【正文】 廣州某工業(yè)園物業(yè)管理方案作者：日期：廣州眾信物業(yè)某工業(yè)園物業(yè)管理方案目 錄第一章 前言第二章 眾信物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度、建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測(cè)算第八節(jié) 日常物業(yè)管理第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施第一節(jié) 精神文明公約第二節(jié) 安全防范方法管理規(guī)定第三節(jié) 消防安全管理規(guī)定第四節(jié) 道路及車輛管理規(guī)定第五節(jié) 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度第六節(jié) 智能控制中心管理規(guī)定第七節(jié) 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度第八節(jié) 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度第九節(jié) 電梯巡視監(jiān)控管理制度第十節(jié) 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程第十一節(jié) 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)第十二節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)制度第十三節(jié) 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定第十四節(jié) 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)第十五節(jié) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)方法第十六節(jié) 意外事件處理辦法第十七節(jié) 消防應(yīng)急方案第十八節(jié) 停水及事故處理方案第五章 物業(yè)管理委托合同第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗（拓荒）方案及報(bào)價(jià)第七章 結(jié)束語(yǔ)第一章 前言物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商、產(chǎn)、住、用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)。 廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場(chǎng)需要，提出“內(nèi)部精細(xì)管理、對(duì)外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。在這思路的指導(dǎo)下來(lái)謀求企業(yè)的出路。我們公司追求的是通過(guò)提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是“只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大”。我們企業(yè)做好、做大、做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對(duì)客戶的最好回報(bào)。第二章 眾信物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介眾信物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化之時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。廣州市房產(chǎn)局的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會(huì)議上多次提出：要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場(chǎng)化運(yùn)作，我們應(yīng)按“國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵(lì)和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)物管行業(yè)發(fā)展。”公司自注冊(cè)前，就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見(jiàn)精神；追求卓越，贏萬(wàn)從口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。公司理念體現(xiàn)了這個(gè)年輕公司，即朝氣勃勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實(shí)地以服務(wù)為本的精神。第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃**工業(yè)園坐落于*****，是集辦公和工業(yè)、宿舍一體的園區(qū)。一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區(qū)道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積），園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)、電梯9部，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè)。該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔。針對(duì)本次物業(yè)管理標(biāo)的各個(gè)要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為“一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施”。一、認(rèn)識(shí)與定位該工業(yè)園區(qū)作為一個(gè)大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市、全省，乃至于全國(guó)、全世界。給該項(xiàng)目整體形象定位是：開(kāi)放、高效、規(guī)范　　　開(kāi)放　　體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國(guó)際化的辦公、生產(chǎn)方式　　　高效　　展示該工業(yè)園進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制　　　規(guī)范　　體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、運(yùn)作規(guī)范高效、管理精細(xì)的風(fēng)貌二、一種模式作為國(guó)際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn)：開(kāi)放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為：一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式。在我公司進(jìn)駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細(xì)微之處見(jiàn)精神；正大卓越，贏萬(wàn)眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠(chéng)摯服務(wù)”。我們深信通過(guò)我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。三、二項(xiàng)承諾：自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹(shù)立工業(yè)園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起，即按照ISO9001－2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。四、五個(gè)重點(diǎn)：針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)：樹(shù)立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過(guò)環(huán)境形象、工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開(kāi)放、高效、規(guī)范的整體形象。確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。我們相信只要通過(guò)對(duì)內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對(duì)使用人人情化服務(wù)，通過(guò)技防、人防、物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。維護(hù)好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路、廠房、宿舍、辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過(guò)專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛、常綠，無(wú)死苗、無(wú)雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象設(shè)施、設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值、增值另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們?cè)诠芾碇?，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長(zhǎng)，從而達(dá)到保值增值的目的。樹(shù)立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹(shù)立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值。五大措施：根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。在物防上加強(qiáng)對(duì)物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬(wàn)無(wú)一失。精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)、綠化），養(yǎng)護(hù)工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。第一：維護(hù)保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī)；第二：加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺(jué)愛(ài)護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理、提示相結(jié)合，對(duì)其講理無(wú)效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的。實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班、組長(zhǎng)負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊、規(guī)范嚴(yán)密。我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需。每二節(jié)　擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況一、擬采取的管理方式對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型的管理方式?；舅悸肥牵簢?yán)格選人、謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供24小時(shí)服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略；軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說(shuō)明。（一）組織系統(tǒng)：**公司廣州市眾信物業(yè)管理公司項(xiàng)目物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心?！“病￡?duì)環(huán)境管理部維　修　部貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率。管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任、文員、品管、各業(yè)務(wù)部門(mén)管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工。（二）、運(yùn)作程序系統(tǒng)：整體運(yùn)作程序物管標(biāo)的調(diào)研擬定物業(yè)管理方案組建機(jī)構(gòu)崗位培訓(xùn)接管驗(yàn)收整改日常管理內(nèi)部運(yùn)作流程眾信物業(yè)公司管理處反饋監(jiān)督各業(yè)務(wù)塊員工指揮指揮管理層操作層說(shuō)明：在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。（三）、激勵(lì)系統(tǒng)：工資福利機(jī)制激 勵(lì) 機(jī) 制培養(yǎng)提升機(jī)制思想工作機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制企業(yè)文化機(jī)制說(shuō)明：激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心、座談等。獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過(guò)懲罰“打”著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力。企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過(guò)企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過(guò)企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下。（一）前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的05年12月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂方案送審簽訂合同方案確認(rèn)時(shí)止盡量縮短時(shí)間4組建管理隊(duì)伍選拔　培訓(xùn)　上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)5整改及完善辦公條件安排管理用房安排員工宿舍物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)6制訂管理制度制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度導(dǎo)入ISO9001－20007物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書(shū)面移交手續(xù)　　（二）常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)制定大、中修計(jì)劃方案；日常零修、急修管理；日常保養(yǎng)巡查管理；維修質(zhì)量管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；運(yùn)行管理；維修保養(yǎng)管理；險(xiǎn)情應(yīng)急管理；水池水泵管理；其他。接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理24小時(shí)值班及巡查、監(jiān)控等安全防范管理；違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理；消防管理；來(lái)人來(lái)訪管理；物品出入管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始4車輛管理進(jìn)出車輛管理；停車場(chǎng)管理；車輛行駛管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始5清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；消殺管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始6綠化管理室內(nèi)綠化管理；室外綠化管理。接管驗(yàn)收后開(kāi)始7客戶服務(wù)管理設(shè)立服務(wù)員和保安；人員形象及服務(wù)意識(shí)管理。8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理9檔案管理建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)；建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗(yàn)收后開(kāi)始　?。ㄈ┪镔|(zhì)資金積累計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額用途1234567891011摩托車電腦、含顯示器打印機(jī)復(fù)印機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜照像機(jī)電話寢具和服裝（套）疏通機(jī)電焊機(jī)11111111按編制配112000400018006000100080020004001000020001000用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)辦公用辦公用辦公用辦公用辦公用用于文化活動(dòng)辦公用估算價(jià)維修用序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額用途12131415161718192021222324252