【正文】 學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解并掌握物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念與應(yīng)遵守的原則，了解物業(yè)管理招標(biāo)的幾種分類方式，掌握物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)在準(zhǔn)備與實施階段的具體程序與做法，掌握招標(biāo)書的編寫要領(lǐng)與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標(biāo)書與投標(biāo)書。關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序 招標(biāo)實施階段 物業(yè)管理招標(biāo)文件 物業(yè)管理投標(biāo) 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)書 物業(yè)管理服務(wù)總包合同 物業(yè)管理服務(wù)專項分包合同第1章 物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)1．1 物業(yè)管理招標(biāo)1．1．1 物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是指招標(biāo)人（包括物業(yè)所有權(quán)人、業(yè)主委員會，或其法定代表的開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)），在為其物業(yè)選擇物業(yè)管理者時，通過向社會公開其所制訂的管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳物業(yè)管理者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。其中物業(yè)管理公司針對某一項或多項專業(yè)服務(wù)項目，如保安、保潔、綠化等，進(jìn)行公開選聘專業(yè)服務(wù)公司的過程，稱為物業(yè)管理服務(wù)項目的分包。實際上物業(yè)管理招標(biāo)是一個廣義的概念，同時包括了開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的過程。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)活動中必須遵循“公開、公平、公正和誠實信用”的原則。1．1．2 物業(yè)管理招標(biāo)的方式物業(yè)管理招標(biāo)從不同的角度來看可以有不同的劃分方式。按內(nèi)容劃分，可分為單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)；按招標(biāo)對象的廣度劃分，可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)；按物業(yè)管理的招標(biāo)項目劃分，可分為全方位物業(yè)管理招標(biāo)和單項目物業(yè)管理招標(biāo)；按物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同劃分，可分為開發(fā)商主持的前期物業(yè)管理招標(biāo)、業(yè)主委員會主持的物業(yè)管理招標(biāo)和委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)以及物業(yè)管理公司的專業(yè)項目招標(biāo)等。物業(yè)管理招標(biāo)最常見的劃分方式是按招標(biāo)對象的廣度劃分，即公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)。1．公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。2．邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。3．協(xié)商招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)又稱為議標(biāo)，是指招標(biāo)人不公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)的投標(biāo)人，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。實質(zhì)上，協(xié)商招標(biāo)可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)，目前是一種不可或缺的物業(yè)管理招標(biāo)形式,較適合于具有一定業(yè)務(wù)聯(lián)系和相互比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)，或具有特殊管理要求的中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目。1．1．3 物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序一般包括準(zhǔn)備、實施和結(jié)束三個階段。1．準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段是指從招標(biāo)人決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，到正式對外發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。主要工作有：成立招標(biāo)機構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。（1）成立招標(biāo)機構(gòu) 這主要有兩種途徑。一種是在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下（應(yīng)先在政府部門備案），由招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)，聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組織招標(biāo)；另一種是由招標(biāo)方委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。1）自行成立招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，該物業(yè)管理招標(biāo)也由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”。2）委托招標(biāo)代理機構(gòu)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。對于一些大型的管理項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。招標(biāo)人可根據(jù)自己的意愿和自身的情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)。同時，還要根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的規(guī)模大小選擇相稱等級的招標(biāo)代理機構(gòu)。（2）編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)人提供的參與競標(biāo)所必需的文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容、格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同，內(nèi)容主要有：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序、闡明所需招標(biāo)項目的標(biāo)的情況、告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及簽訂合同的條件等，即投標(biāo)人須知、合同條款和技術(shù)規(guī)范。1）投標(biāo)人須知。投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是招標(biāo)人告知投標(biāo)人關(guān)于投標(biāo)的要求、指導(dǎo)及手續(xù)的文件。①投標(biāo)的條件。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。②對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編定的統(tǒng)一要求（統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式），以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作的進(jìn)行。③對招標(biāo)程序的說明。將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)整個招標(biāo)工作的公正、透明。2）合同條款。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。一般性條款通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；特殊條款是針對每個具體的物業(yè)管理項目自身的特點而制定的個性化條款。特殊性條款優(yōu)于一般性條款，兩者不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3）技術(shù)規(guī)范。技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求（如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等）的文件，是招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。（3）制定標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。按照慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)為招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功了一半，而編制一個先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目工作量進(jìn)行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實際。如果屬自行招標(biāo)，則可參照近年來國內(nèi)外相近物業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者由招標(biāo)方委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。[閱讀資料] 南京龍江小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動效果分析江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，通過招標(biāo)的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程—南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。 根據(jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導(dǎo)價即便是最高的5級。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。這次招標(biāo)書明確將收費標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測算起自己的成本來，要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。1．龍江高教公寓招標(biāo)概況(1)物業(yè)標(biāo)的：，南北兩片，即將入住率95％以上。物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證。(3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等專家7人。(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。(6)評分類別及權(quán)重：信譽(10％)，標(biāo)書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)。(7)公共服務(wù)費確定：政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合，元／(月平方米)，／(月平方米)。(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗。2．此次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的啟示(1)物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中介服務(wù)機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招標(biāo)投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。龍江高教公寓是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。 (3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。此次招投標(biāo)活動，引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大、即將入住率高、業(yè)主素質(zhì)高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎(chǔ)?！耙匀藶楸尽保耙詷I(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補公共服務(wù)費的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。 (4)需要引起重視和改進(jìn)的問題： ①工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。物業(yè)標(biāo)的存在設(shè)施不足問題。如自行車停放車位嚴(yán)重不足()，地下進(jìn)出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。②物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招標(biāo)投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20％。③物業(yè)管理采取招標(biāo)投標(biāo)的市場化運作，其公共服務(wù)費價格應(yīng)由市場調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價或過多限制。2．實施階段招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。主要包括：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書，組織資格預(yù)審，召開標(biāo)前會議，開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。（1）發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道。發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那?。常見的發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、報紙，房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等媒體。通常一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布公告，不拘泥于某一渠道。2）發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排。為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：①刊登招標(biāo)公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告，要考慮到各類渠道的出版周期（如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長），以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。②投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書，需要有足夠的時間。按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第二十四條規(guī)定：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間；但是，依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十日。按照慣例，投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)時間不得少于45天。3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式。招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。一般包括以下內(nèi)容：招標(biāo)單位名稱；項目名稱；地點、物業(yè)管理項目資金來源（如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等）、招標(biāo)目的（邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo)）；項目要求概述（項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求），購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格，接受標(biāo)書的最后日期和地點，開標(biāo)日期、時間、地點，招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法。如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額。招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，必須載明，而招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。投標(biāo)邀請書的內(nèi)容和格式與招標(biāo)公告基本相同。（2）組織資格預(yù)審 若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂的早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)公司已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂的后期預(yù)審。無論資格預(yù)審在何時進(jìn)行，其審核程序和要求投標(biāo)公司遞交的文件都大致相同。資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，是投標(biāo)者