【正文】 江蘇中豪置業(yè)有限責(zé)任公司義烏 ● 國際星城項目可行性研究報告江蘇捷宏工程咨詢有限責(zé)任公司二○○七年二月江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告寧咨二（2022）編 3096 號*****咨 詢 中 心資格證書號：工咨甲 經(jīng) 理 副 經(jīng) 理 總 工 程 師 總 經(jīng) 濟(jì) 師 項目負(fù)責(zé)人 參加人員 目 錄第一章 總論 .............................................................................................1第二章 項目建設(shè)必要性 .........................................................................4第三章 市場分析 .....................................................................................6第四章 營銷策略 ...................................................................................19第五章 項目選址 ...................................................................................24第六章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 ...............................................................27第七章 建設(shè)方案 ...................................................................................29第八章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 ...........................................44第九章 項目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) ...................................................47第十章 投資估算及資金籌措 ...............................................................52第十一章 財務(wù)評價 ...............................................................................57第十二章 結(jié)論與建議 ...........................................................................59附表、附圖和附件江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 1第一章 總論一、江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)概況：公司名稱：江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 法定地址：南京市漢中路 89 號金鷹國際商城 33 層 B 座企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司法人代表：祝義才江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，成立于 2022 年 5 月，注冊資本 億元人民幣。具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、銷售與物業(yè)管理。江蘇地華是江蘇省 50 強(qiáng)企業(yè)之一，江蘇省最大的私營企業(yè)之一的江蘇雨潤食品集團(tuán)有限公司的姐妹企業(yè)。目前，其下屬分（子）公司 6 個，員工 100 多名，涉及房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、裝飾、銷售和咨詢等業(yè)務(wù)。江蘇地華以雨潤集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾，汲取雨潤十年創(chuàng)業(yè)的寶貴而豐富的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揚(yáng)雨潤十年奮勇拼搏鑄成的雨潤精神，堅持“質(zhì)量第一，服務(wù)至上”的傳統(tǒng)風(fēng)格，高屋建瓴、創(chuàng)造創(chuàng)新，以遠(yuǎn)大的目標(biāo)、高尚的立意、縝密的構(gòu)思、先進(jìn)的設(shè)計、精湛的技術(shù)和精細(xì)的管理，打造房地產(chǎn)界新的馳名品牌。二、項目概況：城市化是“十五”期間南京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主題之一，受到政府和社會各界高度重視。城市化的實(shí)施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大。河西地區(qū)近年來在城市基礎(chǔ)設(shè)施等各方面得到了較好的完善，由城郊結(jié)合區(qū)正在向新市區(qū)轉(zhuǎn)變。在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)作為城市化的重要手段得到了良好發(fā)展，成為河西新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)。另一方面，調(diào)整后的《南京城市總體規(guī)劃》在建設(shè)人居環(huán)境城市的總目標(biāo)下，提出了近期城市規(guī)模的擴(kuò)大主要以新區(qū)建設(shè)為主，積極疏散主城尤其是舊城人口、改善居住環(huán)境。河西新區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的新城區(qū)，將成為承江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 2擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。河西的城市化建設(shè)日新月異。隨著公交的通行、地鐵的實(shí)施，河西房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了前所未有的熱潮。為進(jìn)一步推動河西城市化進(jìn)程，營造一流市區(qū)環(huán)境，改善市民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬在河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的項目用地內(nèi)進(jìn)行星雨花都房地產(chǎn)項目的開發(fā)，規(guī)劃用地面積 234 畝，項目凈占地面積為 122300 平方米，項目建筑面積為 萬平方米（地上建筑面積為 319500 平方米，地下為 70500 平方米）。預(yù)計項目總投資為 萬元。三、可行性研究報告編制的依據(jù)： 國 家 及 南 京 市 有 關(guān) 稅 、 費(fèi) 計 繳 的 規(guī) 定 ； 江 蘇 地 華 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 有 限 公 司 提 供 的 企 業(yè) 有 關(guān) 資 料 等 ； 建 設(shè) 項 目 經(jīng) 濟(jì) 評 價 方 法 與 參 數(shù) （ 第 二 版 ） 中 國 計 劃 出 版 社 ； 江 蘇 地 華 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 有 限 公 司 委 托 南 京 工 程 咨 詢 中 心 編 制 項 目 可行 性 研 究 報 告 的 協(xié) 議 書 。四、可行性研究報告主要結(jié)論及建議：（ 一 ） 主 要 結(jié) 論本項目建設(shè)是南京市普通住宅建設(shè)的重要組成部分，其實(shí)施直接關(guān)系到河西新區(qū)的城市化進(jìn)程和普通收入家庭的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計、合適的市場價格，有效地擴(kuò)大住房需求，有利于擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長。同時，本項目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個河西新區(qū)乃至南京市的住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。本項目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，其建設(shè)是必要和及時的，項目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 3項目建設(shè)是可行的。（ 二 ） 建 議依據(jù)我國的國情，普通商品住宅將在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)扮演重要角色，其生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下：在項目實(shí)施期間要注意市場動態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化風(fēng)險，提高相關(guān)資源使用效率。要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計，搞好物業(yè)管理。加強(qiáng)對建設(shè)和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積 極推 行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。在住房設(shè)計和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個相當(dāng)長時期內(nèi)項目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。項目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 4第二章 項目建設(shè)必要性一、項目建設(shè)是南京市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)南京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五” 計劃和 2022 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府戰(zhàn)略部署，南京市房地產(chǎn)業(yè)在“九五” 期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用。“十五”期間加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“ 統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)” 的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為南京市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。本工程為住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快南京市住宅建設(shè)，滿足都市擴(kuò)容后人們對中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。二、城市總體規(guī)劃布局的需要河西新城是南京近年的開發(fā)重點(diǎn)，市政府要把它建成一個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，集文化、中高檔住宅、體育、商務(wù)為一體的濱江風(fēng)貌新城區(qū)，建許多高品質(zhì)的、具有標(biāo)志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場館、休閑游覽地。為高起點(diǎn)開發(fā)未來的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設(shè)計大師對河西進(jìn)行了整體的規(guī)劃。河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔(dān)了主城部分功能擴(kuò)散，其城市化進(jìn)程重要性日益突出?！笆濉逼陂g，大力推進(jìn)河西新區(qū)的建設(shè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將成為城市工作中心任務(wù)。本項目用地位于河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的河西中心區(qū)域，屬奧運(yùn)江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 5板塊。奧體中心及地鐵一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內(nèi)。本項目的建設(shè)將起到舊城改造的作用，它的建設(shè)將徹底改變目前這一地塊范圍內(nèi)的現(xiàn)狀，它的建成將和奧體中心一起為改變河西新區(qū)的城市面貌做出貢獻(xiàn)。三、滿足廣大市民住房需求隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的河西房產(chǎn)列為重要的選擇對象；河西本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個臺階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新區(qū)購買住宅。四、企業(yè)發(fā)展的需要江蘇雨潤食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司為河西新區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)，積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，凝聚了雄厚的人力和物質(zhì)資源。為企業(yè)今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。集團(tuán)組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)，將成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，滿足企業(yè)多領(lǐng)域、多元化的擴(kuò)張需求，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。綜上所述，本項目建設(shè)是十分必要而且迫切的。江 蘇 地 華 房地 產(chǎn)發(fā) 展有限公司星雨花都 項 目可行性研究 報 告 6第三章 市場分析一、投資環(huán)境分析（一）國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策近年來，房地產(chǎn)業(yè)被作為拉動 GDP 增長以及經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)受到各地政府的積極支持，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的發(fā)展勢頭。1998 年至 2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 26782 億元，年均完成投資 5356 億元，年均增長 ％。2022 年上半年增長 34％，高于固定資產(chǎn)投資增長 個百分點(diǎn)。5 年商品房累計竣工面積 億平方米，年均竣工 億平方米，年均增長 ％。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 ％，提高到 2022 年的 ％，2022 年上半年超過 20％。根據(jù)十六大提出的要求，我國經(jīng)濟(jì)總量要在 21 世紀(jì)前 20 年中要翻兩番。為此，我國將對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，而房地產(chǎn)業(yè)是最需要重視的支柱產(chǎn)業(yè)，可以表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一是國家政策的支持。改革開放以來，特別是 1998 年以來，國家和有關(guān)部門制定了一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。在《國民經(jīng)濟(jì)和社會