【正文】 一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的生存發(fā)展，總是要受到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境的影響。特別是在房地產(chǎn)消費(fèi)日趨理性的前提下，分析重慶地區(qū)的房市發(fā)展軌跡及前景，對(duì)本項(xiàng)目的前期定位和后期銷(xiāo)售都有積極意義，同時(shí)也能在一定程度上規(guī)避或減小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。重慶房?jī)r(jià)從起步至今可以分為三個(gè)階段：2003年以前，在“西部大開(kāi)發(fā)”政策及城市化進(jìn)程的帶動(dòng)下，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面啟動(dòng)，但總體開(kāi)發(fā)水平較低。也正是從這個(gè)時(shí)期開(kāi)始，房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì) 2003年下半年到2004年上半年，重慶房?jī)r(jià)一路飚升，且漲幅相當(dāng)驚人。房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示：%；2004年上半年，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度更是驚人，春交會(huì)的上漲幅度甚至超過(guò)25%。房?jī)r(jià)飚升主要是因?yàn)椋孩俸暧^房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看漲，②城區(qū)改造及大量的拆遷安置戶(hù)，③宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的影響及消費(fèi)內(nèi)需的拉動(dòng)。2004年6月以后，全市房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸降溫，房?jī)r(jià)也趨于平穩(wěn)，部分樓盤(pán)開(kāi)始把更多精力用于促銷(xiāo)上。主要原因在于：①前期房市火爆而引發(fā)了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成嚴(yán)重的供大于求，②房?jī)r(jià)與收入水平不對(duì)稱(chēng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)力瓶頸，③受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響。但與此同時(shí)，土地價(jià)格卻不斷上漲以及建筑材料價(jià)格的居高不下，造成大部分開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易下調(diào)房?jī)r(jià)?？梢灶A(yù)見(jiàn)：重慶房?jī)r(jià)將進(jìn)入逐漸平穩(wěn)、局部回落的階段。房?jī)r(jià)走勢(shì)總體來(lái)看，2004年特別是下半年以來(lái)重慶房市呈不斷調(diào)整、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房市消費(fèi)在逐漸回歸理性。房地產(chǎn)投資保持合理增幅和比重：全年房地產(chǎn)投資累計(jì)完成，%，%（%的高增幅）。施工面積和開(kāi)發(fā)面積增保持增長(zhǎng)，竣工減緩：，%；，%；，%。商品房交易指數(shù)保持增長(zhǎng)：，%、%。主城區(qū)商品房交易面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。，%%。，%，商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理。主城核心區(qū)域，住宅、商服用房和辦公用房的成交均價(jià)分別達(dá)到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。但全市全年空置一年以上的商品房面積達(dá)到430萬(wàn)平方米以上，%。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量與結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出。就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心態(tài)趨于理性，同時(shí)受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，整體房市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)暴漲或暴跌出現(xiàn)的可能性非常小。而中檔價(jià)位、品質(zhì)較高、戶(hù)型緊湊的普通住宅小區(qū)將是市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品。宏觀房市房屋拆遷對(duì)房市有較大的影響，這在2003年上半年及2004年下半年的房市消費(fèi)有較為明顯體現(xiàn)。最近十年來(lái)，全市累計(jì)核發(fā)《房屋拆遷許可證》7600多個(gè)，被拆遷房屋面積近2336萬(wàn)平方米，其中住宅面積1466萬(wàn)多平方米。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房安置20余萬(wàn)戶(hù)，安置房屋面積近1770萬(wàn)平方米。市建委資料透露，未來(lái)5年內(nèi)，重慶主城區(qū)拆遷面積達(dá)到400多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶(hù)將達(dá)到10萬(wàn)戶(hù)以上。拆遷范圍包括江北、九龍坡、大渡口等地，拆遷面積最大的主要在渝中區(qū)和江北城一帶，其中渝中區(qū)拆遷面積約200萬(wàn)平方米，江北城122萬(wàn)平方米。但最近一兩年內(nèi)的拆遷工作已基本完成；拆遷戶(hù)大部分安置完成?？梢?jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)的這些拆遷戶(hù)將繼續(xù)成為重慶房產(chǎn)市場(chǎng)較為重要的消費(fèi)群體之一。房屋拆遷為了更好地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家及重慶市政府都相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。規(guī)范了房貸和房產(chǎn)證辦理、預(yù)售程序。明確限制了二手經(jīng)濟(jì)適用住房投資行為貸款。貸款政策緊急剎車(chē)商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)人民銀行調(diào)整利率。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批激活。經(jīng)營(yíng)性土地必須“陽(yáng)光交易” 。停止協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地。中央對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控原則是“點(diǎn)殺”，而重慶市對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是“有保留的扶持”，但這兩種政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此，我司估計(jì)重慶房市將是比較平穩(wěn)的，不會(huì)有太大的波動(dòng)。宏觀調(diào)控（主要數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年統(tǒng)計(jì)資料及我司市場(chǎng)部）通過(guò)對(duì)重慶房產(chǎn)市場(chǎng)的描述，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)估計(jì)：①?lài)?guó)家或政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會(huì)繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，消費(fèi)更加理性。②房市趨于平穩(wěn)，將造成有價(jià)無(wú)市的局面。一段時(shí)期后，因部分中小開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限將被迫降價(jià)；在市場(chǎng)消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能。③房?jī)r(jià)在平穩(wěn)發(fā)展中將適度下調(diào)，直至政策回暖或大部分空置房被“消化”為止。④消費(fèi)逐漸理性化，“高性?xún)r(jià)比”樓盤(pán)領(lǐng)舞重慶房市。⑤開(kāi)發(fā)商更加謹(jǐn)慎，在提升產(chǎn)品質(zhì)量的時(shí)候更注意樓盤(pán)風(fēng)格的塑造，提升樓盤(pán)的服務(wù)與品質(zhì)，高附加值樓盤(pán)將是夾縫中求生存的唯一選擇。⑥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避或降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，和代理商之間的合作將會(huì)更加頻繁和緊密。項(xiàng)目所處區(qū)域的房市消費(fèi)傳統(tǒng)直接影響消費(fèi)者對(duì)不同質(zhì)素房地產(chǎn)產(chǎn)品的取舍，項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)需求則可以指導(dǎo)項(xiàng)目的價(jià)格定位和銷(xiāo)售周期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)上看，本項(xiàng)目所處較場(chǎng)口是解放碑區(qū)域的重要組成部分，因此在分析市場(chǎng)時(shí)統(tǒng)一稱(chēng)為“解放碑區(qū)域”。同時(shí)為了使市場(chǎng)需求及消費(fèi)特點(diǎn)的分析更準(zhǔn)確、更具針對(duì)性，又將解放碑區(qū)域進(jìn)行細(xì)分。A、較場(chǎng)口、新華路板塊中華路往較場(chǎng)口方向，以較場(chǎng)口為中心，含民權(quán)路（部分）、民生路、和平路、新華路等。B、解放碑核心板塊中華路往小什字方向，以步行街為中心、含民權(quán)路（部分）、民族路、鄒容路、臨江路等。C、解放西路、中興路板塊中興路往南紀(jì)門(mén)方向，含中興路、解放西路及至朝天門(mén)的解放東路、陜西路、長(zhǎng)濱路。D、小什字、嘉濱路板塊本板塊主要以小什字為主，含嘉陵江濱江路。 銷(xiāo)售價(jià)格 決定 銷(xiāo)售周期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變引導(dǎo)供應(yīng)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)意義上的解放碑區(qū)域以商貿(mào)為重、居住為其次，體現(xiàn)的是商業(yè)高度發(fā)達(dá)、住宅為配套的格局。但在強(qiáng)化商業(yè)的同時(shí)，住宅的需求空間也進(jìn)一步放大。只是在住宅市場(chǎng)的需求形態(tài)上與其它區(qū)域有很大的不同：除傳統(tǒng)的解放碑原住民區(qū)外，新興的住宅市場(chǎng)主要以滿(mǎn)足投資及服務(wù)于高收入階層，追求面積經(jīng)濟(jì)、布局緊湊、功能齊全，體現(xiàn)了“小而全、小而精”住宅形態(tài)。較場(chǎng)口、新華路板塊以較場(chǎng)口為中心：與現(xiàn)在的解放碑商圈核心區(qū)一街相隔，是解放碑核心地帶的延伸區(qū)域。擁有良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件：是南岸、菜元壩等方向的進(jìn)城主通道。此外號(hào)稱(chēng)重慶主城區(qū)交通流量中，三分天下有其一的輕軌較新線(xiàn)已通車(chē)，將帶來(lái)更多人流及商機(jī)。市民眼中“解放碑邊上的農(nóng)村”正在發(fā)生巨大的變化，已顯示出了“解放碑的氣象”：得意世界已聚集相當(dāng)?shù)娜藲?、輕軌帶來(lái)了不可估量的人流、銀泰百貨等正在提升較場(chǎng)口的商業(yè)氛圍等。消費(fèi)水平穩(wěn)步提高：現(xiàn)在的較場(chǎng)口已完全融入解放碑，并成為一個(gè)綜合的商貿(mào)區(qū)。在此帶動(dòng)下，板塊內(nèi)的消費(fèi)水平得到很大的提升，消費(fèi)力進(jìn)一步加強(qiáng)。成為解放碑的配套居住區(qū)：較場(chǎng)口板塊正在成為解放碑核心區(qū)的配套居住區(qū)，板塊內(nèi)云集了眾多公寓式住宅如云鼎國(guó)際公寓、合景聚融廣場(chǎng)、美力、陽(yáng)光星座、馨茗苑等，體現(xiàn)了極高的投資及居住價(jià)值。較場(chǎng)口作為解放碑