【正文】 旅游產(chǎn)業(yè)與旅游地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告作者：日期：u 達(dá)芬奇貿(mào)易(上海)有限公司(家居）02164371230海南省旅游產(chǎn)業(yè)與旅游地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司研究中心2008年3月海南省旅游產(chǎn)業(yè)與旅游地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告海南省旅游產(chǎn)業(yè)概況調(diào)研海南省旅游地產(chǎn)概況調(diào)研海南省旅游產(chǎn)業(yè)概述海南省旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃海南省旅游產(chǎn)業(yè)調(diào)研海南省旅游地產(chǎn)調(diào)研分析海南省旅游地產(chǎn)調(diào)研旅游地產(chǎn)概念與發(fā)展概況海南省城市旅游產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析海南省旅游產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響分析海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體概況調(diào)研海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體概況海南省旅游產(chǎn)業(yè)概述海南省旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃海南省旅游產(chǎn)業(yè)調(diào)研熱帶海島海濱旅游一直是國(guó)際旅游的“熱點(diǎn)”，其所擁有的沙灘、海水、水產(chǎn)品、珊瑚礁以及各類民俗文化都是極為寶貴的旅游資源。夏威夷、泰國(guó)、百慕大、馬耳他、馬爾代夫以及許多加勒比海島國(guó)都是以熱帶海洋旅游致勝，其旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占全部生產(chǎn)總值的1/3甚至更高。海南島是中國(guó)唯一的熱帶大島，海南是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海南的熱帶海島風(fēng)光在世界上獨(dú)一無(wú)二。海南自1988年建省以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)文明進(jìn)步等等方面都有了翻天覆地的變化。海南是國(guó)家八個(gè)旅游重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)之一，近幾年來(lái)，博鰲亞洲論壇、世界小姐總決賽、新絲路模特大賽、中國(guó)青年歡樂(lè)節(jié)、中國(guó)科技年會(huì)等一系列重大活動(dòng)的主辦與承辦，海南開(kāi)始從中國(guó)走向世界。自1992年海南省成立省旅游局以來(lái)，海南旅游業(yè)的跨躍式發(fā)展經(jīng)過(guò)了十二個(gè)年頭。海南旅游業(yè)由最初只有幾家接待賓館、幾家國(guó)字號(hào)旅行社、總接待旅游人數(shù)不足百萬(wàn)人次，發(fā)展到2004年，擁有近208家旅游星級(jí)飯店，158家旅行社，接待國(guó)內(nèi)外旅游人次超過(guò)1200萬(wàn)（2004年度）。2004年，海南旅游業(yè)總收入超過(guò)100億元人民幣，占全省GDP的近15%強(qiáng)。海南現(xiàn)在擁有國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)一個(gè)，5個(gè)4A級(jí)景區(qū)：南山文化旅游區(qū)、天涯海角旅游區(qū)、亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)、興隆熱帶植物園、?？谑泻Ｄ蠠釒ШＱ笫澜?。擁有中國(guó)上最好的陽(yáng)光、沙灘、海水、空氣，擁有中國(guó)最具個(gè)性魅力的熱帶海岸和熱帶原始雨林自然資源，全省有景區(qū)景點(diǎn)80多個(gè)。其中正常接待游客的50多個(gè)。 目前全省已推出度假休閑旅游、觀光旅游和專項(xiàng)旅游3大類旅游產(chǎn)品，除了濱海度假、溫泉度假、熱帶動(dòng)植物觀光、風(fēng)情觀光、會(huì)展旅游等產(chǎn)品外，現(xiàn)在正在開(kāi)發(fā)熱帶雨林探險(xiǎn)游、高爾夫度假休閑游、河谷漂流游、熱帶農(nóng)業(yè)觀光游等新的產(chǎn)品。n 海南省旅游類比圈——東南亞四大旅游圈東南亞地區(qū)的旅游圈分為：新馬泰旅游圈，華南沿海旅游圈（香港、廣東省、澳門），南海旅游圈（海南省、中國(guó)南海、越南等），大洋旅游圈（主要為印度尼西亞、菲律賓等）。這四個(gè)旅游圈在旅游資源特色上具有一定的地域差異，并且都存在著相應(yīng)的旅游服務(wù)中心。新馬泰旅游圈以新加坡為服務(wù)中心；華南沿海旅游圈以香港為服務(wù)中心；大洋旅游圈以雅加達(dá)為服務(wù)中心；南海旅游圈目前缺乏突出的服務(wù)中心。四個(gè)旅游圈在旅游設(shè)施的建設(shè)時(shí)序和完善程度上有一定的差異性，其中香港、新加坡和泰國(guó)的旅游業(yè)開(kāi)發(fā)較早，設(shè)施建設(shè)比較發(fā)達(dá)，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為其國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。香港2001年旅游直接或間接雇用人數(shù)超過(guò)34萬(wàn)人，旅游業(yè)收入占本地生產(chǎn)總值的4～5%，％。從東南亞地區(qū)各旅游圈的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，新馬泰、華南沿海及大洋旅游圈經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，已處于穩(wěn)定發(fā)展期。其旅游市場(chǎng)相對(duì)較為固定，旅游設(shè)施建設(shè)也較為完善。而南海旅游圈由于起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，還處于旅游發(fā)展的初級(jí)階段。海南省旅游與東南亞其他旅游區(qū)相比在自然旅游資源上不處于劣勢(shì)，但在旅游設(shè)施硬件系統(tǒng)和旅游項(xiàng)目設(shè)置上有一定的差距。這使得海南省旅游對(duì)海外市場(chǎng)的吸引力相對(duì)較小，導(dǎo)致旅游層次不高，旅游收入水平較低。n 海南省旅游國(guó)內(nèi)發(fā)展態(tài)勢(shì)海南省位于中國(guó)的最南端，是中國(guó)八個(gè)重點(diǎn)旅游地區(qū)之一。海南是中國(guó)惟一的熱帶海島旅游度假勝地，擁有中國(guó)獨(dú)有的、極其豐富的熱帶海島旅游資源，自然景觀和氣候特征類似于東南亞，但又有著自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。中國(guó)加入WTO后，旅游業(yè)迎來(lái)了加速發(fā)展的大好機(jī)遇，各地的旅游發(fā)展進(jìn)入了全面的黃金時(shí)期，海南省的旅游發(fā)展也得到了全面的提速。但是，就目前海南旅游的發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，海南省的旅游經(jīng)濟(jì)并不突出，對(duì)外旅游接待還處于起步階段，沒(méi)有體現(xiàn)出中國(guó)唯一的熱帶濱海旅游區(qū)的特色。2001年海南省旅游外匯收入僅居全國(guó)第21位，旅游入境人數(shù)居全國(guó)第15位，與其他旅游強(qiáng)省相比有較大的差距。2002年，全國(guó)共接待入境旅游人數(shù)9791萬(wàn)人次，%；。海南旅游在中國(guó)旅游中所處的地位不高，同時(shí)也面臨著東南亞各成熟旅游區(qū)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)。由于旅游意識(shí)和開(kāi)發(fā)水平的制約，海南目前呈現(xiàn)出四個(gè)方面的主要問(wèn)題：開(kāi)發(fā)模式落后，缺乏創(chuàng)新性；開(kāi)發(fā)定位不明確，缺乏特色性；開(kāi)發(fā)檔次不高，缺乏知名度；精品意識(shí)不強(qiáng)，缺乏文化性。為了促進(jìn)海南旅游的發(fā)展，提高旅游經(jīng)濟(jì)水平，就必須加大對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)力度，充分利用環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)打造出獨(dú)具特色的旅游品牌。海南省自1988年建省，發(fā)展海島熱帶生態(tài)旅游資源，逐步發(fā)展為中國(guó)旅游大省，旅游業(yè)形成“一省、兩中心、三線、五名城、十區(qū)”的空間格局。海南省旅游業(yè)總體空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃一省兩中心三線五名城十區(qū)全省統(tǒng)一，合理配置、功能定位、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)以?？凇⑷齺啚槁糜沃行?，形成全省輻射、帶動(dòng)作用東、西線高速公路和中線高等級(jí)公路三條旅游軸線?？?、三亞、瓊海、儋州、五指山海口、三亞、五指山、文昌、博鰲/萬(wàn)泉河、石梅灣/興隆、儋州、尖峰嶺、棋子灣/霸王嶺、西沙群島海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃類別區(qū)域功能定位規(guī)劃范圍規(guī)劃方向規(guī)劃重點(diǎn)旅游線路海口旅游區(qū)熱帶濱海度假休閑、觀光、會(huì)展、商務(wù)、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)等復(fù)合型的都市旅游地l 以海口周圍的海岸帶為中心，向東、西以及南縱深方向延伸，l 東至東寨港紅樹(shù)林，西至澄邁縣的澄邁灣，南至定安的南麗湖。l 以沿海、沿江為軸線，以提升中心城區(qū)功能、推進(jìn)東西兩翼發(fā)展、適度向南縱深腹地推進(jìn)l 注重保護(hù)生態(tài)環(huán)境為發(fā)展重點(diǎn)l 突出發(fā)展?？谑袞|、西兩岸和南渡江兩岸休閑度假旅游l 建設(shè)老城區(qū)步行街、游艇碼頭、高檔購(gòu)物和文化娛樂(lè)中心以及參與性強(qiáng)的大型文化廣場(chǎng)等l 形成輻射帶動(dòng)作用強(qiáng)的都市型旅游區(qū)酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 馬鞍嶺火山口地質(zhì)公園和東山湖海南熱帶野生動(dòng)植物園、南麗湖、東寨港紅樹(shù)林、海口老城區(qū)、粵海鐵路南港碼頭車站、?？谒幑?、海南汽車廠、力神咖啡廠、椰樹(shù)椰子汁生產(chǎn)線和各處歷史文化古跡等均可作為一日游半日游的觀光景點(diǎn)l 椰城水上游。乘水上巴士觀賞?？谑醒匕毒坝^和世紀(jì)大橋，游南渡江和海甸溪。l 遠(yuǎn)期還可在?？谑兄苓呅藿ㄝp軌鐵路，開(kāi)發(fā)沿輕軌的觀光旅游線路。三亞旅游區(qū)國(guó)際性熱帶濱海度假休閑觀光旅游地以三亞市為中心，包括陵水縣和保亭縣l 以三亞城區(qū)為中心，向東西兩翼延伸，形成組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。l 東部亞龍灣、海棠灣、土福灣、香水灣以及蜈支洲島、分界洲島等，突出濱海度假旅游特色。陵水的南灣猴島以觀光旅游為主。l 西部天涯海角、南山、海山奇觀等，突出海山景觀觀光旅游和文化旅游特色。l 北部腹地的南田溫泉、七仙嶺溫泉、南平溫泉、高峰溫泉和紅鞋溫泉等，突出溫泉保健康復(fù)旅游和綠色生態(tài)專項(xiàng)旅游特色。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 天涯海角和南山文化旅游區(qū)；l 海棠灣和蜈支洲島；l 西島水上運(yùn)動(dòng)中心；l 五指山、七仙嶺、吊羅山、樂(lè)東縣的尖峰嶺、毛公山等。l 興隆熱帶植物園和熱帶花園；l 陵水南灣猴島和分界洲島；l 三亞市區(qū)觀光（包括改建的市中心區(qū)、鹿回頭公園、小東海、崖州古城以及亞龍灣）。五指山旅游區(qū)熱帶雨林山地度假休閑旅游和黎苗族文化風(fēng)情旅游地覆蓋五指山市、瓊中縣和屯昌縣。五指山旅游區(qū)的中心是山區(qū)，而不是城區(qū)。l 首先強(qiáng)化五指山市作為該旅游區(qū)核心城市的作用，將其建成旅游接待服務(wù)基地。l 其次是在五指山周邊的試驗(yàn)區(qū)適度發(fā)展度假休閑旅游，形成山地度假休閑地。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 從三亞、七仙嶺到五指山的一日游可參觀五指山海南省少數(shù)民族博物館，l 游覽五指山（包括雨林解說(shuō)中心和水滿村附近的雨林棧道）l 欣賞黎族和苗族文化村的文化表演文昌旅游區(qū)以椰鄉(xiāng)文化內(nèi)涵為主題，集僑鄉(xiāng)觀光、海上活動(dòng)、溫泉療養(yǎng)為一體的田園化的、恬靜平實(shí)的濱海度假休閑旅游地整個(gè)文昌市行政轄區(qū)。l 該區(qū)規(guī)劃要突出濱海度假休閑旅游和自然景觀、人文景觀的觀光旅游。l 開(kāi)發(fā)與?？谟谢パa(bǔ)性的旅游項(xiàng)目，成為?？诙际薪悸糜文康牡鼐频辍⒙糜挝?、文化吸引物、城區(qū)改造除了通過(guò)清瀾開(kāi)展到七洲列島、八門灣紅樹(shù)林和西沙群島的海上旅游路線外，還可開(kāi)發(fā)到文昌內(nèi)陸地區(qū)各景點(diǎn)的旅游路線。博鰲/萬(wàn)泉河面向國(guó)內(nèi)外高消費(fèi)市場(chǎng)的國(guó)際會(huì)展中心和度假休閑與觀光旅游目的地博鰲/萬(wàn)泉河旅游區(qū)覆蓋整個(gè)瓊海市行政轄區(qū)l 以博鰲旅游區(qū)為中心，以沿海、沿河和名景為發(fā)展空間l 形成海濱旅游帶、萬(wàn)泉河旅游帶以及官塘、白石嶺、紅色娘子軍故鄉(xiāng)、加積鎮(zhèn)城區(qū)等旅游景區(qū)的發(fā)展格局酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 高質(zhì)量的游艇從博鰲沿萬(wàn)泉河而上，游客在觀光的同時(shí)開(kāi)展船上或沿河娛樂(lè)場(chǎng)所的娛樂(lè)活動(dòng)。l 萬(wàn)泉河上游漂流、中下游農(nóng)家樂(lè)鄉(xiāng)村游；l 白石嶺、紅色娘子軍紀(jì)念園等半日或一日游；石梅灣/興隆高檔次、低密度的濱海溫泉度假休閑和熱帶植物觀光旅游目的地以石梅灣和興隆為中心，覆蓋整個(gè)萬(wàn)寧市轄區(qū)。l 以海濱和附近海島以及東山嶺景區(qū)周邊為開(kāi)發(fā)空間l 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)濱海度假旅游、溫泉度假旅游以及腹地的文化觀光旅游l 形成海南東部高檔次、高品質(zhì)的休閑度假旅游地。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 船到洲仔島和加井島觀光，包括在珊瑚礁邊浮潛；l 游覽興隆熱帶花園、熱帶植物園、東山嶺和亞洲風(fēng)情園等；儋州旅游區(qū)溫泉度假為主，文化和工農(nóng)業(yè)觀光旅游為補(bǔ)充的旅游地覆蓋整個(gè)儋州行政轄區(qū)及臨高縣、白沙縣l 開(kāi)發(fā)應(yīng)為組團(tuán)式布局，以儋州市城區(qū)、藍(lán)洋溫泉區(qū)、云月湖度假區(qū)以及“熱作兩院”等為中心區(qū)組團(tuán)l 以南部松濤水庫(kù)、西部的海頭灣海濱、北部的東坡書院和洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)以及臨高的濱海帶等為分區(qū)組團(tuán)l 突出森林公園、溫泉、水庫(kù)湖泊的生態(tài)特色和地方民俗風(fēng)情文化特色酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 從儋州到松濤天湖；l 從儋州到東坡書院、鷺鷥天堂、洋浦、古鹽田、白馬井；l 從儋州到八一農(nóng)場(chǎng)等觀賞橡膠林。棋子灣/霸王嶺旅游區(qū)海南西海岸著名的、高檔次低密度、遠(yuǎn)離喧囂的國(guó)際度假休閑旅游地覆蓋整個(gè)昌江縣和東方市。l 以昌江縣西部的棋子灣和東方市北部為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)l 在霸王嶺開(kāi)發(fā)綠色生態(tài)旅游。l 昌江縣城和石碌鐵礦、東方市周邊的紅興溫泉、大廣壩水庫(kù)、大田坡鹿、天南第一泉、獼猴洞、傳統(tǒng)黎寨等，作為棋子灣/霸王嶺度假游客開(kāi)展一日游的景點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，形成以棋子灣/霸王嶺為中心的度假休閑旅游區(qū)格局。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 棋子灣到石碌鐵礦、霸王嶺；l 棋子灣到東方市的大田保護(hù)區(qū)、化工城、大廣壩水庫(kù)等。尖峰嶺旅游區(qū)高檔次的熱帶雨林度假休閑和觀光旅游地覆蓋尖峰嶺林區(qū)及樂(lè)東縣。l 該區(qū)規(guī)劃以天池、尖峰鎮(zhèn)以及樂(lè)東西海岸為開(kāi)發(fā)空間l 以天池度假山莊、熱帶雨林保護(hù)區(qū)旅游接待服務(wù)設(shè)施、尖峰鎮(zhèn)旅游接待服務(wù)配套設(shè)施以及濱海度假酒店等為重點(diǎn)，l 突出尖峰嶺、天池和自然保護(hù)區(qū)的獨(dú)特景觀，成為國(guó)內(nèi)外聞名的山?；パa(bǔ)的熱帶雨林生態(tài)旅游度假區(qū)酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 修一條通向鹿樹(shù)景點(diǎn)的短距離步行道；l 開(kāi)發(fā)有導(dǎo)游帶隊(duì)的游覽黎寨活動(dòng)，但須作社會(huì)影響評(píng)估；l 修一條通向玉女池的短距離步行道，并設(shè)方向路標(biāo)和入口路標(biāo)；l 修一條通向摩崖石刻的短距離步行道，應(yīng)設(shè)一個(gè)簡(jiǎn)要介紹歷史的解說(shuō)牌；l 改造由河岸通向虎嘯龍吟的步行道，并設(shè)置入口路標(biāo)；l 修一條通向馬鞍石的步行道，并設(shè)置入口路標(biāo)；l 修一條通向朦瞳嶺的步行道并設(shè)有方向路標(biāo)。l 游客可根據(jù)自己興趣選擇一日游或半日游的線路。西沙群島旅游區(qū)海洋觀光、科考、探險(xiǎn)、水上運(yùn)動(dòng)、中高檔小規(guī)模度假旅游地西沙群島位于海南島東南方大陸架上，西北距三亞市182海里。群島長(zhǎng)約250公里，寬約150公里西沙群島一旦獲準(zhǔn)開(kāi)放，首先要制訂高水平的旅游發(fā)展規(guī)劃，然后按規(guī)劃逐步組織實(shí)施，將其建成國(guó)內(nèi)一流的海洋觀光、科考、探險(xiǎn)、水上運(yùn)動(dòng)、度假休閑旅游勝地。l 島上可供觀光的景點(diǎn)有收復(fù)西沙群島紀(jì)念碑，西沙一條街，將軍林，海洋博物館，南海諸島工程紀(jì)念碑等。l 島周圍熱帶魚類、貝類繁多。與永興島相連的石島奇洞怪石，千姿百態(tài)l 離永興島20多海里的東島群聚著40多種鳥類有“鳥類天堂”之稱。l 西沙群島設(shè)立了熱帶海洋自然保護(hù)區(qū)（省級(jí)）和白鰹鳥自然保護(hù)區(qū)。由于西、南、中沙群島屬于軍事要地，目前尚未能進(jìn)行大規(guī)模旅游開(kāi)發(fā)政府旅游住宿酒店需求預(yù)測(cè)規(guī)劃 2010海南省旅游住宿酒店客房需求量預(yù)測(cè) （單位：間）客房檔次2002年基準(zhǔn)數(shù)客房總需求量新增客房量下限上限下限上限高檔81001775019000965010900中檔1280035500380002270025200低檔470017750190001300014300未評(píng)星21900合計(jì)475