【正文】 41 / 41和順物業(yè)新都供電局管理服務方案目 錄前 言 …………………………………… 1第一章 物業(yè)服務公司簡介…………………… 2第二章 管理措施…………………3第一節(jié) 服務方案……………………………3第二節(jié) 服務承諾 ……………………………5第三章 資源設置 ……………………………7第一節(jié) 人員配備及崗位設置 …………………7第二節(jié) 員工培訓 ……………………………9第四章 費用測算……………………………10第五章 應急預案…………………………13第六章 物業(yè)移交事項…………………44附件： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務二級標準…………45新都供電局專項秩序維護方案…………………49 成都和順物業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復印件……57前 言承蒙成都電業(yè)局新都供電局的厚愛，提供給成都和順物業(yè)服務有限公司為貴局供電所、變電站和家屬區(qū)等系統(tǒng)物業(yè)服務的機會，我公司深感榮幸，同時也清楚其責任重大。傳統(tǒng)的物業(yè)管理以往強調(diào)的是公共區(qū)域的管理，因為那時候，管理者基本上面對的物業(yè)都是產(chǎn)權(quán)分散的物業(yè)。隨著單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)的日益增加，物業(yè)管理的范疇有了變化。與此同時，越來越多的事業(yè)單位和集團企業(yè)主營業(yè)務并非房地產(chǎn)，而由于自身使用需要而擁有不動產(chǎn)。對這些單位（或企業(yè)）來說，如果有一個專業(yè)的管理公司為他們管理這些不動產(chǎn)，使他們能集中人力和物業(yè)來發(fā)展主營業(yè)務，同時又能保證不動產(chǎn)的穩(wěn)定和收益是十分必要的。正是在這樣的形勢下，才有了此次我公司與貴局繼“電力大廈”之后更廣泛深入的合作。供電所是貴局在新都區(qū)各區(qū)域的管理和服務窗口，而變電站則是電力系統(tǒng)中重要的生產(chǎn)系統(tǒng)，在整個電力供能運行中占有重要地位。在該物業(yè)的介入過程中我公司一直本著兩個理念，一是將堅持保本微利方針，重經(jīng)濟效益，更重社會效益。我們將以最大限度的為貴局排憂解難為己任，作好安全管理，加強品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠的服務，達成貴局與物業(yè)服務公司的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。不僅把雙方的合作做為今后長期合作的重要開始，以此作為今后發(fā)展的基礎，而更看重的是雙方將來更深層次、更長遠、更廣泛的合作。我們殷切的希望合作雙方能夠攜手并進，共同來打造和維護企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。以下即是針對本物業(yè)所制作的物業(yè)服務方案，不足之處敬請諒解。第一章 公 司 簡 介成都和順物業(yè)服務有限責任公司，是一家具有獨立法人資格，并取得國家物業(yè)管理二級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，成都市物業(yè)管理協(xié)會會員單位，是一家擁有二級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。公司推行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實行總經(jīng)理負責制。一九九九年成立以來，先后對成都市新都區(qū)“萬家和花園”、“諭亭苑小區(qū)”、“萬家和?新城花園”、“英倫世家”、“香城國際”、“香洲南亭”、“水沐天城”、“桂湖移動商城”、“和順置業(yè)（集團）”實施了物業(yè)管理，并取得良好的業(yè)績。公司所管轄的“萬家和花園”先后被授予“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“四川省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“安全文明小區(qū)”等稱號；“萬家和新城花園” 在２００５年被評為“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”等稱號。之前對“新都供電局電力大廈”的服務與管理中，也與貴局建立了良好的合作關(guān)系。公司理念：精細化管理，親情化服務管理要求：全面質(zhì)量管理、全員質(zhì)量要求、全過程優(yōu)質(zhì)服務管理目標：管理無盲點、工作無差錯、安全無事故第二章 管理措施第一節(jié) 服務方案一、物業(yè)狀況簡述新都供電局物業(yè)主要分為原有的電力大廈總部、新增轄區(qū)15個供電所（新繁供電所、龍安供電所、清流供電所、斑竹供電所、龍橋供電所、新民供電所、馬家供電所、軍屯供電所、新都供電所、龍虎供電所、石板灘供電所、泰興供電所、三河供電所、木蘭供電所、大豐供電所）、11個變電站（馬家變電站、桂湖變電站、萬和變電站、繁江變電站、三河變電站、龍橋變電站、龍虎變電站、河屯變電站、石板灘變電站、大豐變電站、工業(yè)東區(qū)變電站）、4個家屬區(qū)（娃娃堰家屬區(qū)、西街家屬區(qū)、狀元街家屬區(qū)、大件路家屬區(qū)）、2個庫房（大件路庫房、娃娃堰庫房）等幾部分，物業(yè)組成比較復雜，除常規(guī)的公共區(qū)域管理與設施設備維護外，安全保衛(wèi)工作是該物業(yè)管理中的重中之重。二、服務方案在市場競爭日益激烈的今天，作為專業(yè)的管理公司，若要在市場競爭中勝出，就必須走擴大再生產(chǎn)、提高規(guī)模效應的道路。而對于一個具備相當規(guī)模的管理公司，科學的管理手段是不可少的。我公司重視內(nèi)部規(guī)范管理及人才培訓，并制定完善的管理體系，訂立培訓及獎勵制度、內(nèi)部提升制度等等，力求提高工作效率及團隊的戰(zhàn)斗力。制訂完善的管理體系依托公司十年來的管理經(jīng)驗，結(jié)合承接物業(yè)的個別性和專業(yè)要求，制訂完善的管理體系。包括建立對人員的篩選和培訓考核制度，對各崗位工作職責和崗位要求、對各項管理和服務流程、對各種表單使用的統(tǒng)一和規(guī)范等，以及優(yōu)勝劣汰、獎懲分明的激勵制度等。組建專業(yè)化的物業(yè)服務團隊我公司將選擇具有專業(yè)知識、豐富實踐經(jīng)驗和管理能力的工作人員組建項目服務中心，為貴局提供專業(yè)規(guī)范的服務。尤其是秩序維護部門，將嚴格以“身體健康、愛崗敬業(yè)、遵紀守法、工作作風良好、無違法記錄，具有一定文化修養(yǎng)與政治素質(zhì)，具有有效預防和處理治安時間的能力”為人員審查和錄用標準，同時將對分派到各區(qū)域的值守人員進行相關(guān)知識的專業(yè)系統(tǒng)的入職培訓，屆時將由我公司和貴局共同考核合格后才準予上崗。建立培訓和考核體系除入職培訓外，我公司還將建立對變電站和供電所等秩序維護值守人員的教育、學習、培訓工作制度，每月至少組織一次系統(tǒng)培訓。使值守人員能及時了解與其相關(guān)的工作信息，增強其責任感，提高個人素質(zhì)和業(yè)務水平。此外，對他們將施行考核獎懲的管理辦法，定期對值守人員的在崗遵紀履職、行為表現(xiàn)等進行考核評價，至少每半年組織一次規(guī)章制度、工作職責、相關(guān)工作常識、安全技術(shù)規(guī)范、設備操作使用等方面的考試，并依照相關(guān)規(guī)定，進行獎懲。通過培訓和考核體系，督促值守人員學習和熟悉本職工作相關(guān)知識和技能，不斷提升其職業(yè)素質(zhì)。派駐專人專車督察體系（1）我公司品質(zhì)督導部將派駐專人負責供電局服務品質(zhì)督察工作，并配置督察專車。（2）每周至少一次對供電局各變電站、供電所的崗位工作進行監(jiān)督檢查工作。主要督察內(nèi)容為：對所轄供電所和變電站的監(jiān)控設備、變電設備、消防、安全技術(shù)防范設備的狀態(tài)和運行情況進行檢查，以及對值守人員在崗遵紀履責、治安巡邏、進出登記、安全技術(shù)防范設備操作使用記錄等和辦公場所的文明狀況進行管理和監(jiān)督。（3）督察工作每次至少三人同行，嚴格檢查，并作好《督察記錄》，檢查人與被檢查人簽字確認，《督察記錄》一式三份，各點位值守處、督察小組各留存一份，另一份每月月末匯總上報至貴局管理部門備案。(4)公司總經(jīng)理每月至少一次，對供電局各變電站、供電所的崗位工作進行監(jiān)督檢查工作。（5）每月月末對督察情況進行匯總并通報。第二節(jié) 服務承諾一、服務原則依靠高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，運用ISO9001管理手段，以飽滿的工作熱情，一絲不茍的工作態(tài)度，為業(yè)主（用戶）提供細致、周到、滿意的服務。達到物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，秩序井然，建筑物、設施設備狀態(tài)良好、正常使用、可靠運行，安全技術(shù)防范規(guī)范，各項服務完善、質(zhì)量一流，物業(yè)住用人在管理區(qū)域內(nèi)安居樂業(yè)的管理目標。二、服務內(nèi)容公共管理服務事項是業(yè)主（住戶）按物業(yè)服務規(guī)范所享受的常規(guī)性服務。主要包括：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理；協(xié)助維護公共秩序；保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等。特約服務（有償服務）它是為滿足住戶特殊需要而提供的物業(yè)增值服務，物業(yè)公司將以最優(yōu)惠的價格和最好的質(zhì)量，業(yè)主提供的特殊的服務。如：業(yè)主自用部位的維修、更換、檢查；資產(chǎn)托管：代租、代售業(yè)主物業(yè)；家政服務；綠化租賃、養(yǎng)護服務；業(yè)主財產(chǎn)看護（如：機動車、非機動車車輛看護）等等。 突發(fā)事件的應急處理建立以公司總經(jīng)理為總指揮，各職能部門抽調(diào)專人明確分工，進行安全保衛(wèi)、警戒、交通管制、現(xiàn)場信息發(fā)布和供應協(xié)調(diào)的突發(fā)事件應急小組。針對供電局管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、搶劫、破壞，群體性堵截、圍攻、沖擊生產(chǎn)辦公場所，設備設施故障，住戶水、電、煤氣發(fā)生器故障，水浸、防盜報警系統(tǒng)誤報、自然災害等異常情況。確保發(fā)生突發(fā)事件或異常情況下，能迅速、果斷進行處理，保護貴局系統(tǒng)物業(yè)和職工的財產(chǎn)安全。三、服務標準及質(zhì)量電力大廈物業(yè)服務標準參照原《電力大廈物業(yè)管理委托協(xié)議》約定的內(nèi)容執(zhí)行。娃娃堰、西街、狀元街、大件路等4個家屬區(qū)物業(yè)服務標準參照國家普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準二級標準執(zhí)行。（見附件一詳則）供電所、變電站、庫房等主要以安全保衛(wèi)為管理重點的物業(yè)項目，參照我公司制訂的《專項秩序維護服務方案》內(nèi)容執(zhí)行。（見附件二詳則）第三章 資源配置第一節(jié) 人員配置及崗位設置為保證新都供電局物業(yè)項目高品質(zhì)的物業(yè)服務水平及服務人員素質(zhì)，為業(yè)主營造安全、和諧、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)居住環(huán)境，并為下屬各供電所、變電站提供秩序維護安全保障，我公司擬定該項目人員配備及崗位設置如下：一、人員配備：序號部門職務人數(shù)崗位職責備注1項目部經(jīng)理1全面負責小區(qū)的日常管理工作，協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，對物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督、審核，根據(jù)業(yè)主滿意度和公司要求對物業(yè)服務作出改進，負責編制本物業(yè)工作手冊和各類計劃?！?工程部維修工1及時處理業(yè)主的零修、急修，做好各種設施設備（非電力系統(tǒng)）的維護和保養(yǎng)，確保其正常使用和運轉(zhuǎn)。　3秩序維護部秩序維護員25；2. 負責各大門崗位的控制，進出人員、車輛的管理；3. 利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽業(yè)主電話、消防安全工作；4. 停車場車輛秩序維護3班倒　4護衛(wèi)702班倒5環(huán)境部保潔員11樓道、庭院、扶欄等公共部位的清潔保潔　6合計　108　　二、組織架構(gòu)：成都和順物業(yè)服務有限責任公司總經(jīng)理和順公司服務品質(zhì)督導部和順公司突發(fā)事件應急分隊供電局項目部行政、人事（培訓）支援新都供電局物業(yè)督察專員財務支援秩序維護部工程部客戶服務中心秩序維護支援環(huán)境部 工程支援環(huán)境支援第二節(jié) 員工培訓在項目接管前，本公司將對員工進行系統(tǒng)培訓，形式包括：入職培訓、上崗前培訓、在職培訓。培訓內(nèi)容包括：電力《安規(guī)》相關(guān)條款（常識），值守場所防火、防盜報警系統(tǒng)的操作，使用和發(fā)生問題后的報告程序，各類常規(guī)滅火器材的事業(yè)、消防報警的判斷和處理初期火災的方法，護衛(wèi)巡視的相關(guān)規(guī)定和重點部位巡視流程，所配警械使用方法、治安報警程序和處理治安事件的方法，秩序維護值守人員需完成的各項記錄、值守現(xiàn)場規(guī)范用語等，以及項目情況介紹、新都供電局介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、禮儀禮節(jié)及風俗習慣、小區(qū)突發(fā)事件應急處理程序、員工手冊及公司的各項規(guī)章制度等。培訓的目的在于加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，使其能勝任其崗位工作，達到崗位要求，為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務。第四章 費用測算一、人員配備明細序號項目人數(shù)職責1局本部電力大廈1經(jīng)理21維修工38秩序維護員46護衛(wèi)59保潔6庫房大件路、娃娃堰6護衛(wèi)7家屬區(qū)狀元街、西街4護衛(wèi)82保潔9供電所新繁供電所2護衛(wèi)10龍安供電所2護衛(wèi)11清流供電所2護衛(wèi)12斑竹供電所2護衛(wèi)13龍橋供電所2護衛(wèi)14新民供電所2護衛(wèi)15馬家供電所2護衛(wèi)16軍屯供電所2護衛(wèi)17新都供電所2護衛(wèi)18龍虎供電所2護衛(wèi)19泰興供電所2護衛(wèi)20三河供電所2護衛(wèi)21木蘭供電所2護衛(wèi)22大豐供電所2護衛(wèi)23石板灘供電所2護衛(wèi)24變電站馬家變電站5秩序維護員25桂湖變電站4秩序維護員26萬和變電站4秩序維護員27普河變電站4秩序維護員28三河變電站4護衛(wèi)29繁江變電站4護衛(wèi)30龍橋變電站4護衛(wèi)31龍虎變電站3護衛(wèi)32河屯變電站3護衛(wèi)33大豐變電站3護衛(wèi)34石板灘變電站3護衛(wèi)　　　108　二、月費用測算按照國家相關(guān)法律、法規(guī)及我公司資質(zhì)等級、服務標準，目前初擬新都供電局物業(yè)服務費收費標準按人員配置實行包干制，1656元/人月，其中包含員工工資、福利、日常耗材、服裝費、管理費、稅費等。具體收費包含項目如下：序號項目人數(shù)工資標準（元/月）金額 （元/月）備注1人員工資135