【正文】 句容銀利國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理方案目 錄致送函………………………………………………………………………4第一章　企業(yè)情況介紹……………………………………………………4第一節(jié)　公司簡(jiǎn)介…………………………………………………………4第二節(jié)　企業(yè)證照復(fù)印件…………………………………………………9第二章　對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)……………………………………………………11第一節(jié)　關(guān)于【銀利國(guó)際購(gòu)物中心】……………………………………11第二節(jié)　物業(yè)管理服務(wù)范圍和主要內(nèi)容…………………………………13第三章 管理服務(wù)總體構(gòu)想………………………………………………16第四章 人員和物資配備計(jì)劃……………………………………………16第五章 機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理………………………………………………16第六章 公共秩序管理……………………………………………………16第七章 清潔管理…………………………………………………………16第八章 物業(yè)管理服務(wù)承諾………………………………………………16第九章 管理費(fèi)用測(cè)算及報(bào)價(jià)……………………………………………16第一節(jié) 成本測(cè)算…………………………………………………………16第二節(jié) 費(fèi)用報(bào)價(jià)…………………………………………………………35結(jié)束語(yǔ) ……………………………………………………………………16致 送 函尊敬的銀利國(guó)際購(gòu)物中心領(lǐng)導(dǎo)：您們好！誠(chéng)摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的機(jī)會(huì)。根據(jù)銀利國(guó)際購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位，商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的管理運(yùn)作模式。爭(zhēng)取通過(guò)有層次的公司機(jī)構(gòu)，進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過(guò)程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過(guò)統(tǒng)一化視覺(jué)視別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)和理念識(shí)別系統(tǒng)的建立，塑造樓宇統(tǒng)一化商業(yè)形象，不斷擴(kuò)大廣場(chǎng)的知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)物業(yè)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。使銀利國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)保值升值。我公司攜嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的管理風(fēng)格，秉承企業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌原則，結(jié)合句容本地實(shí)際情況，與結(jié)合政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，利用我們?cè)谖飿I(yè)管理過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，擬訂了本管理方案。希望通過(guò)我們所提供的專業(yè)技術(shù)及管理品牌，定能為貴購(gòu)物中心帶來(lái)良好的購(gòu)物環(huán)境與社會(huì)信譽(yù)。謹(jǐn)希望能夠與貴公司精誠(chéng)合作，攜手將銀利國(guó)際購(gòu)物中心創(chuàng)造為句容及周邊的精品購(gòu)物中心。本管理方案僅為針對(duì)銀利國(guó)際提出的初步管理方案，將作為今后開(kāi)展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，供各位領(lǐng)導(dǎo)審定。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)彛」д?qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱。順頌祺祥！物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理： 二零零九年 月 日第一章 企業(yè)情況介紹第一節(jié) 公司介紹第二節(jié) 公司證照復(fù)印件第二章 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)第一節(jié) 關(guān)于【銀利國(guó)際購(gòu)物中心】一、項(xiàng)目地理位置銀利國(guó)際購(gòu)物中心位地江蘇鎮(zhèn)江句容境內(nèi)，句容既是一座有2000余年歷史的文化古城，也是一個(gè)充滿現(xiàn)代氣息的新興城市。西漢置縣，地處中國(guó)最富庶的江蘇省南部，緊依上海、南京、蘇州、無(wú)錫等大中城市，是中國(guó)沿海和長(zhǎng)江三角洲對(duì)外開(kāi)放的重點(diǎn)區(qū)域。句容市總面積1385平方公里，人口60萬(wàn)，轄17個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。民風(fēng)淳樸，社會(huì)穩(wěn)定。句容山明水秀，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。境內(nèi)有道教圣地茅山、佛教圣地寶華山，聞名遐邇。句容市氣候宜人，交通方便，人杰地靈，特產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是著名的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”。銀利國(guó)際購(gòu)物中心棲身于句容市開(kāi)發(fā)區(qū)新商業(yè)圈規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，地處句容市文昌東路2號(hào)，曙光國(guó)際大酒店（四星級(jí)）東裙樓，總建筑面積約1萬(wàn)平方米，四層商鋪設(shè)計(jì)。傍臨國(guó)際知名電子企業(yè)、市體育中心、游泳館、省農(nóng)林學(xué)院、市一中和實(shí)驗(yàn)高中以及廣電局等行政事業(yè)單位，國(guó)際花園、領(lǐng)繡星城、聚和園、錦繡句容等高檔居民小區(qū)環(huán)繞周圍，交通十分便利，擁有一百多個(gè)免費(fèi)泊車位。二、項(xiàng)目品牌理念項(xiàng)目總體定位為打造句容地區(qū)規(guī)模最大、品牌最集中、最強(qiáng)的以服飾類為主的綜合性購(gòu)物中心。實(shí)在吸引和滿足以句容本地居民為主的中高收入階層提供購(gòu)物、消費(fèi)需求。通過(guò)前期報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等主流媒體多方位的同步宣傳，使“句容購(gòu)物到銀利”的觀念深入人心。銀利國(guó)際集商品零售、餐飲娛樂(lè)休閑于一體，力圖打造一個(gè)句容“家門口的新街口”，從此以后購(gòu)物不用東奔西走，同樣可獲得大城市一樣的美好體驗(yàn)。目前麥當(dāng)勞、上島咖啡、中國(guó)電信、銀行等多家商戶已屬意落戶本中心。三、后期物業(yè)服務(wù)需求分析商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是經(jīng)營(yíng)是通過(guò)其創(chuàng)造性勞動(dòng)〔服務(wù)〕，促進(jìn)商品流通，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)付資金的及時(shí)回收和增值。對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)目標(biāo)保證，由于商場(chǎng)自身性質(zhì)的不同，因此在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)并不是將住宅管理中已成熟和成功的管理模式搬到商場(chǎng)管理中去，而是針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色管理。具體管理事項(xiàng)如下：業(yè)主和承租商商鋪內(nèi)設(shè)施及物品的管理商場(chǎng)內(nèi)公共秩序、消防器材及車輛護(hù)衛(wèi)的管理公用區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理清潔衛(wèi)生的管理要具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好的職業(yè)道德和高度的責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。實(shí)施細(xì)則如下：商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)者關(guān)系開(kāi)展經(jīng)營(yíng)之間的互幫互助和信息交流協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場(chǎng)形象。在經(jīng)營(yíng)秩序、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等方面，以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、及時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理，多層次、多方式、全方位、全過(guò)程的監(jiān)督控制。 為營(yíng)銀利國(guó)際購(gòu)物中心良好的商業(yè)氣氛，保證購(gòu)物中心內(nèi)優(yōu)美整潔的休閑購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)秩序。第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)范圍及主要內(nèi)容一、一般性管理服務(wù)內(nèi)容（一）對(duì)業(yè)主、商戶的管理。以保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序?yàn)槟康?，通過(guò)《業(yè)主手冊(cè)》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《商場(chǎng)管理規(guī)定》《裝修管理規(guī)定》等管理控制文件對(duì)業(yè)主及承租商戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理、引導(dǎo)，明確業(yè)主、承租商戶和管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；（二）向業(yè)主、商戶提供的主要服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立管理。受理用戶投訴；辦理用戶遷入遷出手續(xù)；辦理用戶室內(nèi)裝修申請(qǐng)及裝修驗(yàn)收的手續(xù)并實(shí)施監(jiān)管；辦理用戶大件物品放行手續(xù)；辦理廣場(chǎng)出入證（臨時(shí)出入證、施工人員出入證等）；辦理用戶電話開(kāi)通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù)；辦理用戶公司水牌的制作手續(xù)；辦理用戶臨時(shí)用電、動(dòng)火和貨梯專用手續(xù)；辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續(xù)；辦理統(tǒng)一收購(gòu)廢品手續(xù)；辦理用戶破/換門鎖申請(qǐng)手續(xù)檢查廣場(chǎng)公用設(shè)施的運(yùn)行狀況；負(fù)責(zé)同用戶的溝通工作，受理用戶的服務(wù)要求；提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報(bào)刊；監(jiān)管廣場(chǎng)的綠化養(yǎng)護(hù)，確保廣場(chǎng)的綠化布置合理、整潔美觀；控制貨物出入。（三）安全系統(tǒng)管理服務(wù)。充分保障入駐購(gòu)物中心的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面。制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋０补ぷ鲗?shí)施計(jì)劃，建立健全各項(xiàng)保安、停車管理制度。實(shí)行24小時(shí)保衛(wèi)巡邏制，巡邏分為：定時(shí)巡邏、不定時(shí)巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。（四）消防系統(tǒng)管理服務(wù)。消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。嚴(yán)格按照《消防法》有關(guān)規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，組建廣場(chǎng)義務(wù)消防隊(duì)，并演習(xí)在各種情況下采取的應(yīng)急措施，一旦發(fā)生危險(xiǎn)及時(shí)疏散眾多業(yè)主、商戶及消費(fèi)客人。（五）設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理。制定設(shè)備定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督。配電室保證24小時(shí)值班，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。對(duì)電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)、維修。并做詳細(xì)記錄，提供方便、不間斷服務(wù)活動(dòng)。做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，消防控制中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；安全設(shè)施做到齊全有效，通風(fēng)照明及其它附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)，保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫(kù)無(wú)積水浸泡發(fā)生；中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運(yùn)行正常。（六）環(huán)境衛(wèi)生清潔服務(wù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)、檢查、監(jiān)督。商場(chǎng)的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目主要有：商場(chǎng)清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房的清潔，變電房，電梯清潔保養(yǎng)，消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔，供水排水泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔，公共照明設(shè)備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，寫(xiě)字樓綠化、美化保養(yǎng)，停車場(chǎng)清潔服務(wù)，寫(xiě)字樓內(nèi)大清掃服務(wù)，清洗地毯服務(wù)，各類石材地面打蠟、拋光服務(wù)等其他服務(wù)項(xiàng)目。（詳見(jiàn)保潔細(xì)則）二、特殊管理服務(wù)主要內(nèi)容。商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹(shù)立良好的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無(wú)形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期；有助于商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點(diǎn)：（1）、制定管理章程并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行；（2）、開(kāi)展商場(chǎng)整體的促銷活動(dòng)；（3）、協(xié)調(diào)商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系；（4）、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng)；（5）、協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系；（6）、樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立，（即企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨、服務(wù)理念在企業(yè)員工思想中所形成的理念識(shí)別系統(tǒng)MIS，企業(yè)標(biāo)識(shí)、員工服裝、信箋商標(biāo)等等視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)VIS，企業(yè)信譽(yù)、對(duì)外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識(shí)別系統(tǒng)BIS）。（7）與工商管理部門配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場(chǎng)形象。第三章 管理服務(wù)總體構(gòu)想提要：管理定位——高檔商業(yè)社區(qū)管理目標(biāo)——句容市商場(chǎng)物業(yè)管理最佳管理模式——現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理四大理論——客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理五大優(yōu)勢(shì)——理念、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套四個(gè)重點(diǎn)——整體形象、安全、機(jī)電設(shè)備管理、建筑外觀四大措施——全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行；不斷鉆研和學(xué)習(xí)，利用高科技手段進(jìn)行管理；全面防范，治安事件發(fā)生率為零；發(fā)揮本公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施專業(yè)化低成本管理；六大保障——整合型管理體系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000）、科學(xué)的人力資源管理體系、完善的安全管理和保密體系、人、財(cái)、物的有力保障、專業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理保障能力、高效的客戶關(guān)系管理和信息處理平臺(tái)持續(xù)超越——持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)需求的意識(shí)一、管理定位通過(guò)規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序，打造干凈、清新、溫馨、時(shí)尚、安全、舒適的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境。二、管理目標(biāo)全年不斷深化管理服務(wù)、提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象。三、管理機(jī)制與模式（一） 實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。監(jiān)督機(jī)構(gòu)商場(chǎng)客戶物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)執(zhí)行機(jī)構(gòu)商場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任機(jī)構(gòu)物業(yè)公司（二）現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理模式現(xiàn)代化：充分吸收中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展二十年的科技及理論成果，依托我公司管理人員多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)際同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司本土化運(yùn)作年的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合句容本地實(shí)際，在購(gòu)物中心實(shí)施既具備國(guó)際國(guó)內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合句容市本地化的商場(chǎng)物業(yè)管理模式。專業(yè)化：以我公司的精銳專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在公共秩序維護(hù)、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面為句容銀利國(guó)際購(gòu)物中心全面實(shí)行專業(yè)管理及服務(wù)。四、管理學(xué)理論運(yùn)用句容銀利國(guó)際購(gòu)物中心作為一流的購(gòu)物中心，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代企業(yè)制度的建立與完善，并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。針對(duì)句容銀利國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)特質(zhì)，我們將以詳盡的客戶關(guān)系管理、合工理論、目標(biāo)計(jì)劃管理、時(shí)間管理等一系列理論體系作為物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作的理論保障?？蛻絷P(guān)系管理：“以客戶為中心”，不是一句空洞的口號(hào)，而是富有哲理的經(jīng)營(yíng)理念。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過(guò)程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價(jià)值，客戶獲得客戶價(jià)值是客戶滿意、客戶忠誠(chéng)的根本理由。以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念，對(duì)句容銀利國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)管理客戶市場(chǎng)有效開(kāi)發(fā)和拓展。合工理論：本公司倡導(dǎo)，每一個(gè)員工都必須成為學(xué)習(xí)型的個(gè)人，由此，公司才能真正建立成為學(xué)習(xí)型的組織。因此，員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，在本公司一直受到重視。而在對(duì)員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí)，本公司越來(lái)越明顯感覺(jué)到，合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。200年以前,亞當(dāng)斯密以制造針為例論述了勞動(dòng)分工的作用。而且，他的這一分工理論成了近代產(chǎn)業(yè)革命的起點(diǎn)，也成了后來(lái)的管理學(xué)家創(chuàng)建管理學(xué)的理論前提。確實(shí)勞動(dòng)分工較大幅度地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，也有利于專業(yè)化和職能化管理。但是，這種理論發(fā)展到今天，負(fù)面效應(yīng)日益顯露出來(lái)?，F(xiàn)代社會(huì)，一方面追求產(chǎn)品個(gè)性化，生產(chǎn)復(fù)雜化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化，如果片面強(qiáng)調(diào)分工精細(xì)和專業(yè)化，則使得企業(yè)的整體協(xié)調(diào)作業(yè)過(guò)程和對(duì)過(guò)程的監(jiān)控越來(lái)越高，結(jié)果致使企業(yè)整體效率低下；同時(shí)，把人分成上下級(jí)關(guān)系的官僚體制，使人的積極性、主動(dòng)性