【正文】 物業(yè)管理實操案例（共37篇）目錄一、日常篇 14篇二、裝修篇 10篇三、違規(guī)篇 3篇四、突發(fā)事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇52 / 52一、日常篇在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔責任？案例介紹：　　2000年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關節(jié)脫位。　　徐某摔傷當天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔責任，物業(yè)公司認為沒有義務承擔，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 法院判決：　　法院經(jīng)審理認為：原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，也應看到臺階上有結(jié)冰，并應當預見到滑冰的危險性，故應對摔傷的行為負主要責任?！　〉桓孀鳛閺S房的物業(yè)管理單位應對物業(yè)公共配套設施完好起保養(yǎng)維修的責任，在接到廠房漏水報修通知后，理應及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應承擔一定的責任。 案例分析：　　一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責任構(gòu)成要件，應承擔侵權(quán)的民事責任。 　　第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：物業(yè)管理服務應當保持住宅和公共設施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設施或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務公司的約定進行維修?？梢姡景副桓孀鳛槲飿I(yè)管理單位，有法定義務立即采取保護措施?！　〉诙寒a(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 　　第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關系。 　　第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負有保障物業(yè)使用方便、安全的義務，這種義務應屬專業(yè)管理人應盡的特別注意義務。 　　二、原告有過錯，應對自身傷害承擔主要責任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面：　　第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應知的，原告作為公司員工，上下班應走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意?！　〉诙?，原告應當看到臺階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應走人行通道，其主觀上有過失?！　〉谌嬖诔d貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。 《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。據(jù)此，原告應當對自己的過錯行為承擔主要責任。被告物業(yè)管理單位雖未及時修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護措施，但已盡到了及時警示和告知的義務，應當減輕其賠償責任?？蛻羟纷?物管應該怎么做案情介紹：　　某高級商務辦公樓內(nèi)有一本地公司A公司，其業(yè)務并未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務的通知，A公司對此未做出任何反應，也沒有能力做出反應。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。 隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責人認為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。 點評：　　物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其行業(yè)前景做出適當?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風險?！　∫话闱闆r下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設部《關于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準則》規(guī)定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低?！　€別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應適當留出余地。 對欠租租戶采取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。 如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:　　某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪?！　∵@家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護公共設施的心理動因），就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去?！　【痛藛栴}，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)?！　〉院笠欢螘r間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？主管解釋說并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時候注意點兒，因為環(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個不軟不硬的釘子。　　此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，服務周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。 點評：現(xiàn)在相當一部分人對物業(yè)管理公司只認可服務，不認可管理。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實管理也是服務，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當然管理可以高于服務之中。業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:　　小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進醫(yī)院?！　〗?jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應由物業(yè)管理公司承擔?！　捉?jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔，李老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。 審理：　　物業(yè)公司沒有義務承擔李老太醫(yī)療費及精神損失費。點評：　　案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題?！　　吨腥A人民共和國價格管理條例》是物業(yè)公司收費的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性服務中包括了小區(qū)道路的綠化管理費，李老太所交物業(yè)管理費中的公攤是屬于正常的收費范圍?！睹穹ㄍ▌t》，民法細則中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責任自負?！　±罾咸m在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請當心！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成，與物業(yè)公司沒有直接責任關系。物業(yè)公司可以在多方面關心李老太，但沒有權(quán)力和義務為其支付醫(yī)療費和精神損失費。 尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：　　某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費收繳率參差不齊。年終總結(jié)時，公司領導請收費率達96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗，該管理員說了這樣一個事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。來人頓時拉下了臉，：看不起我們小公司??！此后一連幾個月都拖繳物業(yè)管理費?！　」芾韱T從此吸取教訓，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位要員（上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot。要員的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。 點評：　　物業(yè)管理服務有很多口號，諸如以人為本、客戶就是上帝等，其精髓是對業(yè)主要尊重。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。如何運用禮貌、熱情、真誠、高超的服務，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學問。該案例中的管理員吸取了搞錯業(yè)戶姓名的教訓，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 沒有簽訂物管服務合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費案情介紹:　　小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費?！　公司認為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務合同，但是在B公司撤走至C公司進小區(qū)前，A公司實際進行了物業(yè)管理服務，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。　　業(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務與被服務的權(quán)利義務關系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費，請求法院駁回其起訴。 一審判決結(jié)果：　　一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第3條第4款規(guī)定本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。　　18條第2款也強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，應當簽訂物業(yè)管理服務合同。就是說，進行物業(yè)管理服務必須簽訂合同。　　且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。因此A公司的行為屬無合同管理，或自行提供服務。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進行物業(yè)管理服務于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。 案情分析：　　本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實還包含了民法中的無因管理的法律關系。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業(yè)主可以不支付物業(yè)管理費也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照《條例》的有關規(guī)定判令業(yè)主支付管理費，依據(jù)不足。但如果同時參照《民法通則》中的無因管理，本案就較容易解決了?！睹穹ㄍ▌t》第92條沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費用。這里強調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無因管理還是有一定的區(qū)別?！　?gòu)成無因管理，在法律上應具備三個要件：　　一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務，也沒有接受他人的委托；　　二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人所有；　　三是必須有管理他人事務或服務于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且無因管理的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。 二審判決：二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《條例》中的可以不支付而不是應當不支付，又使二審法院能在可以二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應當說是合理的。預收物業(yè)管理費是否合理案情介紹:　　汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費，否則不給辦理入住手續(xù)?！　⊥粝壬鷮Υ颂岢隽藥c疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管理費？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業(yè)服務經(jīng)驗和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務，一次性交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析：　　汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：　　一、應該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？　　購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務的必要了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。　　二、物業(yè)管理公司要求預付物業(yè)管理費合理嗎？　　考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預收各項物業(yè)費用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦《關于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司不得一次性預收多年的物業(yè)管理費。 點評：