【正文】 .倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告總論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱：桃花江倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)中心建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目） 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)單位情況 單位名稱： 桃花江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目建設(shè)單位） 單位經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：有限責(zé)任公司（國(guó)有獨(dú)資） 注冊(cè)資本：人民幣壹仟萬(wàn)元 法人代表： 公司經(jīng)營(yíng)范圍：城市建設(shè)項(xiàng)目投資和開發(fā)、城市市政基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)，建筑材料銷售。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)桃花江大道南側(cè)（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目建設(shè)地） 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）用地155畝；（2）；（3）物流信息管理系統(tǒng)建設(shè)。 項(xiàng)目總投資及投資構(gòu)成 項(xiàng)目總投資人民幣15000萬(wàn)元 投資構(gòu)成固定資產(chǎn)投資 12700萬(wàn)元（1）建筑工程 8160萬(wàn)元（2）設(shè)備購(gòu)置 3000萬(wàn)元（3）安裝工程 240萬(wàn)元（4）其 他 1300萬(wàn)元無(wú)形資產(chǎn)投資 300萬(wàn)元流動(dòng)資金 2000萬(wàn)元 投融資方案 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年服務(wù)收入 5000萬(wàn)元 效益評(píng)價(jià)指標(biāo)（1）年凈利潤(rùn) 838萬(wàn)元（2）%（3）%（4）資本金利潤(rùn)率 %（5）投資利潤(rùn)率 % 可研報(bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（2）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（3）《中華人民共和國(guó)合同法》（4）《中華人民共和國(guó)公司法》（5）《全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》（6）《**市2004年—2020年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（7）《某縣城市總體規(guī)劃（2004年2020年）》 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)地位于某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，園區(qū)及周圍已落戶，正在建設(shè)或已建成投產(chǎn)的有萌立爾、園通生物等八家企業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)外招商力度的加大，還將陸續(xù)有生產(chǎn)性企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，預(yù)計(jì)就近投資的企業(yè)將達(dá)20余家，常住人口上萬(wàn)人。但到目前為止，項(xiàng)目建設(shè)地尚無(wú)一處頗具規(guī)模的綜合性倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)中心。因此，興建一個(gè)集商務(wù)辦公、貨運(yùn)物流配送、餐飲住宿等商貿(mào)服務(wù)功能于一體的倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)中心是適應(yīng)市場(chǎng)需要的。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 、宏觀背景（1）中西部大開發(fā)戰(zhàn)略的提出黨的十六大給予中西部開發(fā)十分突出的地位，指出了中西部大開發(fā)的重大意義、階段目標(biāo)、重要任務(wù)，并提出具體要求。從全國(guó)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，正在實(shí)現(xiàn)由“一個(gè)大局”向“另一個(gè)大局”的轉(zhuǎn)變。本世紀(jì)將進(jìn)一步形成由沿海經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和西部大開發(fā)構(gòu)成的“H”型格局。隨著中西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中部地區(qū)在資源、勞力、土地等方面對(duì)制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯加強(qiáng)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心向中西部轉(zhuǎn)移，加速工業(yè)化進(jìn)程和小城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略是某縣縣域經(jīng)濟(jì)與倉(cāng)儲(chǔ)物流及商貿(mào)服務(wù)發(fā)展良好的契機(jī)。（2）科學(xué)發(fā)展觀的提出從傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展觀轉(zhuǎn)向當(dāng)代以人為本發(fā)展觀，這是21世紀(jì)世界的發(fā)展趨勢(shì)，也是中國(guó)的發(fā)展需要。黨的十六屆三中全會(huì)提出的以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，從經(jīng)濟(jì)建設(shè)轉(zhuǎn)向全面發(fā)展，倡導(dǎo)共同發(fā)展、縮小差距，改革的根本目的是以人為本，發(fā)展人的能力，實(shí)施五大協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略等。這也對(duì)新時(shí)期縣域經(jīng)濟(jì)中物流、商貿(mào)服務(wù)的發(fā)展提出了更高的要求。（3）泛珠三角區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的提出泛珠三角區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略將為湖南省極好的發(fā)展機(jī)遇?！胺褐槿恰笔侵赣蓮V東、福建、江西、廣西、海南、湖南、四川、云南、貴州等9個(gè)?。▍^(qū)），再加上香港和澳門形成的超級(jí)經(jīng)濟(jì)圈。湖南省與泛珠三角中的大部分地區(qū)——特別是大珠三角地區(qū)——梯度優(yōu)越明顯，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)性更強(qiáng)。湖南省特別是長(zhǎng)株潭城市群，具備實(shí)現(xiàn)這種外源性資本與本地產(chǎn)業(yè)緊密、迅猛聚合的載體作用。通過主動(dòng)加入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈，積極承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將可以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 微觀背景（1）**市面臨的發(fā)展機(jī)遇**市是地處湖南省經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)株潭城市群的交接點(diǎn)，北望長(zhǎng)江中下游城市群，東距省會(huì)城市長(zhǎng)沙74公里，良好的區(qū)位條件能接受長(zhǎng)株潭等地和長(zhǎng)江中下游經(jīng)濟(jì)圈城市經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息的輻射與傳播。洞庭湖綜合治理和資江開發(fā)為加速**經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好契機(jī)，**的水源優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)，今后有可能成為湘中地區(qū)重要的水陸交通樞紐。（2）縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，某縣域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，縣域范圍內(nèi)以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為中心，連帶灰山港、大栗港、馬跡塘、武潭等四鎮(zhèn)的工業(yè)園已形成一區(qū)三園，七大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。在新的發(fā)展背景下，為了更好的推進(jìn)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程，極有必要在縣城加快倉(cāng)儲(chǔ)物流及商貿(mào)服務(wù)的發(fā)展，以整合縣域內(nèi)各鎮(zhèn)的建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施布局，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，交通、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施完善，資源和區(qū)位比較優(yōu)勢(shì)明顯。已初步形成建材、礦冶、機(jī)械制造、水電、食品、竹木加工、旅游等七大支柱產(chǎn)業(yè)。特別是竹木加工、礦冶、機(jī)械制造發(fā)展迅速，已具備出口創(chuàng)匯潛能。，增長(zhǎng)12%；，%；，%；農(nóng)民人均純收入3202元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7460元，%；城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出分別達(dá)到5144元和3399元?？h域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鄉(xiāng)人民收入的逐漸提高，為加快市場(chǎng)建設(shè)和繁榮提供了可能。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 地理位置及交通條件某縣位于湖南省中部偏北，資江下游，以境內(nèi)聞名中外的桃花江而得名。地理座標(biāo)為東經(jīng)111176。36′~112176。19′，北緯 28176。13′~ 28176。41′。東抵**市，南接寧鄉(xiāng)，西靠安化，北臨漢壽、常德。縣境海拔高度一般在50—100米之間，距海洋最小距離600多公里。，總面積2063平方公里，%?？h境地處雪峰山余脈向洞庭湖過渡的交接地帶。地形由西南向東北傾斜。西南部山地居多，東南為丘陵盆地，西北為丘陵區(qū)，中部為資江與桃花江的沖積平原。資江通過縣境流程102公里，并有志、獺、泥、沾、敷5支溪水縱橫交錯(cuò)，有東去**市公路29公里，南經(jīng)寧鄉(xiāng)（75公里）至省城長(zhǎng)沙126公里，北經(jīng)三堂街至漢壽72公里，至常德121公里。207國(guó)道通過西部?jī)涉?zhèn)一鄉(xiāng)，有1837省道（其中某至**段為一級(jí)公路）、1824省道穿過縣境并交于縣城。長(zhǎng)石鐵路經(jīng)過縣城牛潭河北區(qū)，并有先鋒縣級(jí)站，洛湛鐵路經(jīng)過灰山港，并有縣級(jí)站。某縣縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)出增速發(fā)展勢(shì)頭，三次產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步協(xié)調(diào)并進(jìn)。2005年某縣生產(chǎn)總值（GDP）377715萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)12%，增幅比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)步伐加快的同時(shí)，某縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步改善，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)并進(jìn)。在全部生產(chǎn)總值中，其中一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值115172萬(wàn)元，增長(zhǎng)7%，二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值143850萬(wàn)元，%，三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值118693萬(wàn)元，%，一、二、%、%、%。、。2005年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為31：38：31。與2004年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降2個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)比重上升3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)比重下降1個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均GDP5080元，%。在農(nóng)村，惠農(nóng)政策落到實(shí)處，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)穩(wěn)定。政策支持農(nóng)業(yè)的力度繼續(xù)增強(qiáng)。對(duì)農(nóng)民下發(fā)糧食直補(bǔ)資金、良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼和全免農(nóng)業(yè)稅等一系列優(yōu)惠政策，某縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值達(dá)186506萬(wàn)元，%。其中：農(nóng)業(yè)產(chǎn)值80535萬(wàn)元，%，林業(yè)產(chǎn)值27039萬(wàn)元，%，牧業(yè)產(chǎn)值71472萬(wàn)元，%，漁業(yè)產(chǎn)值3886萬(wàn)元，%，農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值3574萬(wàn)元，%。，比上年嗇千公頃，糧食總產(chǎn)量296160噸，比上年增加9833噸，%；肉類總產(chǎn)量53852噸，%；，%；，同比增長(zhǎng)11%；出欄羊6萬(wàn)只，%；出籠家禽331萬(wàn)羽，%；禽蛋產(chǎn)量7750噸，%；水產(chǎn)品產(chǎn)量5060噸，%。特別是農(nóng)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)不斷壯大，產(chǎn)業(yè)組織化程度進(jìn)一步提高。2005年某縣圍繞不斷壯大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展綠色高效農(nóng)業(yè)，著力提升特色產(chǎn)業(yè)，發(fā)展了一批具有市場(chǎng)潛力和特色的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，初步形成了楠竹、優(yōu)質(zhì)稻米、綠色葛、品牌茶、商品菜、時(shí)鮮水果、藠頭等幾大特色產(chǎn)業(yè)基地。全年由省農(nóng)業(yè)廳認(rèn)定的無(wú)公害、其中：，。由農(nóng)業(yè)部認(rèn)證的無(wú)公害綠色農(nóng)產(chǎn)品五個(gè)，包括大米、玉竹參、藠頭、越瓜和牲豬。2005年全縣優(yōu)質(zhì)稻播種面積65萬(wàn)畝。新建連片綠色葛基地3000畝，，生產(chǎn)“美人窩”“雪峰山”等品種牌茶葉1200噸。全縣有種糧30畝以上的大戶274戶，種植10畝以上經(jīng)濟(jì)作物的大戶380戶。全縣年出欄100頭以上的養(yǎng)豬大戶共1331戶，其中養(yǎng)豬100200頭重點(diǎn)戶731戶，200300頭的專業(yè)戶有600戶。年產(chǎn)肥豬5000頭以上的有2戶，年出欄牛10頭以上的戶數(shù)達(dá)118戶，年出欄羊30頭以上的戶數(shù)達(dá)231戶。雪峰山茶榮獲國(guó)際有機(jī)茶基地認(rèn)證；湖南“明鑫”食品有限公司成為湖南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“131”工程龍頭企業(yè)；鸕鶿渡、雪峰山茶、“