物業(yè)管理教學(xué)案例(已修改)
2025-05-12 06:32 本頁面
【正文】 物業(yè)管理教學(xué)案例王小姐年初購得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開始滲水，損壞了王小姐室內(nèi)的部分裝修。王小姐為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司也兩次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問題存在。物業(yè)公司表示，其已盡了維修義務(wù)，王小姐應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。王小姐對此甚為不解。王小姐能否要求開發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任？，業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)xx市某小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請求法院駁回其起訴。一審判決結(jié)果為：一審法院根據(jù)《xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主不服上訴判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條第4款規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)?！?8條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”因此A公司的行為屬無合同管理，或“自行提供服務(wù)”。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。二審判決：考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“可以不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。 業(yè)主該不該交納物業(yè)管理費(fèi)？某大廈物業(yè)公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方簽訂了《物業(yè)服務(wù)管理合同》，合同中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，并規(guī)定“在保修期內(nèi)，按照《質(zhì)量保證書》的規(guī)定，由本大廈開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的報修”。爾后，在該大廈中央空調(diào)第一個供暖期間，李先生家空調(diào)軟連接管斷裂，物業(yè)公司及時發(fā)現(xiàn)、采取必要措施切斷水源并通知李先生，待李先生趕到現(xiàn)場時，損失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，李先生等五家業(yè)主要求維修和索賠。物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位擔(dān)責(zé)，但是開發(fā)建設(shè)單位以種種理由拖延。于是，李先生聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位告上法庭，要求賠償。李先生等五戶業(yè)主的損失該不該由建設(shè)單位賠償？，業(yè)主告開發(fā)商xx住宅小區(qū)是開發(fā)商A新開發(fā)的項(xiàng)目，作為建設(shè)單位的A開發(fā)商依法聘請了B物業(yè)公司進(jìn)駐本小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。B物業(yè)公司為了全面了解小區(qū)物業(yè)情況，以便更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，一直要求A開發(fā)商將相關(guān)的物業(yè)資料移交過來，及時進(jìn)行承接驗(yàn)收；而A開發(fā)商一直沒有答復(fù)。經(jīng)過多次催促未果，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主們說明了此事，也向有關(guān)部門反映了情況。為了維護(hù)自身權(quán)益，小區(qū)業(yè)主把作為建設(shè)單位的A開發(fā)商告到人民法院。建設(shè)單位的A開發(fā)商該不該承擔(dān)民事賠償責(zé)任？本市某知名物業(yè)公司3月從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托為一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出。于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂。物業(yè)公司與開發(fā)商誰能勝訴？某小區(qū)15棟302的業(yè)主羅某購買了一張水床，并請安裝公司為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層業(yè)主的供水嚴(yán)重不足，業(yè)主與羅某交涉要求其拆除水床，被拒絕。于是，向管理處投訴。管理處再三與羅某協(xié)調(diào)拆除事宜，羅某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝是個人的權(quán)力，至于供水不足的問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造。于是，物業(yè)公司向法院上訴。 物業(yè)公司向法院上訴，能否勝訴？某小區(qū)的物業(yè)公司按照規(guī)定的維修維護(hù)計(jì)劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和梳理，一切均正常。就在檢查梳理完之后幾天，因?yàn)闃巧夏硺I(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違背物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道
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