【正文】 國際航班2條。u 旅游景區(qū)開發(fā)不夠深入，娛樂層次不高u 旅游項目主題單一，同質(zhì)化較多u 被動依賴旅游資源，配套項目不足瓊海（博鰲）、五指山u 自然生態(tài)資源豐富u 借勢政治開發(fā)主提發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)u 開發(fā)能力較弱u 旅游項目單一u 相關(guān)配套不足A. ?？谠趯ζ渌鞘械穆糜螛I(yè)競爭中不利位置導(dǎo)致項目發(fā)展旅游主題的威脅依據(jù)前面對海南整體旅游資源的調(diào)研分析，?？趽碛胸S富自然、人文、地質(zhì)等珍稀旅游資源，但由于缺乏科學(xué)合理規(guī)劃與開發(fā)能力的欠缺，導(dǎo)致已開發(fā)旅游業(yè)慘淡經(jīng)營，在整體旅游業(yè)及競爭城市中處于劣勢，勢必對在同一區(qū)域的本項目旅游業(yè)發(fā)展帶來影響。本項目如何突破目前?？诟偁幹械牟焕恢靡蛩?，以訴求?？诿⒊鞘袠?biāo)榜等為突破口，厘清自身價值優(yōu)勢與城市差異化價值取向，建筑?？谏踔梁Ｄ闲聵?biāo)準(zhǔn)生活圈為導(dǎo)向，為發(fā)展島上旅游業(yè)合理、科學(xué)定位。因此對本項目開發(fā)旅游業(yè)必須充分考慮前期的投入與后期經(jīng)營風(fēng)險。招商風(fēng)險 整體旅游業(yè)的不景氣，及慘淡經(jīng)營，阻止了更多有實力的開發(fā)上的投入，由于本案項目偏大，獨立運作難度高，勢必會進(jìn)行招商，目前的市場現(xiàn)狀對項目招商顯然是不利的。由于政府規(guī)劃致力于打造西海岸為新城區(qū)，隨之相關(guān)市政配套、城市建設(shè)將逐步實施。其次，由于西海岸目前旅游資源先天性優(yōu)越，對接政府政策的利好引導(dǎo)，對本項目發(fā)展何種主題旅游項目帶來很大程度上的威脅。附：海南省旅游資源現(xiàn)狀（已開發(fā)）情況調(diào)研a. 海南省旅游資源概況海南省旅游資源豐富、獨特、珍稀又密集海南島是中國惟一的熱帶島嶼。陽光、海水、沙灘、綠色、空氣5大度假旅游要素俱全。海南空氣清新，雨量充沛，陽光充足，四季如春，堪稱我國的“天然大溫室”。而且沙灘坡度平緩，潔白柔軟，海水澄澈，陽光充足，水域安全狀況良好，可與世界上其他海濱旅游勝地相媲美。沙灘長近10公里，海水透明度達(dá)7米稀有紅樹林資源沿岸淺海中廣泛分布著美麗的珊瑚礁和被稱為“海上森林公園”的紅樹林。熱帶雨林生物資源海南島是中國熱帶雨林與季雨林原生地，是中國熱帶動植物資源寶庫、多樣性生物聚集地。被專家學(xué)者譽為中國最大的熱帶自然博物館和植物園，最豐富的物種基因庫。其中列入國家一級保護(hù)動物的海南黑冠長臂猿是世界4大類人猿之一，是類人猿在國內(nèi)僅有的代表，被世界稱為“中國之貴”。現(xiàn)探明有旅游開發(fā)價值的溫泉23處，溫度在32～93攝氏度之間。特別是熱帶雨林區(qū)和海濱地區(qū)的溫泉資源具有開發(fā)建設(shè)國際一流溫泉水療度假區(qū)的潛力。各少數(shù)民族至今保留了他們的傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣和生活方式，包括服裝、音樂、舞蹈、建筑、手工藝和生產(chǎn)活動等，山寨、漁村的民俗風(fēng)情旅游資源，土特產(chǎn)和特色飲食旅游資源，歷史名勝古跡旅游資源，革命史跡旅游資源，形成了多姿多彩的人文景觀。尤其是火山隧洞規(guī)模之大，保存之完整，在國內(nèi)首屈一指，世界上也罕見。工業(yè)資源現(xiàn)代濱海城市風(fēng)光、農(nóng)業(yè)基地、現(xiàn)代大型工業(yè)企業(yè)、自然保護(hù)區(qū)等等，旅游資源種類極其豐富。所謂豐富性就是海南省的旅游資源種類十分齊全，多樣。而且隕石坑這樣的資源也有。如熱帶原始雨林，熱帶動植物在國內(nèi)都是極其稀缺的旅游資源。惟一性——開發(fā)檔次高品位高的旅游產(chǎn)品。海南的空氣清新、水潔凈可以說是全國之冠。海南唯一資源表序號自 然 旅 游 資 源序號社 會 人 文 旅 游 資 源1我國惟一的熱帶海島省1我國惟一的黎族聚居區(qū)2我國最優(yōu)的海水、沙灘、陽光2我國最大的天然橡膠產(chǎn)地3我國惟一的國家級珊瑚礁保護(hù)區(qū)3我國惟一的椰子產(chǎn)地4我國惟一的黑冠長臂猿保護(hù)區(qū)4我國最大的椰子汁飲料生產(chǎn)基地5我國惟一的海島型獼猴保護(hù)區(qū)5我國最大的天然氣化肥基地6我國最長的火山隧洞6我國最大的胡椒產(chǎn)地7我國品位最高的露天鐵礦7我國最大的咖啡產(chǎn)地8我國最大的海上天然氣田8我國最大的腰果產(chǎn)地9我國惟一國家認(rèn)定的隕石坑9我國惟一的跨海鐵路10我國分隔河海最長的沙堤（博鰲玉帶灘）10我國最大的硯臺（南山佛教文化旅游區(qū)）11我國惟一的青皮林自然保護(hù)區(qū)11我國最大的南海觀音塑像12我國最大的紅樹林保護(hù)區(qū)12我國最長的水庫大壩（大廣壩）13我國惟一的金絲燕自然保護(hù)區(qū)13我國最長的跨海索道（猴島）14我國惟一的海龜、玳瑁棲息地14亞洲最大的航海燈塔（文昌市木蘭灣）15我國惟一的坡鹿自然保護(hù)區(qū)15我國惟一的人偶同臺演出戲劇16我國惟一的麒麟菜保護(hù)區(qū)16我國惟一的紅毛丹產(chǎn)地17我國保存最完好的江河出?？冢ㄈf泉河出海口）18我國最大的熱帶原始雨林19我國惟一的白蝶貝保護(hù)區(qū)c. 資源分類（見附表2）252。252。252。252?；绢愋椭泻Ｄ蟽H缺少“冰川觀光地”、“長年積雪地”、“長城段落”、“懸棺”等基本類型。252。豐度之高，類型之全，國內(nèi)實屬罕見。 全項旅游資源要素中，%，%。d. 海南省旅游資源開發(fā)狀況目前海南省旅游產(chǎn)業(yè)資源開發(fā)主要分為度假休閑業(yè)、觀光旅游業(yè)及專項旅游業(yè)三大類。d1海南省度假休閑旅游業(yè)資源開發(fā)開發(fā)資源種類開發(fā)區(qū)域功能定位開發(fā)產(chǎn)品濱 海度假休閑旅游東部、南部沿海沖浪、沙灘排球等沙灘及水上運動；潛水等體育休閑活動；觀賞和體驗式活動?？谑形骱０叮ㄐ聡e館、貴族游艇會）、東海岸（皇冠假日溫泉大酒店）大東海、亞龍灣熱 帶 森 林度假休閑旅游尖峰嶺等森林資源豐富的旅游區(qū)森林度假山莊、熱帶雨林、野生動物觀賞游、巖洞、露營、蔬菜花卉品嘗欣賞、森林生態(tài)養(yǎng)生游、探奇尖峰嶺，五指山，吊羅山，黎母山，霸王嶺，藍(lán)洋，七仙嶺。七仙嶺、五指山、尖峰嶺、分界洲島等商 務(wù) 旅 游海口、博鰲商務(wù)出差散客、參加商務(wù)會議博鰲水城情 結(jié) 旅 游?？跂|湖三角池、文昌市解放海南情結(jié)旅游；軍墾戰(zhàn)士情結(jié)旅游；農(nóng)墾知青情結(jié)旅游；赴瓊?cè)瞬徘榻Y(jié)旅游；尋根覓祖情結(jié)旅游.海南大型紀(jì)念雕像、軍墾紀(jì)念館、華僑博物館、知青紀(jì)念碑粵海鐵路旅游?？?、三亞海上自然生態(tài)觀光、工業(yè)觀光、交通設(shè)施觀光為和娛樂、餐飲粵海鐵路火車輪渡美 食 旅 游?？谑?、三亞市、瓊海市、儋州市、五指山市、文昌市、萬寧市熱帶海洋水產(chǎn)品、畜禽特產(chǎn)、熱帶水果、珍稀熱帶蔬菜、野菜文昌雞、加積鴨、和樂蟹、東山羊購 物 旅 游?？谑?、三亞市、瓊海市、儋州市、五指山市、文昌市、萬寧市旅游工藝品、紀(jì)念品、旅游日常用品、旅游食品、旅游文化與音像制品、旅游裝備用品特產(chǎn)超市2．海南旅游地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告 旅游地產(chǎn)是復(fù)合產(chǎn)業(yè)，是以旅游資源為核心的地產(chǎn)差異化經(jīng)營和以地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營的復(fù)合產(chǎn)業(yè)。n 第二層面：以地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營，借助地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)展旅游項目，并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)盈利和增值模式?！皶r權(quán)酒店”，即由消費者或個人投資者買斷旅游目的地旅館旅游設(shè)施的特定時間里的所有權(quán)。耐提出。l 將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。產(chǎn)權(quán)酒店(Timeshare Hotel也稱為時權(quán)酒店)名詞解釋n 第一類旅游景點地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活 動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)房產(chǎn)； n 第二類旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；n 第三類旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；n 第四類旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。并且通過交換服務(wù)系統(tǒng)會員把自己的客房使用權(quán)與其他會員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以此實現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。l 分時度假概念具有兩重含義：一個是分時使用權(quán)，一個是度假時段的交換。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施，消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。也叫景區(qū)住宅。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。收益歸其家人所有。并迅速成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。部分沿海地區(qū)大量空置房。n 旅游地產(chǎn)近年來在我國發(fā)展很快，僅產(chǎn)權(quán)酒店項目就已經(jīng)發(fā)展到200多個，遍布25個省、自治區(qū)和直轄市。n 除了國外和港臺頗具實力的公司外，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，珠江地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)、青島匯泉旅業(yè)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，已開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百項；以高爾夫、滑雪、野外運動為主題的休閑度假項目超過80家。旅游地產(chǎn)概況l 厘清定位l 同行業(yè)連鎖效應(yīng)l 整合內(nèi)外資源優(yōu)勢，以建筑為形，文化為魂（精品化、創(chuàng)新化）l 多元化互動經(jīng)營(地產(chǎn)與旅游資源互為支撐)l 采取協(xié)租方式（回報模式靈活）l 誠信經(jīng)營、樹立品牌形象規(guī)避風(fēng)險l 海南從地產(chǎn)泡沫到復(fù)蘇引發(fā)旅游地產(chǎn)潮流空置房解決70%，并拉動區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)，盤活地產(chǎn)泡沫，引發(fā)旅游地產(chǎn)熱潮l 深圳華僑城由旅游帶動房地產(chǎn)，地產(chǎn)攜動旅游，地產(chǎn)收入占80%，開始北上COPYl 香港創(chuàng)維的時代海岸三亞首個旅游地產(chǎn)大盤，真正以旅游和地產(chǎn)為雙核心的休閑城。l 住宅地產(chǎn)的趨向飽和，旅游地產(chǎn)的崛起，滿足消費者的觀光旅游到休閑度假旅游的需求的同時，發(fā)展參與投資，形成從住宅物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、再到休閑地產(chǎn)的新一輪新型投資熱潮總 結(jié) l 價格偏高：20萬到40萬元l 受限頗多：固定時間消費，國外游范圍受限（24個國家）l 資金滯后：管理與配套需資金雄厚l 相關(guān)法律不健全：影響市場健康發(fā)展l 包租風(fēng)險：風(fēng)險集中，不利于持續(xù)發(fā)展l 經(jīng)營單一：被動接受外部旅游資源l 項目同質(zhì)化：定位模糊存在風(fēng)險．海南省旅游地產(chǎn)概況調(diào)研成熟、理性、平穩(wěn)、快速”，這是2004年海南房地產(chǎn)業(yè)的總體評價。海南地產(chǎn)基本盤活，海南旅游地產(chǎn)也因擁有得天獨厚的臨海臨江的地理位置，組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，吸引越來越多的島外人士來海南旅游度假的同時考察旅游地產(chǎn)、投資置業(yè)，逐漸掀起新一輪的產(chǎn)權(quán)投資和度假休閑雙重消費熱潮。 住宅地產(chǎn)趨于穩(wěn)定，商業(yè)+旅游地產(chǎn)走紅。 海景旅游住宅、公寓房受青睞，價格暴漲。 產(chǎn)權(quán)酒店興起，產(chǎn)銷兩旺。 旅游地產(chǎn)基本分布以?？?、三亞為主252。作為中國沒有冬天的海島，海南旅游房地產(chǎn)市場對國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)人士的吸引力越來越大，度假消費及投資正成為可預(yù)期的時尚和選擇，海南房地產(chǎn)市場的回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)展，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢。不少日本、韓國、俄羅斯人，為了經(jīng)常到三亞打高爾夫球而爭相在三亞購房。A11111l 公寓均價在4000——6000元/平方米l 豪華別墅均價8000——10000元/平方米l 代表項目：比華利山莊、美視高爾夫花園、黃金海岸、新外灘復(fù)興城、西海岸高爾夫溫泉別墅、陽光經(jīng)典、長信。A2. 海 口 旅 游 地 產(chǎn) 概 況項目名稱海南貴族游艇會所在城市海口市交通距市中心五分鐘車程，距?？诿捞m國際機(jī)場35公里，距海口新火車站2公里，距秀英碼頭6公里酒店地址?？谑协傊莺{旅游度假區(qū)酒店星級5星級出租率銷售模式游艇會采用國際通用的“定時分享制”來實現(xiàn)度假屋權(quán)益鑰匙的銷售酒店客房海景別墅、花園別墅、海景套房、花園套房、海景雙標(biāo)、花園標(biāo)房共85套酒店設(shè)施娛樂設(shè)施：帆船l 游區(qū)內(nèi)水下沙灘坡度舒緩，離岸100米內(nèi)不沒人頭。l 溫泉泳池溫泉入口水溫達(dá)47攝氏度。l 游艇內(nèi)綠化達(dá)80％，各種植物爭奇斗艷。風(fēng)格中泰結(jié)合的古典豪華裝修風(fēng)格配套設(shè)施：豪華游艇、沙灘溫泉游泳池、夏威夷式溫泉泳池附:代表項目1項目名稱美視高爾夫濱?；▓@開 發(fā) 商海南美視高爾夫俱樂部有限公司地理位置?？谑袨I海大道西路88號配套設(shè)施會所、游泳池、高爾夫球場、網(wǎng)球場、兒童游樂園占地面積380畝建筑面積69970㎡物業(yè)形態(tài)獨棟別墅建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格容 積 率0．35綠 化 率70%開發(fā)周期二期在售期數(shù)一期開盤時間2002年交樓時間2004年銷售情況已售1/3熱銷戶型獨棟別墅均 價10000元/㎡總 價210－450萬產(chǎn)品配比戶 型 面 積(㎡)戶型配比A型獨棟別墅（5－2－3）28％B型獨棟別墅（4－2－4）22％D型獨棟別墅（4－2－2）35％E型獨棟別墅（6－2－6）15％裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房/精裝修總 套 數(shù)一期32幢，擬建200多幢立別墅推廣賣點海南首家國際高爾夫濱海別墅、海南首席高爾夫社區(qū)客戶群分析島外度假型客戶群為主，約占80%。居住類型主要以度假和第二居所為主。4. 規(guī)模大，易規(guī)