【正文】 旅游產業(yè)與旅游地產發(fā)展研究報告作者：日期：u 達芬奇貿易(上海)有限公司(家居）02164371230海南省旅游產業(yè)與旅游地產發(fā)展調研報告同致行（中國）地產顧問有限公司研究中心2008年3月海南省旅游產業(yè)與旅游地產發(fā)展調研報告海南省旅游產業(yè)概況調研海南省旅游地產概況調研海南省旅游產業(yè)概述海南省旅游產業(yè)規(guī)劃海南省旅游產業(yè)調研海南省旅游地產調研分析海南省旅游地產調研旅游地產概念與發(fā)展概況海南省城市旅游產業(yè)、旅游地產競爭態(tài)勢分析海南省旅游產業(yè)、旅游地產發(fā)展對項目影響分析海南省旅游產業(yè)總體概況調研海南省旅游產業(yè)總體概況海南省旅游產業(yè)概述海南省旅游產業(yè)規(guī)劃海南省旅游產業(yè)調研熱帶海島海濱旅游一直是國際旅游的“熱點”，其所擁有的沙灘、海水、水產品、珊瑚礁以及各類民俗文化都是極為寶貴的旅游資源。夏威夷、泰國、百慕大、馬耳他、馬爾代夫以及許多加勒比海島國都是以熱帶海洋旅游致勝，其旅游產業(yè)的產值占全部生產總值的1/3甚至更高。海南島是中國唯一的熱帶大島，海南是中國最大的經濟特區(qū)，海南的熱帶海島風光在世界上獨一無二。海南自1988年建省以來，基礎設施建設、經濟發(fā)展和社會文明進步等等方面都有了翻天覆地的變化。海南是國家八個旅游重點發(fā)展的地區(qū)之一，近幾年來，博鰲亞洲論壇、世界小姐總決賽、新絲路模特大賽、中國青年歡樂節(jié)、中國科技年會等一系列重大活動的主辦與承辦，海南開始從中國走向世界。自1992年海南省成立省旅游局以來，海南旅游業(yè)的跨躍式發(fā)展經過了十二個年頭。海南旅游業(yè)由最初只有幾家接待賓館、幾家國字號旅行社、總接待旅游人數不足百萬人次，發(fā)展到2004年，擁有近208家旅游星級飯店，158家旅行社，接待國內外旅游人次超過1200萬（2004年度）。2004年，海南旅游業(yè)總收入超過100億元人民幣，占全省GDP的近15%強。海南現在擁有國家級旅游度假區(qū)一個，5個4A級景區(qū)：南山文化旅游區(qū)、天涯海角旅游區(qū)、亞龍灣國家旅游度假區(qū)、興隆熱帶植物園、?？谑泻Ｄ蠠釒ШＱ笫澜纭碛兄袊献詈玫年柟?、沙灘、海水、空氣，擁有中國最具個性魅力的熱帶海岸和熱帶原始雨林自然資源，全省有景區(qū)景點80多個。其中正常接待游客的50多個。 目前全省已推出度假休閑旅游、觀光旅游和專項旅游3大類旅游產品，除了濱海度假、溫泉度假、熱帶動植物觀光、風情觀光、會展旅游等產品外，現在正在開發(fā)熱帶雨林探險游、高爾夫度假休閑游、河谷漂流游、熱帶農業(yè)觀光游等新的產品。n 海南省旅游類比圈——東南亞四大旅游圈東南亞地區(qū)的旅游圈分為：新馬泰旅游圈，華南沿海旅游圈（香港、廣東省、澳門），南海旅游圈（海南省、中國南海、越南等），大洋旅游圈（主要為印度尼西亞、菲律賓等）。這四個旅游圈在旅游資源特色上具有一定的地域差異，并且都存在著相應的旅游服務中心。新馬泰旅游圈以新加坡為服務中心；華南沿海旅游圈以香港為服務中心；大洋旅游圈以雅加達為服務中心；南海旅游圈目前缺乏突出的服務中心。四個旅游圈在旅游設施的建設時序和完善程度上有一定的差異性，其中香港、新加坡和泰國的旅游業(yè)開發(fā)較早，設施建設比較發(fā)達，旅游產業(yè)已經成為其國民經濟的支柱產業(yè)。香港2001年旅游直接或間接雇用人數超過34萬人，旅游業(yè)收入占本地生產總值的4～5%，％。從東南亞地區(qū)各旅游圈的發(fā)展態(tài)勢來看，新馬泰、華南沿海及大洋旅游圈經過較長時間的開發(fā)和建設，已處于穩(wěn)定發(fā)展期。其旅游市場相對較為固定，旅游設施建設也較為完善。而南海旅游圈由于起步較晚，基礎薄弱，還處于旅游發(fā)展的初級階段。海南省旅游與東南亞其他旅游區(qū)相比在自然旅游資源上不處于劣勢，但在旅游設施硬件系統(tǒng)和旅游項目設置上有一定的差距。這使得海南省旅游對海外市場的吸引力相對較小，導致旅游層次不高，旅游收入水平較低。n 海南省旅游國內發(fā)展態(tài)勢海南省位于中國的最南端，是中國八個重點旅游地區(qū)之一。海南是中國惟一的熱帶海島旅游度假勝地，擁有中國獨有的、極其豐富的熱帶海島旅游資源，自然景觀和氣候特征類似于東南亞，但又有著自己獨特的優(yōu)勢。中國加入WTO后，旅游業(yè)迎來了加速發(fā)展的大好機遇，各地的旅游發(fā)展進入了全面的黃金時期，海南省的旅游發(fā)展也得到了全面的提速。但是，就目前海南旅游的發(fā)展情況來說，海南省的旅游經濟并不突出，對外旅游接待還處于起步階段，沒有體現出中國唯一的熱帶濱海旅游區(qū)的特色。2001年海南省旅游外匯收入僅居全國第21位，旅游入境人數居全國第15位，與其他旅游強省相比有較大的差距。2002年，全國共接待入境旅游人數9791萬人次，%；。海南旅游在中國旅游中所處的地位不高，同時也面臨著東南亞各成熟旅游區(qū)的強勁競爭。由于旅游意識和開發(fā)水平的制約，海南目前呈現出四個方面的主要問題：開發(fā)模式落后，缺乏創(chuàng)新性；開發(fā)定位不明確，缺乏特色性；開發(fā)檔次不高，缺乏知名度；精品意識不強，缺乏文化性。為了促進海南旅游的發(fā)展，提高旅游經濟水平，就必須加大對旅游資源的開發(fā)力度，充分利用環(huán)境資源的優(yōu)勢打造出獨具特色的旅游品牌。海南省自1988年建省，發(fā)展海島熱帶生態(tài)旅游資源，逐步發(fā)展為中國旅游大省，旅游業(yè)形成“一省、兩中心、三線、五名城、十區(qū)”的空間格局。海南省旅游業(yè)總體空間結構規(guī)劃一省兩中心三線五名城十區(qū)全省統(tǒng)一，合理配置、功能定位、開發(fā)、運營以海口、三亞為旅游中心，形成全省輻射、帶動作用東、西線高速公路和中線高等級公路三條旅游軸線?？凇⑷齺?、瓊海、儋州、五指山海口、三亞、五指山、文昌、博鰲/萬泉河、石梅灣/興隆、儋州、尖峰嶺、棋子灣/霸王嶺、西沙群島海南旅游產業(yè)發(fā)展規(guī)劃類別區(qū)域功能定位規(guī)劃范圍規(guī)劃方向規(guī)劃重點旅游線路?？诼糜螀^(qū)熱帶濱海度假休閑、觀光、會展、商務、購物、文化、娛樂等復合型的都市旅游地l 以?？谥車暮０稁橹行?，向東、西以及南縱深方向延伸，l 東至東寨港紅樹林，西至澄邁縣的澄邁灣，南至定安的南麗湖。l 以沿海、沿江為軸線，以提升中心城區(qū)功能、推進東西兩翼發(fā)展、適度向南縱深腹地推進l 注重保護生態(tài)環(huán)境為發(fā)展重點l 突出發(fā)展?？谑袞|、西兩岸和南渡江兩岸休閑度假旅游l 建設老城區(qū)步行街、游艇碼頭、高檔購物和文化娛樂中心以及參與性強的大型文化廣場等l 形成輻射帶動作用強的都市型旅游區(qū)酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 馬鞍嶺火山口地質公園和東山湖海南熱帶野生動植物園、南麗湖、東寨港紅樹林、?？诶铣菂^(qū)、粵海鐵路南港碼頭車站、?？谒幑?、海南汽車廠、力神咖啡廠、椰樹椰子汁生產線和各處歷史文化古跡等均可作為一日游半日游的觀光景點l 椰城水上游。乘水上巴士觀賞海口市沿岸景觀和世紀大橋，游南渡江和海甸溪。l 遠期還可在?？谑兄苓呅藿ㄝp軌鐵路，開發(fā)沿輕軌的觀光旅游線路。三亞旅游區(qū)國際性熱帶濱海度假休閑觀光旅游地以三亞市為中心，包括陵水縣和保亭縣l 以三亞城區(qū)為中心，向東西兩翼延伸，形成組團式結構。l 東部亞龍灣、海棠灣、土福灣、香水灣以及蜈支洲島、分界洲島等，突出濱海度假旅游特色。陵水的南灣猴島以觀光旅游為主。l 西部天涯海角、南山、海山奇觀等，突出海山景觀觀光旅游和文化旅游特色。l 北部腹地的南田溫泉、七仙嶺溫泉、南平溫泉、高峰溫泉和紅鞋溫泉等，突出溫泉保健康復旅游和綠色生態(tài)專項旅游特色。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 天涯海角和南山文化旅游區(qū)；l 海棠灣和蜈支洲島；l 西島水上運動中心；l 五指山、七仙嶺、吊羅山、樂東縣的尖峰嶺、毛公山等。l 興隆熱帶植物園和熱帶花園；l 陵水南灣猴島和分界洲島；l 三亞市區(qū)觀光（包括改建的市中心區(qū)、鹿回頭公園、小東海、崖州古城以及亞龍灣）。五指山旅游區(qū)熱帶雨林山地度假休閑旅游和黎苗族文化風情旅游地覆蓋五指山市、瓊中縣和屯昌縣。五指山旅游區(qū)的中心是山區(qū)，而不是城區(qū)。l 首先強化五指山市作為該旅游區(qū)核心城市的作用，將其建成旅游接待服務基地。l 其次是在五指山周邊的試驗區(qū)適度發(fā)展度假休閑旅游，形成山地度假休閑地。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 從三亞、七仙嶺到五指山的一日游可參觀五指山海南省少數民族博物館，l 游覽五指山（包括雨林解說中心和水滿村附近的雨林棧道）l 欣賞黎族和苗族文化村的文化表演文昌旅游區(qū)以椰鄉(xiāng)文化內涵為主題，集僑鄉(xiāng)觀光、海上活動、溫泉療養(yǎng)為一體的田園化的、恬靜平實的濱海度假休閑旅游地整個文昌市行政轄區(qū)。l 該區(qū)規(guī)劃要突出濱海度假休閑旅游和自然景觀、人文景觀的觀光旅游。l 開發(fā)與海口有互補性的旅游項目，成為?？诙际薪悸糜文康牡鼐频?、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造除了通過清瀾開展到七洲列島、八門灣紅樹林和西沙群島的海上旅游路線外，還可開發(fā)到文昌內陸地區(qū)各景點的旅游路線。博鰲/萬泉河面向國內外高消費市場的國際會展中心和度假休閑與觀光旅游目的地博鰲/萬泉河旅游區(qū)覆蓋整個瓊海市行政轄區(qū)l 以博鰲旅游區(qū)為中心，以沿海、沿河和名景為發(fā)展空間l 形成海濱旅游帶、萬泉河旅游帶以及官塘、白石嶺、紅色娘子軍故鄉(xiāng)、加積鎮(zhèn)城區(qū)等旅游景區(qū)的發(fā)展格局酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 高質量的游艇從博鰲沿萬泉河而上，游客在觀光的同時開展船上或沿河娛樂場所的娛樂活動。l 萬泉河上游漂流、中下游農家樂鄉(xiāng)村游；l 白石嶺、紅色娘子軍紀念園等半日或一日游；石梅灣/興隆高檔次、低密度的濱海溫泉度假休閑和熱帶植物觀光旅游目的地以石梅灣和興隆為中心，覆蓋整個萬寧市轄區(qū)。l 以海濱和附近海島以及東山嶺景區(qū)周邊為開發(fā)空間l 重點開發(fā)濱海度假旅游、溫泉度假旅游以及腹地的文化觀光旅游l 形成海南東部高檔次、高品質的休閑度假旅游地。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 船到洲仔島和加井島觀光，包括在珊瑚礁邊浮潛；l 游覽興隆熱帶花園、熱帶植物園、東山嶺和亞洲風情園等；儋州旅游區(qū)溫泉度假為主，文化和工農業(yè)觀光旅游為補充的旅游地覆蓋整個儋州行政轄區(qū)及臨高縣、白沙縣l 開發(fā)應為組團式布局，以儋州市城區(qū)、藍洋溫泉區(qū)、云月湖度假區(qū)以及“熱作兩院”等為中心區(qū)組團l 以南部松濤水庫、西部的海頭灣海濱、北部的東坡書院和洋浦開發(fā)區(qū)以及臨高的濱海帶等為分區(qū)組團l 突出森林公園、溫泉、水庫湖泊的生態(tài)特色和地方民俗風情文化特色酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 從儋州到松濤天湖；l 從儋州到東坡書院、鷺鷥天堂、洋浦、古鹽田、白馬井；l 從儋州到八一農場等觀賞橡膠林。棋子灣/霸王嶺旅游區(qū)海南西海岸著名的、高檔次低密度、遠離喧囂的國際度假休閑旅游地覆蓋整個昌江縣和東方市。l 以昌江縣西部的棋子灣和東方市北部為開發(fā)重點l 在霸王嶺開發(fā)綠色生態(tài)旅游。l 昌江縣城和石碌鐵礦、東方市周邊的紅興溫泉、大廣壩水庫、大田坡鹿、天南第一泉、獼猴洞、傳統(tǒng)黎寨等，作為棋子灣/霸王嶺度假游客開展一日游的景點進行開發(fā)，形成以棋子灣/霸王嶺為中心的度假休閑旅游區(qū)格局。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 棋子灣到石碌鐵礦、霸王嶺；l 棋子灣到東方市的大田保護區(qū)、化工城、大廣壩水庫等。尖峰嶺旅游區(qū)高檔次的熱帶雨林度假休閑和觀光旅游地覆蓋尖峰嶺林區(qū)及樂東縣。l 該區(qū)規(guī)劃以天池、尖峰鎮(zhèn)以及樂東西海岸為開發(fā)空間l 以天池度假山莊、熱帶雨林保護區(qū)旅游接待服務設施、尖峰鎮(zhèn)旅游接待服務配套設施以及濱海度假酒店等為重點，l 突出尖峰嶺、天池和自然保護區(qū)的獨特景觀，成為國內外聞名的山?；パa的熱帶雨林生態(tài)旅游度假區(qū)酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 修一條通向鹿樹景點的短距離步行道；l 開發(fā)有導游帶隊的游覽黎寨活動，但須作社會影響評估；l 修一條通向玉女池的短距離步行道，并設方向路標和入口路標；l 修一條通向摩崖石刻的短距離步行道，應設一個簡要介紹歷史的解說牌；l 改造由河岸通向虎嘯龍吟的步行道，并設置入口路標；l 修一條通向馬鞍石的步行道，并設置入口路標；l 修一條通向朦瞳嶺的步行道并設有方向路標。l 游客可根據自己興趣選擇一日游或半日游的線路。西沙群島旅游區(qū)海洋觀光、科考、探險、水上運動、中高檔小規(guī)模度假旅游地西沙群島位于海南島東南方大陸架上，西北距三亞市182海里。群島長約250公里，寬約150公里西沙群島一旦獲準開放，首先要制訂高水平的旅游發(fā)展規(guī)劃，然后按規(guī)劃逐步組織實施，將其建成國內一流的海洋觀光、科考、探險、水上運動、度假休閑旅游勝地。l 島上可供觀光的景點有收復西沙群島紀念碑，西沙一條街，將軍林，海洋博物館，南海諸島工程紀念碑等。l 島周圍熱帶魚類、貝類繁多。與永興島相連的石島奇洞怪石，千姿百態(tài)l 離永興島20多海里的東島群聚著40多種鳥類有“鳥類天堂”之稱。l 西沙群島設立了熱帶海洋自然保護區(qū)（省級）和白鰹鳥自然保護區(qū)。由于西、南、中沙群島屬于軍事要地，目前尚未能進行大規(guī)模旅游開發(fā)政府旅游住宿酒店需求預測規(guī)劃 2010海南省旅游住宿酒店客房需求量預測 （單位：間）客房檔次2002年基準數客房總需求量新增客房量下限上限下限上限高檔81001775019000965010900中檔1280035500380002270025200低檔470017750190001300014300未評星21900合計475