【正文】 特色，它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、安全、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點則應(yīng)放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系。（4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析1）招標(biāo)物業(yè)條件分析①物業(yè)性質(zhì)。投標(biāo)公司要根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結(jié)構(gòu)（3）收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料 招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況。投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。（2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。1．2．2 物業(yè)管理投標(biāo)程序1．物業(yè)管理投標(biāo)的準(zhǔn)備階段（1）取得從業(yè)資格 從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的條件，也是物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。所謂真實性，即投標(biāo)書內(nèi)容要真實，不能弄虛作假。1．2 物業(yè)管理投標(biāo)1．2．1 物業(yè)管理投標(biāo)的概念與原則物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動。(十一)宣傳、貫徹執(zhí)行(《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)及其實施細(xì)則方式和設(shè)想(十二)整治鹿丹村環(huán)境的方案。(九)便民服務(wù)項目按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項分列。19．維修服務(wù)回訪率。17．住房有效投拆率與處理率。15．火災(zāi)發(fā)生率。13．小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率。11．停車場、單車棚完好率。9．排水管、明暗溝完好率。7．道路完好率及使用率。5．綠化完好率。3．維修工程質(zhì)量合格率。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項管理指標(biāo)的承諾1．房屋完好率。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算、增收節(jié)支措施。(四)管理工作必需的物質(zhì)裝備計劃情況包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。2．歡迎社會各屆對此次招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210053255815。2．開標(biāo)具體時間另行通知。2．市住宅局每年對住宅區(qū)進(jìn)行考核評比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財務(wù)審計，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同給予獎勵。(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。11．中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險抵押全30萬元，如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予返還，押金期限為三年。9．在做標(biāo)書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進(jìn)住時間。7．我局將在定標(biāo)后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計租)，待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。5．在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費應(yīng)移交給中標(biāo)單位。(三)有關(guān)說明1．中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。4．公共生活秩序。2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5．公用設(shè)施及公共場所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化面積53920平方米； (3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢查井261座，雨水進(jìn)水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個；(7)體育設(shè)施：籃球場一個，占地面積500平方米；門球場一個，占地面積300 平方米；(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1．總占地面積70396平方米。 [閱讀資料] 鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。（2）附文 物業(yè)說明書。6．附件附件是對招標(biāo)文件主體部分文字說明的補(bǔ)充，包括附表、附文和附圖。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補(bǔ)充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。（15）合同份數(shù) （16）合同生效 5．合同特殊條款為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。（13）主導(dǎo)語言與計量單位 語言是漢語還是英語等，計量單位要統(tǒng)一。（11）合同修改 該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項，需進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補(bǔ)充協(xié)議。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標(biāo)人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標(biāo)人發(fā)生違約行為時，招標(biāo)人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。7）履約保證金。6）合同協(xié)議書的簽署。5）授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力。3）接受和拒絕任何投標(biāo)的權(quán)力。2）資格最終審查。（6）授予合同 1）定標(biāo)準(zhǔn)則。6）評標(biāo)原則及方法。即寫明投標(biāo)人在必要時有權(quán)澄清其投標(biāo)文件內(nèi)容。3）對投標(biāo)文件響應(yīng)性的確定，即審查投標(biāo)文件是否符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。（5）開標(biāo)和評標(biāo) 包括以下內(nèi)容：1）對開標(biāo)規(guī)則的說明。這些格式通常包括：投標(biāo)書格式、授權(quán)書格式、開標(biāo)一覽表、投標(biāo)價格表、項目簡要說明一覽表及投標(biāo)人資格證明書格式等。如果由于采取邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式招標(biāo)，而沒有進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，還應(yīng)要求投標(biāo)人按預(yù)定格式和要求遞交投標(biāo)人資格的證明文件。（3）投標(biāo)書的編寫 投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對投標(biāo)書編寫的具體要求。具體說明如下：（1）總則說明 主要對招標(biāo)文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標(biāo)人和投標(biāo)費用進(jìn)行說明。說明書和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細(xì)說明。對于各項目的不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。2．技術(shù)規(guī)范及要求這一部分主要是說明招標(biāo)物業(yè)管理項目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、要求。如果采用邀請招標(biāo)方式招標(biāo)，投標(biāo)邀請書往往作為投標(biāo)通知書而單獨發(fā)給潛在投標(biāo)人；如果采取公開招標(biāo)方式招標(biāo)，往往是先發(fā)布招標(biāo)公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?。其主要?nèi)容包括：招標(biāo)人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標(biāo)文件的售價、投標(biāo)地點、投標(biāo)截止時間、開標(biāo)時間地點等。具體可歸納為組成招標(biāo)文件的六要素：投標(biāo)邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異。評標(biāo)者可以要求有關(guān)投標(biāo)者予以澄清補(bǔ)充之后仍可參與評標(biāo)。②標(biāo)書A、B可以通過預(yù)審。因為它們沒有提供招標(biāo)文件所要求的重要文件或沒有就重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導(dǎo)致投標(biāo)者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。標(biāo)書D：沒有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。標(biāo)書B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。在招標(biāo)文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標(biāo)價應(yīng)按確定價格報送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護(hù)理及兒童上學(xué)放學(xué)接送等特約服務(wù)。這樣，確定出中標(biāo)企業(yè)。一般先選擇報價最低的投標(biāo)書，然后針對投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書包括報價予以綜合評議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。③定標(biāo)方法。比如，如果投標(biāo)人的標(biāo)價最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標(biāo)項目要求，這樣的標(biāo)書則不能定標(biāo)。一般來說，物業(yè)管理招標(biāo)人會選擇報價最低的投標(biāo)書定標(biāo)，但這并不意味著招標(biāo)人一定選擇最低報價者。②招標(biāo)人再評審。C．主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。如果大多數(shù)投標(biāo)報價均與標(biāo)底相差太大，招標(biāo)者則應(yīng)重新審核標(biāo)底，直至查明主要原因。B．報價及補(bǔ)充說明。評審的內(nèi)容主要是：A．服務(wù)質(zhì)量。定標(biāo)程序包括評委會評審、招標(biāo)人再評審。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)表（可作為招標(biāo)評標(biāo)的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)）項目指標(biāo)分?jǐn)?shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動協(xié)調(diào)，提出建議10 被動接受，調(diào)整服務(wù)6 不予參與，獨立運行2 不能協(xié)調(diào)02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標(biāo)底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強(qiáng)大，管理設(shè)備先進(jìn)10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24．服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置10 機(jī)構(gòu)設(shè)置科學(xué)合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求25．日常服務(wù)30 有類似經(jīng)驗，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務(wù)與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務(wù)與要求有較大出入56．特約服務(wù)10 主動為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù)10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴(yán)格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10 有運行制度，但缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督制度5 無嚴(yán)格的管理運行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴(yán)密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標(biāo)。評標(biāo)報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“廢標(biāo)”的投標(biāo)企業(yè)名稱；概述評標(biāo)的具體原則、方法等；評述可能中標(biāo)的幾份標(biāo)書；分析標(biāo)價的合理性、與標(biāo)底價的比較結(jié)果；說明標(biāo)書是否符合招標(biāo)文件要求；評價投標(biāo)企業(yè)資信及類似經(jīng)驗等。D．編寫評標(biāo)報告。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。服務(wù)措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時具有可行性。管理服務(wù)方案評審包括服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置評審、服務(wù)措施評審、標(biāo)價評審。尤其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團(tuán)隊，是否擁有良好的運作體系。B．評委評審標(biāo)書,其主要內(nèi)容包括：a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽的評審。審查如有偏差，評標(biāo)委員會應(yīng)在通知投標(biāo)公司并征得其同意的情況下予以更正。評標(biāo)委員會審查的內(nèi)容主要有：a．投標(biāo)人投標(biāo)資格審查，即判斷投標(biāo)企業(yè)是否符合投標(biāo)條件