【正文】 目 錄 一、 項目地理位置與特點 二、 中國房地產發(fā)展現狀與突破口 三、 深圳老齡住宅市場與度假市場需求研究 四、 中國老板階層健康狀況與休閑娛樂市場研究 五、 深圳5000年健康養(yǎng)生文化 六、 健康養(yǎng)生理念房地產項目的實例 七、 海景金色家園建筑規(guī)劃方案 八、 深圳國際健康養(yǎng)生園的理念設計 九、 深圳國際健康養(yǎng)生園的人才經營規(guī)劃 十、 深圳國際健康養(yǎng)生園的項目設置規(guī)劃設想 十一、 深圳國際健康養(yǎng)生園的服務體系 十二、 深圳國際健康養(yǎng)生園的知識產權保護與品牌輸出 十三、 項目投入產出分析估算 十四、 項目建議結論 摘要： 假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。 中達集團計劃在這里興建度假村與老年公寓。 深圳東部旅游項目是中達集團可持續(xù)發(fā)展的新里程碑，對東部項目的綜合開發(fā)需集思廣議，博采眾長，不僅有利于集團的戰(zhàn)略轉型，而且有利于提高項目開發(fā)的水準。 根據策劃的唯一性、權威性、排他性原則，結合本項目地理位置與自然條件實際情況，理性地把握深圳旅游與住宅市場的實際需求，我們運用泛地產理論，大膽創(chuàng)新，將健康休閑產業(yè)、旅游產業(yè)、房地產業(yè)有效嫁接，形成獨具特色的策劃方案。 在度假村中設立深圳國際健康養(yǎng)生園項目，改變傳統(tǒng)的會所面貌，提煉中西健康養(yǎng)生文化，設立系統(tǒng)的健康養(yǎng)生服務項目，其中海水健康保養(yǎng)重心設置個性化SPA,充分利用深層海水與普通海水的保健功能，開展海洋深層海水健康食品等食療項目，填補我國海洋文化的空白。 建筑用地30萬平方米，建議規(guī)劃五星級酒店５萬平方米(項目可行性報告另報)，高檔別墅區(qū)３萬平方米左右，老年公寓15萬平方米，針對普通游客市場的三星級標準度假公寓5萬平方米，形成深圳最具特色的老年社區(qū)，吸引深圳香港以及廣東地區(qū)較為富裕的老年退休人群居住。 一、 項目地理位置與特點 假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。大鵬半島位于深圳市東部，毗鄰香港，東瀕大亞灣，有31公里的蔚藍海岸和天然良港，自然景觀優(yōu)美，是名副其實的黃金海岸。 假日海景家園總占地面積30萬平方米，規(guī)劃酒店建筑面積5萬平方米，公寓式住宅與別墅群建筑面積2530萬平方米。 本項目遠離市區(qū)，距離市區(qū)50多公里，離大亞灣距離較近。新建成的深圳東部海濱高速公路鹽壩高速公路即將在2003年10月前通車，高速公路已經為本項目留有出口。本項目度假區(qū)可與小梅沙、大梅沙度假旅游區(qū)、鹽田港和龍崗區(qū)高新技術產業(yè)帶相連，與市中心距離為半小時車程，有充足的客源保證。 葵涌發(fā)展前景廣闊，有著豐富的土地、海洋和旅游資源，是深圳市政府規(guī)劃的深圳東部大旅游區(qū)和深圳市下世紀初高科技開發(fā)區(qū)，是深圳未來十五年的重點開發(fā)區(qū)，隨著東部沿海高速公路的建成開通，將給葵涌帶來一次新的發(fā)展機遇。 圖1項目位置圖 葵涌鎮(zhèn)旅游資源豐富，東江縱隊司令部位于土洋村，東江縱隊北上紀念亭位于本項目區(qū)域，依山傍海，沙灘細軟，適合發(fā)展旅游業(yè)。 圖2東江縱隊司令部舊址 圖3 東江縱隊北上紀念亭 假日海景家園三面環(huán)海，用地范圍內海岬、海灣、峽灣、河溝、臺地、山谷、山峰一應俱全，地形地貌獨具特色，現有樹木和野草，隨著添土抬高地面，綠化條件更加理想。本項目符合《深圳旅游區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要》和《大鵬半島旅游區(qū)總體規(guī)劃》。 本住宅項目符合深圳市把東部濱海地區(qū)建成國際水準生態(tài)型濱海旅游勝地的規(guī)劃目標，本項目老年公寓與度假別墅以及配套五星級海景酒店項目，將填補深圳東部旅游、房地產的空白，有益于打造深圳東部海岸新景觀，具有廣闊的市場前景。 二、 中國房地產發(fā)展現狀與突破口 中國房地產從90年代末期以后，進入地產用家時代，炒家紛紛退出市場。珠江三角洲的地產發(fā)展可以用三級跳來形容，地步第一級從本地市場開始創(chuàng)立品牌，例如金業(yè)別墅主要針對港澳客戶，創(chuàng)造了3億銷售額的佳績。碧桂園初期主要針對老板階層，具有巨大的品牌影響力；第二級，開發(fā)大型樓盤向廣州市郊等進軍，例如廣州奧林匹克花園、廣州碧桂園。第三級，走上人才經營的康莊大道，例如廣州奧林匹克花園開始向北京上海輸出品牌和策劃。在市場孕育發(fā)展過程中，王志綱工作室參與策劃碧桂園，給你五星級的家成為地產策劃佳話，廣州奧林匹克花園更是王志綱工作室泛地產概念的精神產物，王志綱工作室培養(yǎng)了一批高級策劃人才，為地產企業(yè)打造知名品牌是他們的拿手好戲。 從房地產的發(fā)展來看，過剩的市場呼喚新的突破，必需跳出房地產作房地產，從新的角度新的思路，在更廣的范圍內整合各種資源，尋找房地產開發(fā)新的制高點。 我們分析購買別墅的主要人群是成功人士，他們?yōu)榱耸聵I(yè)的成功奮力拼搏，一部分人發(fā)財后，攀比誰的洋房漂亮，誰的車高級。別墅在人們眼中，它不僅是住房，更是身份與社會地位的象征。 經過20多年的改革開發(fā)，珠江三角洲的許多人士認識到，事業(yè)成功之前，透支健康換取成功，事業(yè)成功之后用金錢贖回健康，盡管有部分老板還是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建觀念中，但是大部分老板和白領階層認識到，健康對于人生的重要意義，克服亞健康，精力充滿的健康狀態(tài)是人們非常迫切的需求，人們渴望返樸歸真。 健康產業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無法解決，而人們生活中廣泛面對的“亞健康”問題，是一個巨大的市場空白。 楊寶民先生在健康養(yǎng)生課題方面進行多年的探索，運用知識集成策劃理論，采用多學科知識，完成了中華國際健康養(yǎng)生園策劃課題。 該課題提煉中西健康文化與知識，能夠協助房地產開發(fā)商建設健康住宅，在房地產市場通過知識附加值獲取較高利潤。 結合中達集團東部項目的實際情況，在原有策劃基礎上，進行重要的創(chuàng)新，充分考慮深圳東部項目得具體特點，進行針對性策劃。 三、 深圳及周邊老齡住宅市場需求分析研究 與世界相比，中國老齡化社會雖然進入得較晚，中國老年住宅問題卻是一項不可忽視的工程和特征。一是絕對數字大、來勢猛、問題多。據有關部門預測，（%）。，約占7%。到2025年。至2040年，而65歲以上老人達到2．87億。二是老年住宅設施差，急待完善。 1998年，%，%。 銀發(fā)人群在我國的出現，說明市場出現新的機遇，針對養(yǎng)老問題，新加坡的財團曾經委托王志鋼工作室進行專門研究，研究結論是滿足成功人士為父母盡孝心的心理，市場潛力大，需要突破傳統(tǒng)的療養(yǎng)院與養(yǎng)老院模式。 深圳雖然是“最年輕的城市”，第五次人口普查資料顯示，%，但有專家估計，隨著經濟的發(fā)展，一方面深圳的平均年齡將會增大；另一方面，還會有更多的內地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到人們的關注。深圳特區(qū)已經成功走過20年的歷程，第一代創(chuàng)業(yè)者已經有相當一批退休人群，許多中年人已經事業(yè)有成，將父母接到深圳旅游觀光度假已經成為時尚，為內地父母購買住房來深圳定居也成為潮流。 以深圳萬科四季花城為例，從內地來深圳老年人占有相當大的比例。 香港目前是老齡化人群比較密集的城市，由于香港地域的狹小，老年人缺乏空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，活動地域開闊的老人社區(qū)。 縱觀目前比較平談的房地產市場，面對這一新興的房地產消費，發(fā)展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠性和穩(wěn)定性也是其他產業(yè)難以相比的，不失為一項良機。而且它是一項民心工程，值得我們充分關注。 根據老年客戶的不同類型需求，建議采用產權銷售與出租服務相結合,開發(fā)老年住宅可以爭取深圳老齡委的指導，爭取開發(fā)的優(yōu)惠政策。 四、 深圳老板階層健康狀況與休閑娛樂、度假市場分析 深圳第一代老板 類別 娛樂方式 本地農民，依靠炒賣土地發(fā)財，建農民房出租成為百萬富翁。 去豪華酒樓顯示氣派，去卡拉OK尋歡作樂，例如金龍玉風大酒店、輝煌歌舞廳等娛樂場所，以包養(yǎng)二奶為榮。這類人群普遍比較迷信，喜歡敬神拜佛。 政府官員背景，依靠倒賣批文，炒賣土地與裝修工程、建筑工程發(fā)財走私發(fā)財，主要是收買官員或是干部子女利用父母特權搞走私發(fā)財，例如汽油。 高爾夫運動主要目的是顯示身份，不僅自己參與，同時向政府官員行賄會員證 購買股票發(fā)財，利用借款購買原始股票發(fā)財，造就80年代的第一批富翁IT公司或第一批作柜臺生意發(fā)財致富 喜歡看財經節(jié)目，喜歡聚會和旅游，世界之窗等旅游景點建成，深圳成為旅游城市 第二代老板 一批農民企業(yè)家在市場競爭中開始成長，一批走私致富的老年開始 卡拉OK文化帶來娛樂，但是喝過量啤酒以及過晚的休息有害健康。 一批高學歷年青設計師，利用92年房地產熱從事裝修行業(yè)，通過裝修工程成為百萬富翁 酒吧文化開始興起，蹦迪給年青人帶來刺激，滿足年青人發(fā)泄情緒的需要，但是老板階層為顯示穩(wěn)重很少參加這類年青人的活動。 咨詢公司、廣告公司年青知識分子創(chuàng)業(yè)成功 體育運動與休閑娛樂活動，例如自駕車游覽活動興起 高科技公司，利用深圳良好科技環(huán)境，造就一批高收入白領，以深圳以華為公司、中興新公司為代表 （1）深圳旅游市場情況 99年接待海內外游客1700萬人，其中，海外游客230萬人；旅游收入150億元，創(chuàng)匯11億美元，占全國旅游收入的十分之一，占廣東省的三分之一。 ,%, 相當于當年全市國內生產總值的18%,%. 2001年春節(jié)、“五一”、“十一”三個黃金周期間，%，%。，%，%。其中。 2002年，%，%，%。在過去的一年里，三個黃金周給深圳旅游業(yè)帶來豐碩成果，在全國25個重點旅游城市中居第二位。截止2002年底，深圳旅游業(yè)在每年接待海外過夜游客人次、年旅游外匯收入等指標方面已連續(xù)10年位居全國主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重視旅游產業(yè)的發(fā)展，東部海濱休閑度假片區(qū)的規(guī)劃和建設已經被列為深圳“十五”期間的重點工程,將把“濱海度假”旅游打造成繼“主題公園”之后的又一張深圳旅游名片。政府的重視再加上“廣深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小時通關”、“144小時免簽”等一系列政策的推行以及鹽壩高速公路的開通、