2002全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬(wàn)億元的新臺(tái)階，達(dá)到102,398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，％；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，％；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，％。2003年上半年中國(guó)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值50053億元，按可比價(jià)格計(jì)劃，%。上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成50053億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，雖比一季度增速有所回落，為近幾年同期增長(zhǎng)較快的時(shí)期之一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4754億元，%；第二產(chǎn)業(yè)28800億元，%；第三產(chǎn)業(yè)16499億元，%。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭在2003年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較