【正文】 小區(qū)物業(yè)管理方案 一、投標函 第二章：小區(qū)物業(yè)概況； 第三章：小區(qū)物業(yè)管理服務方案 第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理 第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理 第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理 第四節(jié)：設施的維修管理 第五節(jié)：小區(qū)的文化建設 第六節(jié)：其他物業(yè)服務項目 第四章：小區(qū)管理組織結構圖 第五章：人員配備 ； 第五章：金費收支預算； 一、投 標 函 致：小區(qū)業(yè)主委員會： 根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標公告，現(xiàn)決定參加“小區(qū)物業(yè)管理”項目的競標，并作出如下法律承諾： 嚴格遵守《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定，履行相關義務。 受法定代表人 授權 全權處理與本次投標項目有關的事務。 投標文件的內容真實可*。如果中標，本投標文件即成為中標合同必然的附屬法律文件。 同意提供招標人所要求的其他資料。 招標人無義務必須接受或有權拒絕我們的投標。 所有有關本次投標的聯(lián)絡請函、電下列地址： 地址： 郵編電話： 傳真 法定代表人（簽字或蓋章）： 投標人全稱： （投標單位公章） 年 月 日 第二章 小區(qū)物業(yè)概況 小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個自行車棚和一個值 班室。樓樓之間獨立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個封閉式的小區(qū)，由一個大門出入。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管，后由業(yè)主委員會 負責日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務工作。 第三章 小區(qū)物業(yè)管理服務方案 根據(jù)小區(qū)的實際情況，并貫徹物業(yè)公司“盡心服務，超值服務”的服務宗旨，我公司擬將物業(yè)服務重點放在環(huán)境管理、衛(wèi)生 綠化、.。 第一節(jié) 環(huán)境管理 維護規(guī)劃的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開門窗的破壞行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業(yè)主的 居住安全。我公司將嚴格按照國家有關的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實際情況的管理制度，保證住宅樓的結構不被破壞，從根本上使小區(qū)不動 產(chǎn)保值增值。 第二節(jié) 衛(wèi)生綠化管理 小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴格按照ISO9001質量標準的 要求，規(guī)范作業(yè)。我們要樹立全員保潔意識，制定嚴格的保潔制度、工作標準和獎懲措施，并層層落實。目標管理達到：一日三清掃，垃 圾日日清，嚴格控制二次污染。具體實施方案如下： 一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶 二、配備兩名保潔人員，負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生： （一）公共衛(wèi)生： 路面凈、花壇凈、綠地凈、無雜草枯葉； 垃圾桶保持光亮、無銹漬、無污跡； 各明溝溝蓋無積塵、無銹跡，站立側目可清晰見字。 （二）室內衛(wèi)生： 樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈 定期清掃、保潔； （三）綠化環(huán)境： 保護：在草坪上樹立溫馨提示標牌，防止花草人為傷害； 養(yǎng)護：定期澆水、修剪花草樹木，營造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境； （四）裝潢垃圾： 會同業(yè)主委員會制定《室內裝潢管理制度》，室內裝潢有可能影響建筑物的結構，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾， 影響環(huán)境，對于室內裝潢必須要有嚴格的規(guī)定，這關系到各業(yè)主的切身利益，也是物業(yè)管理公司義不容辭的責任。 （五）張貼警示牌，倡導文明新風。 　 第三節(jié) 小區(qū)的安全保衛(wèi) 小區(qū)住戶以科大、省教院教師為主，文化層次較高，素質較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式 重點對外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點： （一）整體排查，清除消防安全隱患； 我們將按國家消防標準對各住宅樓的消防設施進行排查，配齊所需的消防器材，培訓消防員，消除消防隱患。 （二）實行封閉式管理， 24小時保安值班、巡邏，保障住戶安全； 我們將南北兩個鐵門按實際情況定時開關,以中間的大門為主出入口，保安盡快熟悉住戶，對進出的外來人員，嚴格實行登記制度，禁止 無關人員入內，大力加強夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。 （三） 報警電話，為隨時處理緊急情況做好準備。 “急住戶之所急，想住戶之所想”，設立報警電話，對于突發(fā)的各種事件，制定突發(fā)事件應急處理程序，保證突發(fā)事件的及時解決。 第四節(jié) 設施的維修管理 小區(qū)的公共設施，極大地方便了住戶生活。為解決住戶的后顧之憂，我們將做到以下幾點： （一） 對于公共設施進行全面檢查； 在正式接管小區(qū)時我們將對公共設施進行檢查、登記，對于損壞的公共設施進行修理，如1號、2號樓的部分防盜門，公共的照明燈等。 （二）配備專業(yè)水電工，制定合理價格，設立保修電話，保證及時維修服務。 我們將和業(yè)主委員會按國家的相關維修規(guī)定，對于住戶水、電等維修項目制定合理的收費標準，配備專業(yè)水電工，在小區(qū)管理處設立一部 便民熱線，在住戶提出維修要求時，及時完成維修工作。 維修管理的目標達到： 24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處 理的，應向保修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶簽字確認方可離去。維 修滿意率100%。 定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。 第五節(jié) 小區(qū)文化建設 為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛、健康的生活氛圍是我們追求的另一個重要的目標，由于小區(qū)住戶文化素質較高，完全可以利用現(xiàn)有資源 做到以下幾點： (一） 建立老年活動室 住戶中有不少是老年人，應該為老年人創(chuàng)造一個能和外界溝通交流的好環(huán)境，這樣既給老年人帶來了歡樂，也讓其子女少了一份擔心。 （二）用小區(qū)文化資源組織文藝社團 小區(qū)住戶多為教師，物業(yè)公司和業(yè)主委員會共同邀請具有一定文藝功底的住戶，成立文藝社團，在空閑時間組織諸如舞蹈，書法，歌詠活 動，相互學習，相互交流，增進鄰里了解，全面提高小區(qū)精神風貌。 第六節(jié) 其他物業(yè)項目的管理 此外，還有其他的一些物業(yè)項目的管理，如自行車、轎車的停放管理，寬帶網(wǎng)接入、水電費的收取等，我們將本著為住戶著想、便利住戶 的宗旨和業(yè)主委員會共同協(xié)商，從而使業(yè)區(qū)內所有的工作都能有條不紊的開展。 第四章 小區(qū)管理組織結構圖 （3人）　　　　　　?。?人）　　　　　　（1人）　　　　　?。?人） 第五章：人員配備 一、 管理處經(jīng)理（1名）針對小區(qū)實際情況制定工作計劃，費用收繳工作 二、 管理員（1名）綠化養(yǎng)護、監(jiān)督各項工作的開展情況，執(zhí)行主任安排的具體事務。 三、 保潔人員(2名)負責小區(qū)衛(wèi)生； 四、 保安人員（3名）負責小區(qū)安全，24小時巡邏； 五、 水電維修工（1名）公共設施維護，水電維修。 第六章費用核算 一、 人員工資 管理區(qū)主任：1人X 800元/月＝800元 管理員： 1人 X 750元/月＝750元 保潔： 2人 X 500元/月＝1000元 保安： 3人X 600元/月＝1800元 水電維修工：1人X 650元/月＝650元 二、 垃圾清運費：2車/日X 10元/車X30日＝600元 三、 公共用電：300元/月 四、 每月水損：300元/月 五、 日常維護保養(yǎng)費、保潔材料費：500元/月 六、 固定資產(chǎn)折舊（2000元按3年）：56元/月 合計每月共需費用：6756元/月 某小區(qū)物業(yè)管理方案（上）第一章 前言“”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區(qū)等，其中公寓面積㎡；商鋪面積㎡；地下停車場㎡；地上停車場㎡；車庫個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。 高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。公司是具有物業(yè)管理二級資質的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標：以公司經(jīng)營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章 物業(yè)管理要點◆ 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；◆ 結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務；◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點： 完善服務、誠信待人。物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的優(yōu)質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。環(huán)境管理責任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線?！“踩?、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標：◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；◆ 報修及時率達到100％；◆ 清潔管理無盲點；◆ 設備設施完好率達到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；◆ 管理區(qū)域內不發(fā)生重大安全與火災責任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務滿意率達95％以上；◆ 綠化完好率達到98％以上；◆ 道路完好率達到98％；◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；◆ 無服務安全事故發(fā)生。二、主要措施◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施；◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；◆ 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運行機制： 建立監(jiān)督機制； 建立信息反饋及處理機制； 制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃； 管理人員的培訓管理； 增強服務意識，量化管理及標準運作； 企業(yè)內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。四、物業(yè)管理制度 管理處經(jīng)理職責； 管理人員崗位職責； 作業(yè)人員崗位職責； 員工培訓； 管理處運作管理工作規(guī)程； 人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程 內部運作管理辦法 小區(qū)秩序管理； 清潔管理； 綠化管理； 消防弱電設備設施管理； 供配電設備管理； 給排水設備管理； 共用設施和共用場地管理； 安全操作規(guī)程； 特約服務管理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采用的管理模式一、 物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。 辦公室（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。（2） 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（3） 負責內部運行工作的綜合協(xié)調。（4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。