【正文】 中國 MALL：著“摩”還是著“魔”（下） 馬世領(lǐng) 202295 來源 :中國經(jīng)濟(jì)周刊 城市化與 MALL 如果說“ MALL 與城市化”是發(fā)展商考慮的問題，那么“城市化與 MALL”則是市長要回答的問題。 被譽(yù)為“東方管理大師”的日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Kenichi Ohmae（大前研一）認(rèn)為：“一個(gè)國家要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，要看能建成多少個(gè)重要大城市。在大城市以外的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)是很難得到發(fā)展的。如果建 成一個(gè)百萬人口的城市，它自身就可以成為動(dòng)力推動(dòng)商業(yè)發(fā)展。能夠建成多少個(gè)人口在百萬規(guī)模的大城市，將決定整個(gè)國家推動(dòng)力的大小?！? 事實(shí)上，近年我國城市化水平保持年均一個(gè)多百分點(diǎn)的速度增長，內(nèi)地城市數(shù)量從改革開放初期的 193 個(gè)增加到 660 個(gè)，其中 100萬人口以上的特大城市 40 個(gè)， 50 萬人 —— 100 萬人口的大城市 54 個(gè)，20 萬人 —— 50 萬人的中等城市 217 個(gè)。城市經(jīng)濟(jì)對(duì)我國 GDP 的貢獻(xiàn)超過了 70％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市化率每提高 1 個(gè)百分點(diǎn)，便相當(dāng)于新增城市人口約 1500 萬，能拉動(dòng)最終消費(fèi)增長 個(gè)百分點(diǎn)。 中 國人民大學(xué)黃國雄教授認(rèn)為，從根本來看，要從城市發(fā)展規(guī)劃這個(gè)角度來規(guī)范城市購物中心、特別是大型購物中心的發(fā)展規(guī)劃，在什么地方建、建多大，都必須考慮到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，考慮到周邊的環(huán)境，考慮中小企業(yè)的生存，考慮到購買力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。 陳維民告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“幾年 MALL 實(shí)踐的最深體會(huì)是‘汝果欲學(xué)詩，功夫在詩外’，如果說 MALL 的邏輯起點(diǎn)是要納入城市總體規(guī)劃，那么 MALL 的邏輯終點(diǎn)應(yīng)是納入城市總體運(yùn)營。這樣 MALL 客觀具有的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的城市功能才能真正發(fā)揮?！? 輔文：制約國內(nèi) MALL 發(fā)展的關(guān)鍵要素 ★文 /中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長、中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)購物中心專業(yè)委員會(huì)副主任 楊奕勇 近年來，國內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪，動(dòng)輒投資數(shù)億、十多億，甚至幾十億元，面積也多達(dá)十多萬、幾十萬平方米。目前世界上最大的 10 個(gè) ShoppingMall 國內(nèi)就已占有五個(gè)。 由于國情不同，各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同。在歐美國家郊區(qū)或遠(yuǎn)離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功，并不證明我們離開國情實(shí)際，生搬硬套此種模式開發(fā)，也一樣能夠取得成功。國內(nèi)的人 均收入、私家車擁有量、購物消費(fèi)方式、飲食習(xí)慣、生活水平等等，決定了我們的國情。 當(dāng)前制約我國 MALL 的關(guān)鍵要素，人認(rèn)為有以下幾方面： 交通要素 : ShoppingMall 源自美國，歐美國家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車普及， MALL 一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開車購物，一次購物量大，購物次數(shù)不多。 由于國內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達(dá)國家，而且私家車遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能普及，而一個(gè)營業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬平方米的 MALL，往往需要大客流量支持，每天需要 20 萬以上人流在這里聚集消費(fèi)。如此勢(shì)必將給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負(fù)的交通 和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開辦大型 MALL 并不適合國情。 購買力要素 中國是發(fā)展中國家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2022年人均 GDP僅有 1000多美元（美國人均 GDP 為 萬美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多個(gè)，面積超過 3000 萬 m2，按每平方米保本銷售額 8000 元計(jì)算，要達(dá)到 2400億元左右的零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營，目前，國內(nèi)消費(fèi)者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體。 國內(nèi)購物方式要素 國內(nèi)城市人口密 度高，私家車擁有量低，開車購物不切實(shí)際，而且中國人日常飲食習(xí)慣注重新鮮，喜歡每天購物買菜，因此消費(fèi)者普遍習(xí)慣就近消費(fèi)。如果 MALL 經(jīng)營類同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者就不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去購物。因此，預(yù)計(jì)較長一段時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)開發(fā) MALL 的模式，仍然會(huì)以市區(qū) MALL為主。 開發(fā)資金及土地因素 據(jù)了解，目前國外開發(fā) MALL 的資金，一般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開發(fā)。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開 發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請(qǐng)，然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)技術(shù)的開發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)，開發(fā)商獲得土地后即進(jìn)行建設(shè)。購物中心建好后，開發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營，其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部由開發(fā)商承擔(dān)，其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。 而國內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約 MALL混亂無序開發(fā)。但調(diào)控力度一旦過度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對(duì)此，不能不引起有關(guān)方面的重視。 缺乏復(fù)合型 MALL 開發(fā)人才團(tuán)隊(duì) 目前， MALL 已進(jìn)入了專業(yè)化開發(fā)時(shí)代，有道是“隔行如隔山”，開發(fā) MALL 迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的參與。然而，國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉矶际侵饕獜氖路康禺a(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)休會(huì)，應(yīng)變能力差，對(duì)搞 MALL 可以說是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL。而開發(fā) MALL 不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。 MALL 選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場(chǎng)規(guī)律，熟悉商業(yè)運(yùn)作模式，而且又具 有 MALL 成功操盤經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國內(nèi) MALL 的健康有序發(fā)展。 資料：什么是 MALL Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。 Mall 原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall 里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組 成的大型零售綜合體?！? Mall 可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 Mall 常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動(dòng)力型 Mall”、“生活型 Mall”、“購物 Mall”、“泛商業(yè) Mall” “商業(yè)廣場(chǎng)”、“購物廣場(chǎng)”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗(yàn)商場(chǎng)”、“泛商業(yè) Mall”、“動(dòng)力型 Mall”??粗略統(tǒng)計(jì)一下，以 Mall 為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá) 60 余種。 Mall 是中產(chǎn)階 級(jí)的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。 Mall 銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得 mall 很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛 mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。 資料：中國十大 MALL 排行榜（按建筑面積排序） MALL 號(hào)稱“全球最大 MALL”的華南 MALL 位于廣東東莞郊區(qū)萬江，占地面積 43 萬平方米，建筑面積 89 萬平方米，商業(yè)面積 40 萬平方米，停車位 8000 個(gè)，總投資 25 億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā) 展有限公司開發(fā)。華南 MALL 作為中國首個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū)。 2022 年 5 月 1 日正式營業(yè)。 全球最大單體 MALL—— 北京金源時(shí)代購物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠(yuǎn)大路，由世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司開發(fā)完成。 作為北京 2022 年 60 項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，北京金源時(shí)代購物中心占地 公頃，建筑面積為 68 萬平方米，總投資 38 億元。一期總建筑面積為 55 萬平方米的單體建筑，東西橫 跨 600 米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá) 6800 余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層。一期 55 萬平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑， 5 至 6 家主力店， 20 余家半主力店， 600 余家專賣店， 100余家主題餐廳，十余家娛樂休閑娛樂場(chǎng)所。 這座上海最大的 mall 落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達(dá)集團(tuán)和新長征集團(tuán) 2022 年共同投資建造。 總建筑面積約為 43 萬占地 10 萬平方米，建筑面積 45 萬平方米，總投資 23 億元，計(jì)劃 2022 年 10 月投入使用，號(hào)稱將成為未來上海普陀區(qū)商圈的核心建筑之一，預(yù)計(jì)每年將產(chǎn)生 15 億的現(xiàn)金流和 2 億元的租金。但是目前，四川興力達(dá)集團(tuán)已撤出這一項(xiàng)目，其持有的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司的 70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目合作方上海新長征集團(tuán)。 位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場(chǎng)是一座集零售、飲食、娛樂、會(huì)展、休閑等八大功能為一體的大型購物中心，總投資 40 億元，占地 萬平方米，總建筑面積是 42 萬平方米，其中裙樓商場(chǎng)面積 30 萬平方米，地上七層，地下兩層半；東塔樓為 48層五星級(jí)酒店式公寓 ，西塔樓是 30 層超甲級(jí)寫字樓。 開發(fā)商廣州市正佳企業(yè)有限公司力圖將正佳廣場(chǎng)打造為“亞洲體驗(yàn)之都”，“以體驗(yàn)式購物模式讓廣州的市民、珠三角的市民甚至全國的游客體驗(yàn)國際尖端的商業(yè)文明”。 MALL 海南第一 MALL ?？诟奂瘓F(tuán)公司與海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司合作開發(fā)的一個(gè)商業(yè)旅游項(xiàng)目，是海南省首個(gè)以 MALL 理念建造的大型主題式購物公園，也是全國唯一的“親海” MALL。 2022 年被列為?？谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目， 總投資 億美元， 30 萬平方米的建筑面積， 12 萬平方米的商業(yè)面積，一家百貨 主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娛樂主力店， 240 米長擁有 200 余家精品名店的步行街，這幾乎是?？谀壳白畲蟮奈寮野儇浬虉?chǎng)和購物中心加在一起的體量， 設(shè)計(jì)了3500 個(gè)停車位；環(huán)繞港口海灣設(shè)計(jì)了 萬平方米的美食長廊。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)效應(yīng)有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū)。 上海正大廣場(chǎng)由泰國正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合發(fā)展，坐落于上海浦東陸家嘴， 2022 年開業(yè)。 上海正大廣場(chǎng)占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，地下 3 層、地上10 層。 上海正大廣場(chǎng)以世界頂級(jí)潮流的詮釋者自居，號(hào)稱要成為上海購物、飲食、娛樂中心和中國最卓越的生活?yuàn)蕵烦恰? 位于深圳，總建筑面積達(dá) 萬平方米的華潤萬象城已于 2022年 12 月 9 日開始試營業(yè)。 這座號(hào)稱是“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心”的萬象城，是華潤集團(tuán)在當(dāng)?shù)赝顿Y 40 億元開發(fā)、總建筑面積 55 萬平方米的綜合性商業(yè)建筑群華潤中心的一部分。 華潤中心萬象城擁有 6 層商用樓面，近 300 個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、 文化、康體等諸多元素為一身。有業(yè)界人士認(rèn)為，深圳華潤中心萬象城可能會(huì)成為深圳商業(yè)的“新地標(biāo)”。 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn)典范的中華廣場(chǎng)位于廣州市中心 —— 中山三路與較場(chǎng)西路交界處，由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，由其股東之一 —— 香港昌盛集團(tuán)有限公司全額投資建成。 中華廣場(chǎng) 2022 年正式開業(yè)，地?fù)? 萬平方米，建筑面積達(dá) 17萬平方米，目前出租率達(dá) 100%，日均人流量已達(dá) 20 萬人次，逢節(jié)假日更是達(dá)到 40 萬人次，年?duì)I業(yè)收入達(dá) 20 億。其中“華數(shù)碼城”作為廣州手機(jī)的核心市場(chǎng) 而變成各大手機(jī)廠家旗艦店的必爭(zhēng)之地。 北京愛家民族園購物中心于 2022 年 8 月 20 日正式開業(yè)。作為僅次于金源時(shí)代購物中心的北京第二大 mall，愛家民族園購物中心總面積達(dá) 萬平米，開發(fā)商為北京愛家投資管理（集團(tuán)）公司。坐落于中華民族園景區(qū)內(nèi)和毗鄰國家森林公園，愛家民族園購物中心以人文風(fēng)情、特色建筑與生態(tài)城為主題，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)人文與室外自然和諧統(tǒng)一。 廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司投資開發(fā)的天河城廣場(chǎng)已成為廣州最繁華的商業(yè)中心，也是廣州市的 重要地標(biāo)，被譽(yù)為 “ 中國第一商城 ” 。 天河城廣場(chǎng)總投資 12 億元，建筑面積 16 萬平方米，營業(yè)面積10 萬平方米。地上 7 層，地下 3 層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000 多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日動(dòng)工興建，于 1996 年 2 月 9 日建成試業(yè)。天河城集購物、美食、娛樂、休閑、商務(wù)等多功能于一體，名符其實(shí)地“把北京路搬進(jìn)了天河城”。 目