【正文】 某 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 一 、 物業(yè)管理 服務(wù)成本測算（人均） ㈠保安支出： 18000 元 /年 /人（含 3 年一次性裝備費 1000 元） 1）保安工資： 1100 元 /月 /人； 13200 元 /年人 2）獎勵、福利及其他用品： 80 元 /月 /人； 960 元 /年 /人 3）其他不可預(yù)見費用： 50 元 /月； 600 元 /年 /人 4）傭金：總支出的 7%（ 18000*7%） =1260 元 /年； 5）稅金：總收入（支出）的 5%（ 18000* 5%） =990 元 /年； 6） 3年一次性裝備費 1000 元 年支總計： 1） +2） +? +6） =13200+960+600+1260+990+1000=18010 元 /年 收入 支出 =1800018010=10元 基本持平 注：三年一次性保安裝備費用：服裝 200 元；通訊設(shè)備 500 元；警棍、充電電筒 300 元 ㈡、保潔支出： 15000 元 /年 /人（含 3年一次性裝備費 1000 元） 1）保潔工資： 700 元 /月 /人； 8400 元 /年人 2）獎勵、福利及其他用品： 80 元 /月 /人； 960 元 /年 /人 3）清潔用品、用（器）具： 180 元 /月 /人； 2165 元 /年 4）其他不可預(yù)見費用： 50 元 /月； 600 元 /年 /人 5）傭金：總支出的 7%（ 15000*7%） =1050 元 /年； 6）稅金：總收入（支出）的 5%（ 15000* 5%） =825 元 /年； 7） 3年一次性裝備費 1000 元 年支總計： 1） +2） +? +6） =8400+960+2165+600+1050+825+1000=15000 元 /年 收入 支出 =1500015000=0 元 持平 注：三年一次性保潔裝備費用：服裝 150 元 *2 套 =300 元；勞保用品 500 元；鞋、帽 、圍裙等輔料 200元 ㈢、綠化：按照 6元 /平方 /月計算 二、服務(wù)承諾 尊敬的 XX工業(yè)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)： 為構(gòu)建安全、綠色企業(yè)，營造干凈舒適的生產(chǎn)和辦公環(huán)境，經(jīng)與 XX 工業(yè)區(qū)協(xié)商并實施 物業(yè)管理 服務(wù)，其管理費用按照以下標準收核定： 保安服務(wù)費用：按 18000 元 /年 /人收?。ㄔ斠姾蟪杀緶y算） 保潔服務(wù)費用：按 15000 元 /年 /人收取（詳見后成本測算） 綠化服務(wù)費用：按面積 6元 /平方 /月 根據(jù) XXXX 工業(yè)區(qū)的要求，負責對其管轄范圍履行物業(yè)服務(wù)職責（具體內(nèi)容與貴方協(xié)商簽訂）。我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴方增加任 何費用，不提高費用標準。（另有約定或增加其他服務(wù)項目除外） 本管理方案在實施的過程中，對其運行的結(jié)果進行驗證，甲乙雙方可對未預(yù)見的細節(jié)部分和發(fā)生過的問題進行磋商和調(diào)整。 如果貴方接受了我們的方案并簽訂服務(wù)管理合同后 25天進入 物業(yè)管理 工作。 我公司承諾在實施管理方案時認真履行合同，并接受貴方提出的合理化建議， 建立健全溝通機制，接受 XXXX 工業(yè)區(qū)的公開監(jiān)督。 我們承諾從簽訂合同起，嚴格遵守本方案的各項承諾。 我們認為不管本方案是否被采納或未簽訂服務(wù)管理合同，都不會影響我們的正常管理工作和友好 交流與往來。 三、保安、清潔、綠化管理規(guī)定 保安：（后附：工業(yè)區(qū)內(nèi)防暴、防火、防盜處理流程） 門崗的八個必須 1）著裝必須整潔； 2）姿態(tài)必須端正； 3）動作必須規(guī)范； 4）問答勸阻必須先敬禮； 5）必須堅持禮貌用語； 6）上下崗必須隊列交接； 7）對不安全因素必須高度警惕； 8）應(yīng)急處理必須反應(yīng)迅速。 門崗的八個不準： 1）衣冠不整不準上崗； 2）不準歪、靠、坐、倚、躺； 3）不準閑談?wù)f笑、看書看報； 4）不準戴飾品、手機，酒后上崗； 5）不準吸煙、吃零食、嚼口香糖； 6）不準袖手、插手和背手（跨立 除外）； 7）不準與客人爭吵； 8）不準擅離職守。 門崗敬禮的六種對象或場合： 1）上崗后第一次來賓； 2）上級領(lǐng)導(dǎo)； 3）重要業(yè)主、客戶； 4）應(yīng)答客人詢問時； 5）在履行勸阻事項時； 6）向客人致謝表示歉意時。 門崗的儀容儀表： 1）按規(guī)定著裝并保持整潔、佩戴標志牌、攜帶執(zhí)勤器材； 2）男員工不準留長發(fā)，不準留胡須、不留長指甲； 3）門崗進行列隊交接上崗，動作準確，步伐整齊，精神抖擻； 4）門崗上崗實行站立式服務(wù)，立正、跨立和稍息三種站姿準確，精神飽滿； 5）門崗接待，舉止要大方得體，做到禮貌、微笑、文 明服務(wù)。 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 為保持工業(yè)區(qū)的清潔衛(wèi)生，管理處設(shè)有保潔人員，負責工業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所的清掃 和垃圾清運，請各位業(yè)主給予全力支持和配合，共同遵守以下公約： 一、請自覺維護工業(yè)區(qū)內(nèi)房屋的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。 二、垃圾分類裝袋，分別置于不同的垃圾桶內(nèi)，以便及時分類收集。 三、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。 四、不得飼養(yǎng)寵物，以免影響區(qū)內(nèi)環(huán)境。 五、業(yè)主裝修完畢，應(yīng)立即清掃，不得將廢物棄于道路走廊及公共 場所。 六、工業(yè)區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負責清除和支付粉刷費用。 七、商業(yè)網(wǎng)點不得在工業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)置、走廊堆放物品或占用公共場地擴大營業(yè)場地。 [FS:PAGE] 八、請?zhí)嵝堰M入工業(yè)區(qū)的工作人員，遵守區(qū)內(nèi)的管理規(guī)定，維護區(qū)內(nèi)的整潔。 九、管理處負責工業(yè)區(qū)的垃圾清運和消殺工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。 XX 工業(yè)區(qū)綠化的種植型類及養(yǎng)護措施 根據(jù) XX 工業(yè)區(qū)的特點結(jié)合植物的栽植和建筑的布置，從而構(gòu)成供人們觀賞、游憩、工作學(xué)習 、居住的環(huán)境。綠化是園林中不可缺少的主體，是指除天然植被外，為改善環(huán)境而進行的樹木花草的栽植。 一、園林綠化栽植類型 （一）、林木類 當前我國南方的機關(guān)、學(xué)校等單位的園林綠化常見的林木種類有喬木、灌木二大類，喬木、灌木中有落葉和常綠之分。綠化喬木有柳樹、榕樹（大葉榕、細葉榕、高山榕、黃葛榕等）、玉蘭樹（白玉蘭、黃玉蘭、荷花玉蘭等）、桉樹（大葉桉、細葉桉、檸檬桉 等）。此外還有陰香，人面樹、木棉、柏樹等。綠化用灌木有：福建茶、黃心枚、山子甲、變?nèi)~木、山茶樹、含笑等。除喬、灌木外，南方城鄉(xiāng)不少單位把芒果、龍眼、荔 枝等果樹用作綠化，一舉兩得。另外，南國風光的標志樹種、大黃椰、假檳榔、魚尾葵、槿棕等高檔亞熱帶樹種，不但公園種植，而今在機關(guān)單位學(xué)校，常作首選綠化樹種。 （二）草坪 草地植被，在單位綠化中種植面積較大，種植于平地為廣場草坪，種植在坡壁和山丘為草丘（草山）。草地植被，水土保持效果好，不至于黃土裸露，綠油油的草地使人心曠神怡。當前南方單位、學(xué)校綠化用的草種有臺灣草、大葉草、連地針葉草等。臺灣草生長速度快，葉色濃綠，葉片細嫩一致，遠近觀賞效果好，宜種植在樓前門坪和空曠地帶。大葉草耐旱耐瘠，葉片大，覆蓋好，遠視效 果好，近看觀賞差。宜植于坡壁、山地、邊角地帶。連地針葉草，葉小莖硬，匍匐生長，耐旱耐瘠，耐踩踏，生命力特別強，但觀賞效果差，宜種于易踩踏地和坡瘠地。 （三）綠蘺 綠蘺是單位庭園內(nèi)不可缺少的種植類型，既有觀賞價值，又是區(qū)域間道路旁的隔離帶，綠化中常見的綠蘺有平面綠蘺，園型綠蘺和造型（或造字）綠籬三種。這些綠籬中常種植的樹種有：山子甲、福建茶、黃心梅等，山子甲粗生易長，葉色深綠，宜用于平面高大綠籬；福建茶粗生快長，葉色濃綠，宜用于近墻綠籬；黃心梅粗生，葉色黃綠，易造型，觀賞效果好，常用于造型綠籬。 （四）花卉、 盆景 花卉是園林綠化栽植類型中的精華，既有盆栽又有地栽，有草本和木本之分?；ɑ茴櫭剂x以觀花為主，在綠化的同時選擇不同類型不同品種種植，也可人工調(diào)節(jié)其開花期，使單位一年四季鮮花盛開。綠化中常用的草本花卉有紅綠草，顏色鮮艷，常用于種植圖案，迎春宜用于立體綠化，還有紫蘿蘭、一串紅、芍藥、美人蕉、百合、菊花、海棠、紙爆花、滿天星草、百年好合等。木本花卉有：杜鵑（三角梅）、茶花、含笑、梅花、杏花、桂花、大紅花、龍吐珠、金苞、銀苞花等。適宜室內(nèi)栽培的陰生植物有：巴西鐵、綠籮、花蝴蝶、龜背竹、綠霸王、富貴竹、發(fā)財樹、金 錢樹等。盆景是植物藝術(shù)之精品，結(jié)合人工藝術(shù)造型而成，它是園中景，景中之最的小品。 以上各種林木、草坪，按園林規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)合單位的實際，按需選擇種植。 二、綠化養(yǎng)護的技術(shù)措施 在栽培學(xué)中，常言道“種三管七”，綠化中種植的都是有生命的植物，不少單位在園林綠化時，往往規(guī)劃設(shè)計高標準，施工養(yǎng)護低水平，造成好景不長。在綠化養(yǎng)護管理上，要了解種植類型和各種品種的特特征與特性，關(guān)鍵抓好肥、水、病、蟲、剪五個方面的養(yǎng)護管理工作。 （一）草地的養(yǎng)護管理 草地養(yǎng)護原則是：均勻一致，純凈無雜，四季常綠。據(jù)資料介紹在一般管理水 平情況下綠化草地（臺灣草）可按種植時間的長短劃分為四個階段。一是種植至長滿階段，指初植草地，種植至一年或全覆蓋（ 100%長滿無空地）階段，也叫長滿期。二是旺長階段，指植后 2－ 5 年，也叫旺長期。三是緩長階段，指植后 6－ 10 年，也叫緩長期。四是退化階段，指植后 10－ 15年，也叫退化期。 恢復(fù)長滿階段的管理 按設(shè)計和工藝要求，新植草地的地床，要嚴格清除雜草種子和草根草莖，并填上純凈客土刮平壓實 10厘米以上才能貼草皮。貼草皮有二種：一是全貼、二是稀貼。稀貼一般 20 20 厘米一方塊草皮等面積留空稀貼，全貼無長滿期 ，在養(yǎng)護管理上，重在水、肥的管理，春貼防漬，夏貼防曬，秋冬貼草防風保濕。一般貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，并檢查草皮是否壓實，要求草根緊貼客土。貼后二兩周內(nèi)每天傍晚噴水一次，二周后視季節(jié)和天氣情況一般二天噴水一次，以保濕為主。施肥植后一周開始到三個月內(nèi)，每半月施肥一次，用 1－ 3%的尿素液結(jié)合澆水噴施，前稀后濃，以后每月一次畝用 4－ 6 斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部長滿草高 8－ 10 厘米時，用剪草機剪草。 旺長階段的管理 草地植后第二年至第五年是旺盛生長階段，觀賞草地以綠化為主，所以重在保綠。水分管理，翻開草莖 ，客土干而不白，濕而不漬，一年中春夏干，秋冬濕為原則。施肥輕施薄施，一年中 4－ 9月少，兩頭多，每次剪草后畝用 2－ 4斤尿素。剪草，是本階段的工作重點，剪草次數(shù)多少和剪草質(zhì)量的好壞與草地退化和養(yǎng)護成本有關(guān)。剪草次數(shù)一年控制在 8－ 10次為宜， 2－ 9 月平均每月剪一次， 10 月至下年 1月每二月剪一次。 [FS:PAGE] 緩長階段的管理 植后 6－ 10年的草地，生長速度有所下降，枯葉枯莖逐年增多，在高溫多濕的季節(jié) 易發(fā)生根腐病，秋冬易受地志虎（剃枝蟲）為害，工作重點，注意防治病蟲為害。據(jù)觀察，臺灣草連續(xù)漬水三天開始爛 根，排干漬水后仍有生機，連續(xù)漬水七天， 90%以上爛根，幾乎無生機，需重新貼草皮。漬水 1－ 2 天爛根雖少，但排水后遇高溫多濕有利病菌繁殖，導(dǎo)致根腐病發(fā)生。用托布津或多菌靈，噴施病區(qū) 2－ 3 次（ 10 天噴一次），防治根腐病效果好。高齡地老虎（剃技蟲）在地表把草的基部剪斷，形成塊狀干枯，面積逐日擴大，為害迅速，造成大片干枯。檢查時需撥開草叢才能發(fā)現(xiàn)幼蟲。 （二）綠籬的養(yǎng)護管理 綠籬的養(yǎng)護管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。 綠籬的肥水管理 綠籬要不斷修剪，肥水條件要求較高，初 植綠籬，按設(shè)計要求的籬寬，挖 40 厘米深的溝，填上純凈肥沃的客土，或在客土中拌入適量腐熟的有機肥或復(fù)合肥，這樣植后生長快。施肥原則是：基肥足追肥速，以氮為主，磷鉀結(jié)合，群施薄施，剪后必施。必要時還進行根外施肥。 綠籬的修剪 平面綠籬、圖型綠籬、造案綠籬，都是為了符合設(shè)計要求通過人工修剪而成。修剪的作用：一是抑制植物頂端生長優(yōu)勢，促使腋芽萌發(fā)，則枝生長，墻體豐滿，利于修剪成型。二是加速成型，滿足設(shè)計欣賞效果。修剪的原則：從小到大，多次修剪，線條流暢，按需成型。始剪修剪的技術(shù)要求是：綠籬生長至 30 厘米高時開始 修剪。按設(shè)計類型 3－ 5 次修剪成雛型。修剪的時間：當次修剪后，清除剪下的枝葉，加強肥水管理，中午、雨天、強風、霧天不宜修剪。定型修剪：當綠籬生長達到設(shè)計要求定型以后的修剪，每次把新長的枝葉全部剪去，保持設(shè)計規(guī)格形態(tài)。 綠籬的病蟲防治 山子甲綠籬，常有木虱、潛葉蛾和白粉病為害，福建茶有木 、介殼蟲、白粉病為害，黃心梅較抗病蟲害，偶有木虱。以上蟲病，用常規(guī)的殺蟲劑速撲殺等和殺菌劑、多托布津、多菌靈等除治均能達效。 （三）綠化樹木的管理 園林綠化中，樹木種植面積并不是最大，但其所占的綠化空間最大，草地、鮮花、灌 木、喬木合理搭配，體現(xiàn)了立體綠化的效果。創(chuàng)造了良好的小氣候和優(yōu)美的環(huán)境。另外，許多灌木樹種植后可以通過修剪造型，亭亭屹立在草地和景點中，甚至可產(chǎn)生立體動感。 肥水管理 喬木樹型高大，根系發(fā)達，根深幅廣，種植時需要開正方形