【正文】 市商貿(mào)有限責任公司新建綜合樓項目可行性研究報告市商貿(mào)有限責任公司新建綜合樓項目可行性研究報告第一章 項目總論一、項目基本概況項目名稱：市商貿(mào)有限責任公司綜合樓建設性質(zhì)：新建建設單位：某市商貿(mào)有限責任公司建設地址：某市富興工業(yè)園區(qū)內(nèi)，富興路東、規(guī)劃九路街北。建設內(nèi)容及規(guī)模：項目總占地面積3490平方米，總建筑面積6084平方米，建設內(nèi)容為四層框架樓，其中地下一層，地上三層，包括車庫、紡織車間、辦公室及活動場所和職工宿舍。總投資及資金來源：項目總投資660萬元，其中向銀行貸款300萬元，公司自籌330萬元。建設工期：2009年—2010年。二、公司基本情況公司名稱：某市商貿(mào)有限責任公司項目法人：公司地址：某市富興工業(yè)園區(qū)內(nèi)，富興路東、規(guī)劃九路街北企業(yè)類型：有限責任公司公司簡介：某市商貿(mào)有限責任公司成立于1998年，現(xiàn)有資產(chǎn)2500萬元，公司自成立以來，以商貿(mào)服務為主，主要涉足羊絨制品、灑店、家電、掌上電腦、電子詞典、房地產(chǎn)、電子產(chǎn)品等，年利潤180多萬元人民幣，是某羊絨制品行業(yè)異軍突起的新興企業(yè)，也是全國眾多辦公用品廠商在某的總代理，原裝品牌、國際名牌、自有品牌辦公耗材應有盡有，商品齊全，銷售和服務體系完善，現(xiàn)已形成遍布某市各旗區(qū)的營銷網(wǎng)絡和一站式服務平臺。公司自創(chuàng)業(yè)以來，本著“以客戶為中心、以市場為導向、踏實誠信”的經(jīng)營理念，堅持“品牌支撐、多元經(jīng)營”的經(jīng)營策略，以“誠信為本、客戶至上”的經(jīng)營宗旨，以“關注客戶需求、在乎客戶感受”的服務導向，以“信譽第一、用戶第一、服務第一”的方針，不斷超越自我，得到了業(yè)內(nèi)同仁們的矚目和贊譽，同時在公眾中也樹立了良好的形象，以卓越的信譽和完善的售后服務獲得用戶及代理商的好評。公司除擁有一批兢兢業(yè)業(yè)、銳意進取的業(yè)務骨干外，還集中了一批優(yōu)秀工程技術人員，把最新的技術、最好的解決方案介紹給用戶，以最優(yōu)惠的條件和最佳的售后服務取信于用戶，向用戶提供持續(xù)、高效、快捷的服務，是公司全力追求的目標。公司現(xiàn)有員工86人，各類技術人員16人，其中具有高、中級專一技術職稱6人。公司員工在經(jīng)營過程中，積極本著敬業(yè)、勤奮、有序、高效的企業(yè)精神和開拓、創(chuàng)新、務實、守信的經(jīng)營理念，完善服務、開拓市場，客戶遍布呼市、包頭及某市。三、項目建設內(nèi)容建設基地：本項目位于某市東勝區(qū)烏審東街富興羊絨工業(yè)園區(qū)內(nèi)，東臨某市旭豐羊絨制品有限責任公司、南近烏審東街、西臨某市宏冠羊絨制品有限責任公司、北臨環(huán)衛(wèi)局車隊和維豐絨毛有限公司，規(guī)劃總用地面積13399平方米，道路紅線內(nèi)用地面積12600平方米，，新建綜合樓面積6084平方米，規(guī)劃綠地占地面積2190平方米。2003年6月，某市商貿(mào)有限責任公司已與某東勝區(qū)土地管理局簽署了國有土地使用權出讓合同，獲得占地面積為13399平方米的土地用于實施本項目。建設規(guī)模：本項目擬建設四層框架綜合樓，其中地上三層，地下一層，地上三層第一層為紡織車間，第二層為辦公室及活動場所，第三層為職工宿舍，地下一層為車庫。，紡織車間為1010平方米。，%，占地面積3490平方米，%，機動車停車位35個。建設期限：本項目計劃于2009年4月開工建設，2010年10月竣工驗收，整個建設工期為18個月。投資估算、資本金與資金籌措：經(jīng)估算，本項目建設總投資約為660萬元，其中，建設工程投資500萬元，二次裝飾投資50萬元，建設期利息22萬元。資金來源為向銀行貸款300萬元，公司自籌330萬元。按照國家資本金制度的有關規(guī)定，目前項目法人已支付土地等相關費用，項目建設資本金完全可以落實。財務效益分析：經(jīng)測算，項目投資660萬元，項目投資利潤率(稅前)%，稅后投資回收期(含建設期)，財務內(nèi)部收益率(稅后)%，項目具有較好的財務效益和社會效益。四、本項目研究范圍項目建設的意義和必要性分析論證；項目建設的背景；項目建設條件和建設地址的研究與選擇；建設內(nèi)容與規(guī)模的研究確定；工程建設方案的研究和選擇；項目建設實施計劃的研究；安全、環(huán)保、消防、節(jié)能項目方案的選擇；項目投資估算與資金籌措方案的研究和預測；項目實施的建議與措施。五、本可行性研究報告編制依據(jù)中華人民共和國建筑法；中華人民共和國環(huán)境保護法；建設項目環(huán)境保護管理條例；投資項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊；建筑設計通則；某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；某市東勝區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設規(guī)劃；建設單位關于編制可行性研究報告的委托書；建設單位提供的有關基礎數(shù)據(jù)和資料。第二章 項目建設的可行性及必要性一、國內(nèi)紡織業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析絨紡產(chǎn)業(yè)是我國改革開放后興起的年輕產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國已成為世界羊絨產(chǎn)業(yè)的原料和加工中心。羊絨年產(chǎn)量10000噸，年出口羊絨衫800多萬件，羊絨及其制品產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量的60％以上。由于我國在羊絨業(yè)具有的資源稟賦優(yōu)勢，包括相對質(zhì)優(yōu)價廉的羊絨原料和充足的勞動力，使我國羊絨業(yè)在國際市場上具有較強的競爭力。多年來因歐美國家的配額限制，嚴重束縛了我國羊絨制品的出口。例如企業(yè)購買羊絨衫的出口配額曾達到120美元/打，極大地降低了產(chǎn)品的競爭力。加入WTO后，隨著出口配額限制的逐步取消及有關貿(mào)易壁壘的消除，世界市場的對羊絨制品的需求空間將被極大地拓展。因此羊絨業(yè)的市場前景相當廣闊。二、某紡織業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀羊絨資源某高原，馳名中外的絨肉兼用型山羊——阿爾巴斯白山羊，被人們稱為草原上的珍珠。這種羊因生長在某鄂托克旗阿爾巴斯蘇木境內(nèi)，簡稱阿白山羊。阿白山羊被列為全國20個優(yōu)良品種之一。因阿白山羊體表生長著22－28厘米長的粗毛，對底絨產(chǎn)生很好的保護作用，因而凈絨率高、梳絨量大、光澤良好、手感柔軟，被譽為“纖維鉆石”、“絨中之王”、“白色金子”、“軟黃金”。阿白山羊絨光澤好潔白柔軟、纖維長、凈絨率高，是山羊絨中的佼佼者，在國際上享有“開司米”絨的美稱。由于山羊?qū)Σ菽翀銎茐妮^大，所以各國對山羊頭數(shù)都有限制，全世界羊絨資源是有限的。我國是世界上第一產(chǎn)絨大國，年產(chǎn)原絨約8000—10000噸，占世界總產(chǎn)量的3/4，其中內(nèi)蒙古產(chǎn)絨5342噸，占全國羊絨總產(chǎn)量的1/2，質(zhì)量居全國之首。羊絨特性保暖性好、質(zhì)地優(yōu)良。羊絨本身就是山羊在嚴冬時，為抵御寒冷而在山羊毛根處生長的一層細密、豐厚的絨毛。天氣愈冷，細絨愈豐厚，纖維生長愈長。吸濕性強。手感柔軟。高雅華貴。山羊絨按顏色可分為：白絨、紫絨、青絨和紅絨。羊絨資源的利用山羊絨作為紡織纖維中的珍品，其產(chǎn)品不論從價格還是從外觀適用性等方面都占紡織品的皇位，其產(chǎn)品的開發(fā)領域：羊絨衫、羊絨圍巾、羊絨披肩、羊絨呢大衣、精紡羊絨襯衫等，一般要經(jīng)過初加工和深加工兩個階段。初加工階段是從原絨的分選到成紗前的各道工序，包括分選、水洗、分梳和制條，深加工階段是從制紗到制成品經(jīng)過的各道工序，包括紡織、染色、機織（編織）、整理、包裝。加工工藝要求嚴格和精確。解放前，國內(nèi)沒有分梳設備，一直出口原絨，到八十年代初期，某引進了國內(nèi)第一套日本最新設備，建起了我國第一個大型羊絨加工廠——某羊絨衫廠（現(xiàn)發(fā)展為某羊絨集團公司），年生產(chǎn)能力達到生產(chǎn)無毛絨680噸，羊絨紗1200噸，羊絨面料30萬米，羊絨圍巾60萬條，羊絨服裝10萬套，羊絨披肩5萬條，精紡面料100萬米，羊絨襯衫10萬件。某羊絨衫因用料考究、重視質(zhì)量、講求信譽，所生產(chǎn)的CKF牌無毛絨色澤潔白，品質(zhì)優(yōu)良，在國際市場上享有盛譽。其中KVSS0105白無毛絨被外商譽為“中國一號無毛絨”、KWSS0205青無毛絨、KXSS0205紫無毛絨、KYSS020532無毛絨也很暢銷。某集團用CKF牌無毛絨精制的“某”牌羊絨制品暢銷60多個國家和地區(qū)，受到各國消費者的青睞。1999年，對于羊絨市場來說，充滿商機：外銷市場尤其以歐美為代表的地區(qū)，羊絨供不應求，收購價反彈100％，羊絨衫外銷總額增加30多萬件，這種現(xiàn)象是近幾年紡織行業(yè)發(fā)展過程中少有的；內(nèi)銷市場，成品價也是穩(wěn)中有升。三、本項目建設必要性（一）擴大內(nèi)需的需要羊絨作為我國的國粹，被譽為“軟黃金”，其獨特的纖維結(jié)構(gòu)，使眾多的消費者為之傾倒。在國外，羊絨衫的價格與羊毛衫幾乎相等，因此成為國外消費者在毛織領域的主要購買對象，外銷市場前景廣闊?！皵U大內(nèi)需”的政策出臺，提高了國內(nèi)市場商品銷售額的比例。為保護國民經(jīng)濟健康運行，引導行業(yè)加強價格自律、規(guī)范市場秩序，國家經(jīng)貿(mào)委出臺《關于部分工業(yè)產(chǎn)品實行行業(yè)自律價的意見》，以某集團等13家工商企業(yè)為代表的有識之士，亦在羊絨界發(fā)出了“制止無序競爭，規(guī)范市場秩序”的呼吁。國家政策的保護，行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的合作和自律，為羊絨企業(yè)創(chuàng)造了公平競爭的市場環(huán)境，使羊絨行業(yè)的經(jīng)濟效益得到了提高。俗話說“物以稀為貴”，山革絨價格因此由過去的120元／公斤，上漲到220元／公斤左右，無毛絨價格也由過去的35萬元／噸左右上漲到70萬元／噸，上漲了一倍，據(jù)此，每件羊絨衫的成本價格在1998年基礎上上漲20％左右。中國經(jīng)濟發(fā)展到今天，越來越多的消費者的利益追求由“實物產(chǎn)品”上升到“品牌商品”，人們在選擇產(chǎn)品時，更注重產(chǎn)品的文化屬性，品牌消費成為人們生活新的模式。正如一幅以打高爾夫球為主的某形象廣告?zhèn)鬟_給人們的信息：穿某羊絨衫，追求高品質(zhì)生活，必將成為今后人們消費的主流。（二）政府支持，創(chuàng)造品牌、拓大市場的需要1998年，國家工商局頒布的“中國馳名商標”中出現(xiàn)了一個也是唯一的一個羊絨品牌──“某”，這預示著中國羊絨商品有了自己的強勢品牌。2008年，外銷市場僅美國就有7萬件羊絨制品掛“某”品牌，同期內(nèi)銷遞增38％，成熟的消費市場產(chǎn)品競爭已上升為品牌競爭。品牌的價值體現(xiàn)并不源于產(chǎn)品本身的質(zhì)量，而是消費者所認定的價值，某無毛絨被國際美譽為“纖維鉆石之冠”，某羊絨衫以其獨特品質(zhì)，受到世界60多個國家及國內(nèi)200多座城市消費者的青睞，先后在41個國家設立800家專賣廳和專柜，在英、美、法等國設有20多家直銷店，形成了比較完善的銷售服務網(wǎng)絡。據(jù)商業(yè)統(tǒng)計，某已經(jīng)占領了40％和25％國內(nèi)、國際市場份額。一個品牌一旦擁有廣大的顧客后，它也就上升為市場領導品牌。目前，某更加注重對名牌系列產(chǎn)品的開發(fā)，已開發(fā)出15000多種款形，3000多個花色系列，“某”品牌的成功是長期、持續(xù)地建立產(chǎn)品定位及個性的結(jié)果。所以說，某能長期保持市場領導地位的最重要因素是隨著市場變化，根據(jù)消費者需求及時調(diào)整品牌形象，也別生產(chǎn)銷售帶來了空前的發(fā)展機遇。中國入世以后，尤其到2005年，其他國家將完全取消對中國紡織品和服裝的配額限制，這對于我國羊絨來說，原料的絕對優(yōu)勢和勞動密集型產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢將發(fā)揮出來，因此，我國羊絨業(yè)必將實現(xiàn)歷史跨越，以“名牌”作為進入國際市場的門票，將為企業(yè)，為國家?guī)нM更高的利潤。（三）壯大羊絨產(chǎn)業(yè)集群化的需要某市富興工業(yè)園區(qū)是由某市東勝區(qū)政府投資6600萬元建成的現(xiàn)代化羊絨生產(chǎn)加工工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)位于某東街南，烏審東街北，包府公路與園區(qū)擦肩而過，園區(qū)總占地面積約1050畝。富興羊絨工業(yè)園區(qū)構(gòu)思于2000年，它是為配合東勝區(qū)絨紡城建設由區(qū)委政府精心設計的。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位為羊絨的梳、洗、紡、編、織等系列加工。為了吸引更多的客商，特別是外地客商來園區(qū)投資，為企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，東勝區(qū)先后制定了一系列優(yōu)惠政策，如《東勝市建設絨紡城的優(yōu)惠政策》以及《東勝市人民政府掛怒建設富興羊絨工業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策》，對于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)審批及新注冊企業(yè)的證照辦理均采取“一廳式”辦公，并由園區(qū)管委會負責協(xié)調(diào)和提供服務，同時積極協(xié)調(diào)金融部門，優(yōu)先為其貸款，為企業(yè)發(fā)展壯大提供了政策保障。2008年東勝區(qū)羊絨產(chǎn)業(yè)核心企業(yè)已達到38家，從業(yè)人員近2萬人，實現(xiàn)年銷售收入51億元，增加值14億元。（四）活躍當前房地產(chǎn)市場的需要房地產(chǎn)業(yè)被列為某市東勝區(qū)“十一五”期間重點扶持產(chǎn)業(yè)，做為打造城市核心區(qū)的一大支撐產(chǎn)業(yè)。為進一步培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展，某東勝區(qū)正抓住新一輪發(fā)展機遇，進一步規(guī)范土地一級市場，加大土地收購儲備力度，完善土地公開招投標制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，積極推進中低價位商品房建設，增加面向中低收入家庭的商品住房供應；完善交易規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為；有計劃有重點地推進舊區(qū)改造，優(yōu)先改造房屋結(jié)構(gòu)簡陋、居住環(huán)境較差、市民改造愿望比較迫切的成片平房區(qū)域，進一步完善廉租住房和經(jīng)濟適用住房制度，建立物業(yè)管理服務的新機制，不斷提高市民的居住質(zhì)量和水平。隨著房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整，建筑產(chǎn)品的品質(zhì)和個性將被進一步突出和強調(diào)，并且隨著東勝區(qū)城市化進程的加速，城鎮(zhèn)經(jīng)過幾年的規(guī)劃布局已進入實質(zhì)性的規(guī)模開發(fā)階段，一大批精彩紛呈的特色風貌樓盤將展現(xiàn)在市民面前。近期，隨著金融危機的影響，鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的一系列政策、法規(guī)相繼出臺，將有助于加強市場調(diào)控與