【正文】 鄭州市房地產(chǎn)市場月度研究報告（第三期）克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu)（原上海易居房地產(chǎn)研究院鄭州易居房地產(chǎn)研究所）克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu)一、 簡介“易居中國”07年于美國紐交所上市，進(jìn)一步確立了中國第一的房地產(chǎn)全程服務(wù)商地位。易居中國主要有三大業(yè)務(wù)板塊：新房代理——上海房屋銷售集團(tuán)（已在鄭州設(shè)立鄭州分公司）研究顧問——克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司（已在鄭州設(shè)立鄭州機(jī)構(gòu)） （原上海易居房地產(chǎn)研究院鄭州易居房地產(chǎn)研究所）二手房經(jīng)紀(jì)——易居臣信二、 業(yè)務(wù)克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司“鄭州機(jī)構(gòu)”主要業(yè)務(wù)為：面向鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供房地產(chǎn)研究顧問服務(wù)。以下三類為常規(guī)服務(wù)：1.《2008中國房地產(chǎn)信息決策咨詢系統(tǒng)CRIC》：10萬元/年2.《鄭州房地產(chǎn)市場研究月度報告》：6千元/年3.《鄭州房地產(chǎn)項目研究月度報告》：3萬元/年現(xiàn)為推廣優(yōu)惠期：3萬元/半年或5萬元/年。（即可涵蓋以上三類服務(wù)）樓市“堅冰”何時破三月，當(dāng)農(nóng)歷新年的鐘聲敲過，當(dāng)東風(fēng)渠厚厚的冰塊悄然融化，當(dāng)綠城古樹抽出新的枝條，溫暖的春天已經(jīng)來到每個人的身邊，鄭州的地產(chǎn)人也以為樓市又將迎來春天。尚不知春寒料峭，乍暖還寒。2008年2月，%，%；，%，%；成交均價4390元/平方米，%。供應(yīng)量、銷售量指標(biāo)同時跌落到07年以來的最低點，成交價格也繼續(xù)回落，鄭州樓市的堅冰似乎越來越厚。而放眼全國，各地境遇不盡相同。處于水深火熱之中的深圳樓市繼續(xù)量價齊跌；而北京、上海卻價格堅挺，市場開始回暖。一線城市的迷霧重重，讓二線城市的購房者繼續(xù)“持幣待購”。鄭州樓市的“堅冰”何時能破？隨著氣候的進(jìn)一步升溫，樓市的傳統(tǒng)旺季即將到來。3月的鄭州將迎來兩場大規(guī)模的房地產(chǎn)展會，各大樓盤都蓄勢待發(fā)，卯足了勁要在展會上大展拳腳。在地產(chǎn)人的眼里，4月、5月是鄭州樓市“破冰之旅”的關(guān)鍵。目錄：克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 2第一章、行業(yè)環(huán)境篇 6第二章、土地篇 11一、本月土地出讓分析 11二、本月土地成交分析 13第三章、住宅篇 14一、市場概況： 17二、供給分析 17三、成交分析 18四、價格分析 21五、供求關(guān)系 22第四章、商業(yè)篇 24一、市場特征 24二、供應(yīng)分析 24三、成交分析 25四、價格分析 26五、供求分析 27第五章、辦公篇 29一、市場概況 29二、供給分析 29三、需求分析 30四、價格分析 30五、供求關(guān)系 32第六章. 營銷篇 33一、康橋上城品2008元宵節(jié)民俗風(fēng)情歡樂派對 33二、“茶道書香百姓情懷”商邦精英茶話會 34三、清華園和諧之春聯(lián)歡會 35第七章. 媒體篇 36一、總體特征 36二、 三大媒體廣告總投放量分析 37三.、各區(qū)域媒體廣告投放量分析 37四、廣告投放時間段分析 38五、各規(guī)格媒體廣告投放量分析 39六、各物業(yè)類型廣告投放量分析 39七、媒體廣告訴求特征分析 40第八章、區(qū)域篇 42一、金水區(qū) 42二、鄭東新區(qū) 50三、管城區(qū) 58四、二七區(qū) 65五. 中原區(qū) 72六、惠濟(jì)區(qū) 80第九章、存量房市場 86一、市場概況 86二、價格分析（以評估價為基準(zhǔn)） 86三、 存量房市場與商品房市場的對比 87第一章、行業(yè)環(huán)境篇■ 政策法規(guī)《土地登記辦法》―2月1日起實施。為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，國土資源部根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，在提升原《土地登記規(guī)則》法律層級并進(jìn)行修改的基礎(chǔ)上，制定了《土地登記辦法》。國土資源部部長徐紹史日前簽發(fā)國土資源部第40號令，正式公布《土地登記辦法》并于2008年2月1日起施行，土地登記實行屬地登記原則。要求縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢等。易居點評：《土地登記辦法》的出臺，為進(jìn)一步提高我國土地登記覆蓋面、加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了契機(jī)，是政府以國家的公信力來保護(hù)土地權(quán)益人合法權(quán)益、維護(hù)土地市場交易安全的基本制度，是貫徹落實《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的需要。廉租房投放量增加、申請門檻提高 核心簡介：《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃(20082010年)》提出，到“十一五”末鄭州市要實現(xiàn)“兩個”全部解決：即全部解決已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的21000戶低收入住房困難家庭的住房需求；全部解決城市輸入微機(jī)檔案的16026戶低收入住房困難家庭的住房需求。 《年度計劃》確定，2008年、2009年、2010年３年我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量分別為150萬平方米、80萬平方米、18萬平方米；分別建設(shè)廉租住房15萬平方米、15萬平方米、。分別安排資金10421萬元、11200萬元和13500萬元。 在《年度計劃》制定的有關(guān)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的申請條件中，申請廉租住房的申請人及共同申請的家庭成員擁有本市城鎮(zhèn)戶口的年限為５年以上才符合申請條件；家庭收入上，將原來的夫妻雙方年收入低于上年度可支配收入兩倍以下，改為家庭人均月收入低于我市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的４倍；住房面積上將原來的無住房或三口之家住房不足80平方米的家庭具備申請資格，改為無自有住房或者現(xiàn)住房人均住房建筑面積低于16平方米。申請實物配租的家庭，其家庭成員具有本市城鎮(zhèn)戶口需要6年以上。易居點評： 鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房投放市場的面積不斷增加，申請門檻的提高，增加了低收入人群的住房的保障性，同時也增加了夾心層的比例。隨著社會的發(fā)展，低收入人群比例的降低，夾心層購房難將日益凸顯,政府在保證低收入人群住房的基礎(chǔ)上將會加大夾心層住房難的問題。隨著政策性房比重的不斷加大，在其和房地產(chǎn)政策的聯(lián)合壓制下，房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌的速度將不斷加快，同時將會加大房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員出局的速度?！?市場資訊限價商品房今年鄭州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠濟(jì)市內(nèi)5區(qū)，分別選取1~2個項目進(jìn)行試點建設(shè)，每個區(qū)建設(shè)目標(biāo)均不低于10萬平方米，共建設(shè)目標(biāo)50萬平方米。根據(jù)這些試點情況，今后要逐步擴(kuò)大限價商品住房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模。限價商品住房戶型以緊湊的三居室和兩居室為主，其套型建筑面積全部在90平方米以下。按此標(biāo)準(zhǔn)計算，50萬平方米建設(shè)面積約合5556套。限價商品住房價格的制定采用加權(quán)平均價的算法：按照“同期、同地段、同類型商品住房平均價格的80%”和“開發(fā)技術(shù)、管理成本加8%~10%的利潤”兩種測算方法，分別計算出兩個價格，然后加權(quán)計算，得出限價商品房的價格。易居點評：“十一五”期間，鄭州市首次提出建設(shè)限價房，限價商品住房建設(shè)總量為632萬平方米。限價商品住房年度用地供應(yīng)量不得低于當(dāng)年住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的20％。鄭州市既北京、上海等一線城市宣布推出限價商品住房后的又一城市，限價房的推出主要為解決購房“夾心層”的問題?！皧A心層”住房難的問題日益凸顯，有限的限價房能否有效的解決“夾心層”住房問題，其購買的條件的限制、申請的過程能否公開公證，能否到達(dá)較好的效果我們將繼續(xù)關(guān)注。限價房價格的制定將是重要的環(huán)節(jié)。鄭州市物價局公布的計算方法按照“同期、同地段、同類型商品住房平均價格的80%”缺乏參考性。限價房周邊項目的設(shè)計成本、土地成本、建筑成本、銷售管理成本、廣告投入、企業(yè)的利潤與限價房都不具有可比性，80%的參考標(biāo)準(zhǔn)有待考證。商品住房：重點發(fā)展中小戶型今年，鄭州市普通商品住房建設(shè)目標(biāo)635萬平方米。其中老城區(qū)的建設(shè)項目占80個，鄭東新區(qū)的項目占14個。根據(jù)2007年銷售情況來看，79772套住房。2008年，鄭州市普通商品住房建設(shè)主要以城市居民住房有效需求調(diào)查為依據(jù)，重點發(fā)展?jié)M足鄭州居民自主需求的中低價位、中小戶型普通商品住房。易居點評：08年新開工項目重點以70/90政策為標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先考慮中小戶型項目，今年新開工項目147個項目，城中村改造也進(jìn)入實質(zhì)階段，08年鄭州市將有9個城中村改造項目，共建配商品住房200萬平方米。為了避免同一區(qū)域、同一時間集中拆遷、集中上市，鄭州市對城中村改造項目實施分期分批建設(shè)和相對分散上市。同時，改造項目依然要提供5％的小戶型簡裝修住宅出租給轄區(qū)政府，作為過渡性廉租住房。08年城中村改造項目一覽序號項目名稱項目位置計劃建設(shè)規(guī)模(萬)1惠濟(jì)區(qū)小杜莊城中村改造天明路西、農(nóng)業(yè)路南242惠濟(jì)區(qū)南陽寨城中村改造北三環(huán)以南、鐵路編組站以西423惠濟(jì)區(qū)王砦村城中村改造安順路以東、北環(huán)路以北、沙門路以南1024二七區(qū)小李莊村城中村改造兌周路以東、淮河路以南、新甫西街以西、航海路以北5二七區(qū)菜王村城中村改造中原路以南、大學(xué)路以東、康復(fù)中街以西、康復(fù)后街以北6金水區(qū)王馬莊黑莊城村改造楊君北路北、黃家庵東路東7管城回族區(qū)劉南崗城中村改造中州大道東、南三環(huán)北8金水區(qū)崗杜城中村改造南陽路東、衛(wèi)生路西、海灘南街南、優(yōu)勝北路西兩側(cè)9金水區(qū)西史趙城中村改造索凌路西、國基路兩側(cè)40合計數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局易居點評：城中村改造項目中配套建設(shè)商品住房200萬平方米。城中村改造項目將實施分期分批建設(shè)和相對分散上市,逐步實現(xiàn)城中村、城市老區(qū)居住生活環(huán)境的普遍改善,這將避免集中拆遷帶來波動性住房需求。鄭州市城中村改造已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性階段，加快了城中村改造的步伐。二七區(qū)小李莊城中村改造項目升龍國際中心今年上半年就將入市，惠濟(jì)區(qū)王砦村城中村改造也已經(jīng)進(jìn)入了工程期，管城區(qū)劉南崗城中村（）、金水區(qū)王馬莊（一處庭院項目）土地已經(jīng)摘牌，項目已經(jīng)進(jìn)入高速運(yùn)行期，年內(nèi)即可上市。（在土地篇將對該土地做詳細(xì)分析。）“帝湖東王府”樓盤兩棟違法高層被爆2008年2月25號位于航海路與工人路交叉口附近的“帝湖東王府”兩棟未完工的高層居民被爆破，這兩棟高層是開發(fā)商違法開發(fā)的建筑，到目前為止鄭州市爆破拆除的最高大樓。帝湖花園東王府項目建設(shè)有多項違法事實：一是未經(jīng)規(guī)劃許可擅自開工建設(shè)，二是擅自改變土地用途，三是未取得施工許可證擅自施工，四是未依法進(jìn)行招標(biāo)，五是未進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督等。特別是２號、嚴(yán)重違反了我國《城市規(guī)劃法》《鄭州市違反城市規(guī)劃建設(shè)工程查處條例》等法律法規(guī)。易居點評：帝湖花園這兩棟高層直接嚴(yán)重影響了金水河進(jìn)排水、防洪泄洪的功能，危害了城市公共安全。依法拆除這兩棟樓，彰顯了政府依法行政的決心，保障了社會公共利益。帝湖東王府被爆破一事，是一起標(biāo)志性事件，浪費大量的人才物，值得房地產(chǎn)業(yè)甚至其它各行業(yè)反思的問題。據(jù)房管部門的不完全統(tǒng)計，鄭州市現(xiàn)有“問題樓盤”20多個，總計200多萬平方米。第二章、土地篇一、本月土地出讓分析1．土地出讓公告分析——鄭國土資交易告字〔2008〕2號2008年2月, 經(jīng)鄭州市人民政府批準(zhǔn),鄭州市國土資源局發(fā)布兩個土地公告號，以掛牌方式出讓2塊國有土地使用權(quán)。地塊編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)〔2008〕3號中州大道以東、南三環(huán)北、金岱路以南E0225495城鎮(zhèn)住宅≤80≤≤28≥3070W02≤80≤≤28≥35W06城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤80≤≤28≥35城鎮(zhèn)住宅70，商服40〔2008〕4號楊君北路北、中州大道西A城鎮(zhèn)住宅≤60≤≤27≥3070黃家庵北路西、金牛路北B≤≤2． 掛牌土地特征本次鄭州市掛牌出讓土地總計2塊,，均系城中村改造用地，均遵循“90/70”政策和《關(guān)于城中村改造中廉租住房和周轉(zhuǎn)房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的規(guī)定。l 區(qū)域分布：集中在管城區(qū)l 土地用途：以住宅用地為主，兼容部分商服用地 本次公告土地主要集中在管城區(qū)，占總公告面積的75%；扭轉(zhuǎn)了07年全年無土地公告狀況；土地用途以住宅用地為主，兼容部分商服用地。繼上月王寨、崗杜村城中村改造用地上市，鄭州市國土資源局推出管城區(qū)劉南崗城中村改造用地和金水區(qū)王馬莊城中村改造用地，管城區(qū)城中村改造用地的推出標(biāo)志著鄭州市金水、惠濟(jì)、二七、中原、管城五大老城區(qū)城中村改造的全線展開，同時高新技術(shù)開發(fā)區(qū)東史馬村城中村改造一期工程西雅圖花園的開工建設(shè)，鄭東新區(qū)高速奧蘭花園、。1月27日召開的全市城建工作會議指出，2008年城中村改造進(jìn)一步加快，要在6月20日前，基本完成2007年前批準(zhǔn)改造的47個城中村（組）土地的招拍掛，2008年年底前，要基本完成2007年批準(zhǔn)改造的15個城中村（組）土地的招拍掛，標(biāo)志著將有更多的城中村改造用地入市；2月2日，鄭東新區(qū)“五年成規(guī)?！笨偨Y(jié)表彰暨“十年建新區(qū)”動員大會在鄭州國際會展中心隆重舉行標(biāo)志著鄭東新區(qū)仍是今后發(fā)展的重點，將有更多的土地入市；。綜上，08年鄭州市各區(qū)域?qū)⒂写罅客恋厣鲜小?． 重點地塊點評楊君北路北、中州大道西與黃家庵北路西、金牛路北土地概況： 該宗地北分為A、B兩個地塊，均為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率≤,建筑密度≤27%，容積率≤，建筑密度≤%，總計64612平方米，宗地建筑高度≤