【正文】 購(gòu)物中心物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度　?。ㄒ唬┵?gòu)物中心維修領(lǐng)班日常工作程序　　上班后或上中班交接時(shí)十分鐘內(nèi)，召集所屬員工例會(huì)，檢查前一天工作情況，安排當(dāng)天維修工作，包括計(jì)劃性維修、保養(yǎng)、巡檢，故障性檢修及上司臨時(shí)性指派的其它工作。　　簽發(fā)計(jì)劃?rùn)z修、保養(yǎng)、巡檢派工單， 故障性檢修單，及需要簽發(fā)的領(lǐng)料單、領(lǐng)物單，按手續(xù)分配公用工具。　　檢查、督促各項(xiàng)維修、保養(yǎng)、 巡檢工作質(zhì)量及進(jìn)度，參予難度較大的工作項(xiàng)目， 協(xié)調(diào)解決本工種工作中的實(shí)際問(wèn)題。　　對(duì)所分派人員工作進(jìn)行抽查、驗(yàn)收、考核， 并在派工單、故障檢修單上簽收批注，對(duì)不符合要求的項(xiàng)目， 應(yīng)進(jìn)行處理并要求返工。收集每天的各種單據(jù)進(jìn)行分類(lèi)記錄后， 將單據(jù)上交物業(yè)部備案?！　≡谙掳嗲笆昼?，參加工作例會(huì)， 匯報(bào)各工種的維修工作，及存在的問(wèn)題，接受第二天工作任務(wù)， 作好各工種之間的安排協(xié)調(diào)?！　∽骱妹咳展ぷ饔涗?，總結(jié)一天工作， 并安排好第二天的工作。房地產(chǎn)E網(wǎng) 　　每月28日之前，提交本月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃?！　∶吭?0日之前，召集下屬員工月度工作例會(huì)， 總結(jié)本月工作完成情況評(píng)價(jià)下屬員工工作表現(xiàn)及業(yè)績(jī)，提出下月度工作計(jì)劃及重點(diǎn)?！　。ǘ┵?gòu)物中心維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)　　早班人員8:30到崗，8:459:10各樓面照明插座送電，9:20全部人員返回值班室?！　?:30根據(jù)維修保養(yǎng)、巡檢計(jì)劃及維修申請(qǐng)單分配工作：　　（1）定期對(duì)各樓面天花照明、電井各配電箱柜、 風(fēng)機(jī)房、控制箱進(jìn)行巡檢并填寫(xiě)巡檢表做好記錄?！　。?）領(lǐng)班安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)派工單　?。?）對(duì)各樓面所送維修申請(qǐng)單進(jìn)行處理?！　。?）樓面巡檢應(yīng)分別有序進(jìn)行。　?。?）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)派工單， 并注意填寫(xiě)清楚時(shí)間，派工單完成后應(yīng)立即返回值班室， 以便接受新的派工單。各樓面派工單不得拖延積壓?！　。?）離開(kāi)值班室工作時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，工作完成后返回擦掉，如無(wú)特殊情況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。　?。?）值班室應(yīng)經(jīng)常保持有人員待命， （值班室電話8611701） 維修人員不得在樓面閑逛?！　。?）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道?！　?2:0013:00分別就餐，值班室必須保留人員值崗?！　?3:00全部人員到崗，開(kāi)始進(jìn)行工作，見(jiàn)第2條。　　15:30之前早班人員返回值班室?！　?5:30領(lǐng)班主持早中班人員每日工作例會(huì)?！　?5:4017:00,中班人員進(jìn)行工作，見(jiàn)第2條?！　?7:0018:00,分別就餐，值班室必須保留人員值班?！　?8:0021:00進(jìn)行工作見(jiàn)第2條。　?。ㄏ闹?8:5019:00,冬制17:5018:00 ）開(kāi)啟正面櫥窗廣告及外圍路燈?！　?（周五、六21:5022:00,其它21:2021:40 ）各樓面關(guān)燈（包括正面櫥窗廣告燈），并檢查樓面夜間照明情況?！　?22:0023:00夜班值班人員對(duì)各樓面進(jìn)行一次巡視，并檢查特殊不停電部位?！　?2:00關(guān)外圍路燈?！　?夜班電工應(yīng)保持在值班室值班， 如外出工作應(yīng)向辦公室值班人員說(shuō)明?！　?通訊系統(tǒng)管理制度　?。?）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心各樓層弱電井分線盒出線端至用戶(hù)終端通訊線路的安裝和維護(hù)?！　。?）通訊線路應(yīng)避開(kāi)通道，符合走向橫平豎直、 整齊美觀的施工規(guī)范， 電話用戶(hù)不經(jīng)物業(yè)部批準(zhǔn)不得自行改變及增加通訊線路?！　。?）購(gòu)物中心內(nèi)線電話發(fā)生故障時(shí)，通知物業(yè)部， 物業(yè)部在接到通知后電工應(yīng)迅速到位，遇重大故障時(shí)保證在24 小時(shí)之內(nèi)將電話恢復(fù)正常?！　。ㄈ┵?gòu)物中心弱電各系統(tǒng)工作程序　　廣播音響系統(tǒng)　?。?）負(fù)責(zé)廣播室以外線路維護(hù)、廣播喇叭維修。　?。?）保證線路、廣播喇叭完好率在95%以上?！　”０脖O(jiān)控系統(tǒng)　?。?）負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)監(jiān)視器的設(shè)備的維護(hù)?！　。?）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心分布攝像鏡頭、 云臺(tái)解碼器及線路的維護(hù)。　?。?）保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好率在95%以上?！　。?）監(jiān)視器圖象清晰，層次分明，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活， 控制器切換自如， 監(jiān)控室內(nèi)每根電纜須做明顯標(biāo)記以保證和設(shè)備間的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系?！　。?）若監(jiān)控室內(nèi)設(shè)備出現(xiàn)故障， 判斷故障后與專(zhuān)業(yè)維修人員聯(lián)系?！　。?）若攝像頭出現(xiàn)故障， 判斷是機(jī)械原因還是電器原因；若是電器故障應(yīng)對(duì)照接線圖，從電源處查找起，更換有故障元器件　　紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)　?。?）負(fù)責(zé)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備線路的維修?！　。?）保證設(shè)備線路完好率在95%以上?！　怯钭钥叵到y(tǒng)　　（1）負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維修。　?。?）保證設(shè)備線路完好率在95%以上。　　消防報(bào)警系統(tǒng)　?。?）負(fù)責(zé)消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備、線路、探頭的維修　　（2）保證設(shè)備、線路、探頭完好率在95%以上?！　。ㄋ模┵?gòu)物中心維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)　　早班人員8:30到崗，并根據(jù)季節(jié)要求開(kāi)空氣處理機(jī)?！　?:00 根據(jù)維修保養(yǎng)及巡檢計(jì)劃以樓面故障維修單分配工作　　（1）9:0010:00對(duì)購(gòu)物中心樓面水設(shè)施如洗手間、開(kāi)水間、樓面噴淋頭及外圍排水、空調(diào)效果進(jìn)行巡查， 并應(yīng)填好巡檢表作好記錄。　?。?）對(duì)領(lǐng)班所安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)派工單進(jìn)行處理?！　。?）對(duì)各樓面所送維修申請(qǐng)單進(jìn)行處理?！　。?）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)派工單， 并注意填寫(xiě)清楚時(shí)間，派工單完成后立即返回值班房， 各樓面派工單應(yīng)按輕重緩急及時(shí)處理，不得無(wú)故拖延積壓。　?。?）維修人員離開(kāi)值班房時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，返回后擦掉?！　。?）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道?！　?2:0013:00分別就餐，值班房必須有人值班。　　13:00全部人員到崗進(jìn)行工作見(jiàn)2條?！　?5:30領(lǐng)班主持早中班全體人員工作例會(huì)?！　?5:4517:00進(jìn)行正常維修工作見(jiàn)2條?！　?7:0018:00分別就餐，值班房必須有人值班?！　?8:0019:30對(duì)各樓面水設(shè)施進(jìn)行巡檢見(jiàn)2條?！　「鶕?jù)空調(diào)運(yùn)行計(jì)劃按時(shí)關(guān)樓面空氣處理機(jī)。　　如遇大雨應(yīng)加強(qiáng)對(duì)周邊相關(guān)部位的巡查?！　。ㄎ澹┵?gòu)物中心樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)　　樓面維修工全部為行政白班，9:009:10領(lǐng)班主持工作例會(huì)　　9:0012:00根據(jù)維修計(jì)劃， 巡檢記錄及樓面故障申請(qǐng)單進(jìn)行維修工作?！　?2:0014:00分別就餐，值班室留人值班?！　?4:0017:30進(jìn)行正常維修工作。　　14:0015:00對(duì)樓面營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行一次巡查，并填寫(xiě)巡檢記錄單。　　維修時(shí)應(yīng)填寫(xiě)派工單，并注意填寫(xiě)時(shí)間， 派工單完成后應(yīng)立即返回值班室，各樓面維修申請(qǐng)單不得拖延積壓?！　‰x開(kāi)值班室工作時(shí)，應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)， 返回后擦掉。如無(wú)特殊情況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)?！　敲婢S修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。　?。┵?gòu)物中心電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)　　電梯維修人員實(shí)行兩班制：　　白班：8:3012:00　　上午班：8:3013:00　　下午班：13:0019:30　　8:309:00檢查所有直升梯，發(fā)現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速通知電梯主管，并報(bào)告上級(jí)。　　8:509:00開(kāi)啟所有扶梯。　　不得任意關(guān)閉設(shè)備， 故障檢修和保養(yǎng)時(shí)必須事先報(bào)告上級(jí)并通知電梯操作人員，立告示牌，做好記錄。　　每小時(shí)巡視一次扶梯、直升梯， 每天巡視一次機(jī)房，作好巡視記錄?！　∽龊迷O(shè)備故障、運(yùn)行記錄?！　。ㄆ撸┵?gòu)物中心設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度　　設(shè)備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)，一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)（小修）；　　日常保養(yǎng)：　　1）日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進(jìn)行，并在交接班日志上，認(rèn)真作好記錄；　　2）日常保養(yǎng)的主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況及參數(shù)檢查，記錄（溫度、電流、電壓、振動(dòng)、噪聲等）， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行擦拭、清掃，上油潤(rùn)滑， 及具體設(shè)備技術(shù)說(shuō)明上要求做到的內(nèi)容，保持設(shè)備周?chē)h(huán)境整潔；　　3）發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴(yán)重應(yīng)在5分鐘內(nèi)通知運(yùn)行、維修主管；　　一級(jí)保養(yǎng)：　　（1）一級(jí)保養(yǎng)由維修操作人員共同進(jìn)行，屬計(jì)劃性保養(yǎng)，二至三個(gè)月進(jìn)行一次，保養(yǎng)計(jì)劃由工種領(lǐng)班制定， 并報(bào)物業(yè)部；　?。?）一級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行保養(yǎng)， 保養(yǎng)單上所列內(nèi)容由各工種領(lǐng)班制定，主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備內(nèi)外清理， 潤(rùn)滑洗油，對(duì)有關(guān)部位檢查，拆卸、調(diào)整，對(duì)各電器元件、 線路進(jìn)行緊固、清理、校測(cè)、補(bǔ)齊，最后清掃整理工作現(xiàn)場(chǎng)；　?。?）保養(yǎng)人員填寫(xiě)保養(yǎng)單，并交還給維修領(lǐng)班；　　（4）由維修領(lǐng)班或領(lǐng)班指定人員對(duì)保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗(yàn)收?！　《?jí)保養(yǎng)（小修）：　　（1）二級(jí)保養(yǎng)屬計(jì)劃性保養(yǎng)， 應(yīng)由領(lǐng)班事前一周填寫(xiě)申請(qǐng)呈物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行；　　（2）二級(jí)保養(yǎng)以維修人員為主完成， 設(shè)備運(yùn)行半年左右進(jìn)行一次；　?。?）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單內(nèi)容事先準(zhǔn)備好備件， 安排好人員及其它相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)工作；　?。?）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行， 二級(jí)保養(yǎng)單內(nèi)容由設(shè)備保養(yǎng)人員制定，主要內(nèi)容包括完成一級(jí)保養(yǎng)規(guī)定內(nèi)容；檢查、修復(fù)、更換受損件；檢查、 更換冷卻潤(rùn)滑系統(tǒng)元件及線路。工作暫停期和完成后，應(yīng)對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)清掃，整理；　?。?）維修保養(yǎng)人員填寫(xiě)保養(yǎng)單，并交還給領(lǐng)班；　?。?）物業(yè)部或由物業(yè)部指定的領(lǐng)班對(duì)二級(jí)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗(yàn)收；　　（八）購(gòu)物中心設(shè)備檢修管理制度　　設(shè)備檢修分為中修、大修以及故障檢修。　　中修　?。?）中修屬計(jì)劃性檢修， 設(shè)備運(yùn)行兩年左右進(jìn)行一次，視具體情況，可由物業(yè)部完成或外協(xié)聯(lián)系廠家完成?！　。?）物業(yè)部按計(jì)劃，收集、整理、 研究設(shè)備技術(shù)資料，在此基礎(chǔ)上編制中修任務(wù)書(shū)，按任務(wù)書(shū)作好人員、備件、 相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作；　?。?）按中修任務(wù)書(shū)所列內(nèi)容進(jìn)行檢修， 主要內(nèi)容應(yīng)該包括：設(shè)備部分解體、檢測(cè)、修復(fù)、更換老化元件、磨損元件。部分解體重新裝配、調(diào)試等工作，更換1030%的零部件，工作量為大修的60%.　　（4）設(shè)備檢修后各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到中修任務(wù)書(shū)要求，驗(yàn)收工作由物業(yè)部組織安排，按中修任務(wù)書(shū)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收?！　〈笮蕖　儆?jì)劃性檢修，設(shè)備運(yùn)行五年左右進(jìn)行一次， 視具體情況可由物業(yè)部或外協(xié)聯(lián)系廠家完成， 大修程序按中修進(jìn)行，工作內(nèi)容還應(yīng)包括整機(jī)解體，零部件更換量30%以上， 校正基準(zhǔn)，外部重新上油漆，設(shè)備技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)?！　」收蠙z修　?。?）該檢修屬應(yīng)急性檢修， 一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由物業(yè)部聯(lián)系外協(xié)完成。　?。?）一般情況故障檢修以使用部門(mén)發(fā)出的故障檢修申請(qǐng)單為準(zhǔn)，故障檢修申請(qǐng)單應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)清楚， 在維修部門(mén)主管或下屬領(lǐng)班收到故障檢修單后，維修人員應(yīng)在10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)?！　。?）故障檢修以排除故障為主， 在保證質(zhì)量前提下要求及時(shí)快捷?！　。?）完成檢修后，應(yīng)填寫(xiě)故障檢修派工， 并將此單返回維修領(lǐng)班?！　。ň牛┵?gòu)物中心設(shè)備巡檢管理制度　　巡檢分為日常點(diǎn)檢及專(zhuān)業(yè)點(diǎn)檢?！　∪粘｜c(diǎn)檢：　?。?）日常點(diǎn)檢由操作人員完成， 樓面設(shè)備如電井設(shè)施，各樓面照明燈箱，各樓面洗手間、開(kāi)水間及消防水設(shè)施， 空調(diào)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)由維修部門(mén)人員負(fù)責(zé)?！　。?）按具體設(shè)備要求，及點(diǎn)檢周期表周期時(shí)間， 以感官或儀表方式對(duì)設(shè)備日常運(yùn)行狀況進(jìn)行檢測(cè)?！　。?）在交接班日志上做好記錄?！　。?）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，較嚴(yán)重問(wèn)題應(yīng)在當(dāng)天通知領(lǐng)班?！　?zhuān)業(yè)點(diǎn)檢：　　（1）由維修及操作人員共同進(jìn)行。按具體設(shè)備要求， 及檢測(cè)周期表所定周期及內(nèi)容進(jìn)行?！　。?）以感官、儀器、儀表對(duì)設(shè)備各種技術(shù)參數(shù)進(jìn)行檢測(cè)，包括溫度、壓力、振動(dòng)、電壓、電流、潤(rùn)滑情況等。 如有必要應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行拆卸檢測(cè)。　?。?）大、中、小修之前，應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)檢測(cè)， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面系統(tǒng)地檢測(cè)，以判斷設(shè)備整體技術(shù)狀況?！　。?）檢測(cè)完畢后，應(yīng)由檢測(cè)人員向物業(yè)部提出檢測(cè)報(bào)告，并作出檢測(cè)結(jié)論?！　。ㄊ┵?gòu)物中心設(shè)備封存、啟用管理制度　　設(shè)備季節(jié)性停用或因其它原因停止使用三個(gè)月以上的，應(yīng)給予封存，設(shè)備封存由維修人員、操作人員共同進(jìn)行。　　封存要求按具體設(shè)備要求執(zhí)行，其中應(yīng)包括環(huán)境整潔；排空或灌滿(mǎn)設(shè)備水系統(tǒng)，對(duì)各有關(guān)部位進(jìn)行潤(rùn)滑、涂脂封閉。設(shè)備內(nèi)外清潔并加以遮蓋，脫開(kāi)有關(guān)電氣刀閘或保險(xiǎn)?！　∽骱迷O(shè)備封存記錄，作好封存事項(xiàng)記錄說(shuō)明， 封存記錄交物業(yè)部存檔?！　《ㄆ跈z查封存設(shè)備，如有必要可進(jìn)行定期開(kāi)機(jī)運(yùn)行?！　⒂脮r(shí)應(yīng)作好封存啟用記錄， 正常啟用應(yīng)由該設(shè)備封存人來(lái)進(jìn)行，啟用前應(yīng)對(duì)封存項(xiàng)目，設(shè)備狀況進(jìn)行檢查。 如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路?！　≡嚈C(jī)運(yùn)行正常，應(yīng)在封存啟用單上做好記錄， 簽字驗(yàn)收。如有異常情況，應(yīng)在封存啟用單上做好記錄， 并在當(dāng)日通知物業(yè)部有關(guān)人員?！　。ㄊ唬┵?gòu)物中心工具借、領(lǐng)管理制度　　公司將根據(jù)崗位不同， 給維修人員和其它相關(guān)人員配備一定量的工具。工具使用分為領(lǐng)用和借用?！　☆I(lǐng)用工具應(yīng)填寫(xiě)個(gè)人工具領(lǐng)用單， 對(duì)不經(jīng)常使用或較貴重的工具應(yīng)采取借用方式，借用應(yīng)填寫(xiě)借條， 非物業(yè)部工作借用工具應(yīng)有物業(yè)部主管人員簽批的借條， 借條上要注明歸還日期，并按期歸還，歸還時(shí)保管人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收?！　∷桀I(lǐng)工具為公司財(cái)產(chǎn)，使用人員應(yīng)妥善保管、 正確使用。因保管使用不當(dāng)，造成遺失或非正常性損壞， 責(zé)任人應(yīng)按公司要求給予一定比例的賠償。　　所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借， 應(yīng)由物業(yè)部高級(jí)經(jīng)理簽字批準(zhǔn)?！　」靖鶕?jù)員工崗職變更， 可收回或變更個(gè)人工具配備情況，回收或變更時(shí)，應(yīng)在個(gè)人工具領(lǐng)用單上注明。（十二））購(gòu)物中心樓面及其它部門(mén)設(shè)施維修程序 １、維修范圍： （１）購(gòu)物中心大樓原設(shè)計(jì)設(shè)施，如空調(diào)設(shè)施、