【正文】 2001年春節(jié)、“五一”、“十一”三個(gè)黃金周期間，%，%。 一批高學(xué)歷年青設(shè)計(jì)師，利用92年房地產(chǎn)熱從事裝修行業(yè)，通過(guò)裝修工程成為百萬(wàn)富翁 酒吧文化開(kāi)始興起，蹦迪給年青人帶來(lái)刺激，滿足年青人發(fā)泄情緒的需要，但是老板階層為顯示穩(wěn)重很少參加這類年青人的活動(dòng)。 政府官員背景，依靠倒賣批文，炒賣土地與裝修工程、建筑工程發(fā)財(cái)走私發(fā)財(cái)，主要是收買官員或是干部子女利用父母特權(quán)搞走私發(fā)財(cái)，例如汽油。 去豪華酒樓顯示氣派，去卡拉OK尋歡作樂(lè)，例如金龍玉風(fēng)大酒店、輝煌歌舞廳等娛樂(lè)場(chǎng)所，以包養(yǎng)二奶為榮。 根據(jù)老年客戶的不同類型需求，建議采用產(chǎn)權(quán)銷售與出租服務(wù)相結(jié)合,開(kāi)發(fā)老年住宅可以爭(zhēng)取深圳老齡委的指導(dǎo)，爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策。雖然它沒(méi)有巨額的回報(bào)，但其長(zhǎng)遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的，不失為一項(xiàng)良機(jī)。 香港目前是老齡化人群比較密集的城市，由于香港地域的狹小，老年人缺乏空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，活動(dòng)地域開(kāi)闊的老人社區(qū)。深圳特區(qū)已經(jīng)成功走過(guò)20年的歷程，第一代創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)有相當(dāng)一批退休人群，許多中年人已經(jīng)事業(yè)有成，將父母接到深圳旅游觀光度假已經(jīng)成為時(shí)尚，為內(nèi)地父母購(gòu)買住房來(lái)深圳定居也成為潮流。 銀發(fā)人群在我國(guó)的出現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)出現(xiàn)新的機(jī)遇，針對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題，新加坡的財(cái)團(tuán)曾經(jīng)委托王志鋼工作室進(jìn)行專門研究，研究結(jié)論是滿足成功人士為父母盡孝心的心理，市場(chǎng)潛力大，需要突破傳統(tǒng)的療養(yǎng)院與養(yǎng)老院模式。二是老年住宅設(shè)施差，急待完善。到2025年。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，（%）。 三、 深圳及周邊老齡住宅市場(chǎng)需求分析研究 與世界相比，中國(guó)老齡化社會(huì)雖然進(jìn)入得較晚，中國(guó)老年住宅問(wèn)題卻是一項(xiàng)不可忽視的工程和特征。 該課題提煉中西健康文化與知識(shí)，能夠協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)健康住宅，在房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)知識(shí)附加值獲取較高利潤(rùn)。 健康產(chǎn)業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無(wú)法解決，而人們生活中廣泛面對(duì)的“亞健康”問(wèn)題，是一個(gè)巨大的市場(chǎng)空白。別墅在人們眼中，它不僅是住房，更是身份與社會(huì)地位的象征。 從房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，過(guò)剩的市場(chǎng)呼喚新的突破，必需跳出房地產(chǎn)作房地產(chǎn)，從新的角度新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新的制高點(diǎn)。第三級(jí)，走上人才經(jīng)營(yíng)的康莊大道，例如廣州奧林匹克花園開(kāi)始向北京上海輸出品牌和策劃。珠江三角洲的地產(chǎn)發(fā)展可以用三級(jí)跳來(lái)形容，地步第一級(jí)從本地市場(chǎng)開(kāi)始創(chuàng)立品牌，例如金業(yè)別墅主要針對(duì)港澳客戶，創(chuàng)造了3億銷售額的佳績(jī)。 本住宅項(xiàng)目符合深圳市把東部濱海地區(qū)建成國(guó)際水準(zhǔn)生態(tài)型濱海旅游勝地的規(guī)劃目標(biāo)，本項(xiàng)目老年公寓與度假別墅以及配套五星級(jí)海景酒店項(xiàng)目，將填補(bǔ)深圳東部旅游、房地產(chǎn)的空白，有益于打造深圳東部海岸新景觀，具有廣闊的市場(chǎng)前景。 圖2東江縱隊(duì)司令部舊址 圖3 東江縱隊(duì)北上紀(jì)念亭 假日海景家園三面環(huán)海，用地范圍內(nèi)海岬、海灣、峽灣、河溝、臺(tái)地、山谷、山峰一應(yīng)俱全，地形地貌獨(dú)具特色，現(xiàn)有樹(shù)木和野草，隨著添土抬高地面，綠化條件更加理想。 葵涌發(fā)展前景廣闊，有著豐富的土地、海洋和旅游資源，是深圳市政府規(guī)劃的深圳東部大旅游區(qū)和深圳市下世紀(jì)初高科技開(kāi)發(fā)區(qū)，是深圳未來(lái)十五年的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著東部沿海高速公路的建成開(kāi)通，將給葵涌帶來(lái)一次新的發(fā)展機(jī)遇。新建成的深圳東部海濱高速公路鹽壩高速公路即將在2003年10月前通車，高速公路已經(jīng)為本項(xiàng)目留有出口。 假日海景家園總占地面積30萬(wàn)平方米，規(guī)劃酒店建筑面積5萬(wàn)平方米，公寓式住宅與別墅群建筑面積2530萬(wàn)平方米。 一、 項(xiàng)目地理位置與特點(diǎn) 假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚(yú)涌海岸線，緊鄰沙魚(yú)涌港區(qū)，屬于大鵬半島。 在度假村中設(shè)立深圳國(guó)際健康養(yǎng)生園項(xiàng)目，改變傳統(tǒng)的會(huì)所面貌，提煉中西健康養(yǎng)生文化，設(shè)立系統(tǒng)的健康養(yǎng)生服務(wù)項(xiàng)目，其中海水健康保養(yǎng)重心設(shè)置個(gè)性化SPA,充分利用深層海水與普通海水的保健功能，開(kāi)展海洋深層海水健康食品等食療項(xiàng)目，填補(bǔ)我國(guó)海洋文化的空白。 深圳東部旅游項(xiàng)目是中達(dá)集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的新里程碑，對(duì)東部項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)需集思廣議，博采眾長(zhǎng)，不僅有利于集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而且有利于提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的水準(zhǔn)。 目 錄 一、 項(xiàng)目地理位置與特點(diǎn) 二、 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口 三、 深圳老齡住宅市場(chǎng)與度假市場(chǎng)需求研究 四、 中國(guó)老板階層健康狀況與休閑娛樂(lè)市場(chǎng)研究 五、 深圳5000年健康養(yǎng)生文化 六、 健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)例 七、 海景金色家園建筑規(guī)劃方案 八、 深圳國(guó)際健康養(yǎng)生園的理念設(shè)計(jì) 九、 深圳國(guó)際健康養(yǎng)生園的人才經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 十、 深圳國(guó)際健康養(yǎng)生園的項(xiàng)目設(shè)置規(guī)劃設(shè)想 十一、 深圳國(guó)際健康養(yǎng)生園的服務(wù)體系 十二、 深圳國(guó)際健康養(yǎng)生園的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)與品牌輸出 十三、 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析估算 十四、 項(xiàng)目建議結(jié)論 摘要： 假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚(yú)涌海岸線，緊鄰沙魚(yú)涌港區(qū)，屬于大鵬半島。 中達(dá)集團(tuán)計(jì)劃在這里興建度假村與老年公寓。 根據(jù)策劃的唯一性、權(quán)威性、排他性原則，結(jié)合本項(xiàng)目地理位置與自然條件實(shí)際情況，理性地把握深圳旅游與住宅市場(chǎng)的實(shí)際需求，我們運(yùn)用泛地產(chǎn)理論，大膽創(chuàng)新，將健康休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，形成獨(dú)具特色的策劃方案。 建筑用地30萬(wàn)平方米，建議規(guī)劃五星級(jí)酒店５萬(wàn)平方米(項(xiàng)目可行性報(bào)告另報(bào))，高檔別墅區(qū)３萬(wàn)平方米左右，老年公寓15萬(wàn)平方米，針對(duì)普通游客市場(chǎng)的三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假公寓5萬(wàn)平方米，形成深圳最具特色的老年社區(qū)，吸引深圳香港以及廣東地區(qū)較為富裕的老年退休人群居住。大鵬半島位于深圳市東部，毗鄰香港，東瀕大亞灣，有31公里的蔚藍(lán)海岸和天然良港，自然景觀優(yōu)美，是名副其實(shí)的黃金海岸。 本項(xiàng)目遠(yuǎn)離市區(qū)，距離市區(qū)50多公里，離大亞灣距離較近。本項(xiàng)目度假區(qū)可與小梅沙、大梅沙度假旅游區(qū)、鹽田港和龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶相連，與市中心距離為半小時(shí)車程，有充足的客源保證。 圖1項(xiàng)目位置圖 葵涌鎮(zhèn)旅游資源豐富，東江縱隊(duì)司令部位于土洋村，東江縱隊(duì)北上紀(jì)念亭位于本項(xiàng)目區(qū)域，依山傍海，沙灘細(xì)軟，適合發(fā)展旅游業(yè)。本項(xiàng)目符合《深圳旅游區(qū)規(guī)劃發(fā)展綱要》和《大鵬半島旅游區(qū)總體規(guī)劃》。 二、 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口 中國(guó)房地產(chǎn)從90年代末期以后，進(jìn)入地產(chǎn)用家時(shí)代，炒家紛紛退出市場(chǎng)。碧桂園初期主要針對(duì)老板階層，具有巨大的品牌影響力；第二級(jí)，開(kāi)發(fā)大型樓盤(pán)向廣州市郊等進(jìn)軍，例如廣州奧林匹克花園、廣州碧桂園。在市場(chǎng)孕育發(fā)展過(guò)程中，王志綱工作室參與策劃碧桂園，給你五星級(jí)的家成為地產(chǎn)策劃佳話，廣州奧林匹克花園更是王志綱工作室泛地產(chǎn)概念的精神產(chǎn)物，王志綱工作室培養(yǎng)了一批高級(jí)策劃人才，為地產(chǎn)企業(yè)打造知名品牌是他們的拿手好戲。 我們分析購(gòu)買別墅的主要人群是成功人士，他們?yōu)榱耸聵I(yè)的成功奮力拼搏，一部分人發(fā)財(cái)后，攀比誰(shuí)的洋房漂亮，誰(shuí)的車高級(jí)。 經(jīng)過(guò)20多年的改革開(kāi)發(fā)，珠江三角洲的許多人士認(rèn)識(shí)到，事業(yè)成功之前，透支健康換取成功，事業(yè)成功之后用金錢贖回健康，盡管有部分老板還是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建觀念中，但是大部分老板和白領(lǐng)階層認(rèn)識(shí)到，健康對(duì)于人生的重要意義，克服亞健康，精力充滿的健康狀態(tài)是人們非常迫切的需求，人們渴望返樸歸真。 楊寶民先生在健康養(yǎng)生課題方面進(jìn)行多年的探索，運(yùn)用知識(shí)集成策劃理論，采用多學(xué)科知識(shí)，完成了中華國(guó)際健康養(yǎng)生園策劃課題。 結(jié)合中達(dá)集團(tuán)東部項(xiàng)目的實(shí)際情況，在原有策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行重要的創(chuàng)新，充分考慮深圳東部項(xiàng)目得具體特點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性策劃。一是絕對(duì)數(shù)字大、來(lái)勢(shì)猛、問(wèn)題多。約占7%。至2040年，而65歲以上老人達(dá)到2．87億。 1998年，%，%。 深圳雖然是“最年輕的城市”，第五次人口普查資料顯示，%，但有專家估計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面深圳的平均年齡將會(huì)增大；另一方面，還會(huì)有更多的內(nèi)地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到人們的關(guān)注。 以深圳萬(wàn)科四季花城為例，從內(nèi)地來(lái)深圳老年人占有相當(dāng)大的比例。 縱觀目前比較平談的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對(duì)這一新興的房地產(chǎn)消費(fèi)，發(fā)展前景是誘人的。而且它是一項(xiàng)民心工程，值得我們充分關(guān)注。 四、 深圳老板階層健康狀況與休閑娛樂(lè)、度假市場(chǎng)分析 深圳第一代老板 類別 娛樂(lè)方式 本地農(nóng)民，依靠炒賣土地發(fā)財(cái)，建農(nóng)民房出租成為百萬(wàn)富翁。這類人群普遍比較迷信，喜歡敬神拜佛。 高爾夫運(yùn)動(dòng)主要目的是顯示身份，不僅自己參與，同時(shí)向政府官員行賄會(huì)員證 購(gòu)買股票發(fā)財(cái)，利用借款購(gòu)買原始股票發(fā)財(cái)，造就80年代的第一批富翁IT公司或第一批作柜臺(tái)生意發(fā)財(cái)致富 喜歡看財(cái)經(jīng)節(jié)目，喜歡聚會(huì)和旅游，世界之窗等旅游景點(diǎn)建成，深圳成為旅游城市 第二代老板 一批農(nóng)民企業(yè)家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中開(kāi)始成長(zhǎng)，一批走私致富的老年開(kāi)始 卡拉OK文化帶來(lái)娛樂(lè)，但是喝過(guò)量啤酒以及過(guò)晚的休息有害健康。 咨詢公司、廣告公司年青知識(shí)分子創(chuàng)業(yè)成功 體育運(yùn)動(dòng)與休閑娛樂(lè)活動(dòng)，例如自駕車游覽活動(dòng)興起 高科技公司，利用深圳良好科技環(huán)境，造就一批高收入白領(lǐng)，以深圳以華為公司、中興新公司為代表 （1）深圳旅游市場(chǎng)情況 99年接待海內(nèi)外游客1700萬(wàn)人，其中，海外游客230萬(wàn)人；旅游收入150億元，創(chuàng)匯11億美元，占全國(guó)旅游收入的十分之一，占廣東省的三分之一。%，%。 2002年，%，%，%。截止2002年底，深圳旅游業(yè)在每年接待海外過(guò)夜游客人次、年旅游外匯收入等指標(biāo)方面已連續(xù)10年位居全國(guó)主要旅游城市前四名。政府的重視再加上“廣深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小時(shí)通關(guān)”、“144小時(shí)免簽”等一系列政策的推行以及鹽壩高速公路的開(kāi)通、沙頭角口岸至香港粉嶺的直通巴士開(kāi)通等一些利好因素的刺激，將在很大程度上加快深圳旅游業(yè)尤其是東部旅游業(yè)的發(fā)展速度。 （2）深圳萬(wàn)科開(kāi)發(fā)大梅沙度假物業(yè)，是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，但是兩個(gè)項(xiàng)目之間距離較遠(yuǎn)，定位存在差異。 本項(xiàng)目同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手距離最近的是金海灘旅游度假俱樂(lè)部，它位于深圳的東部海岸，小梅沙以東葵涌鎮(zhèn)溪涌村