【正文】 小稅種 （ 一 ）房產(chǎn)稅 納稅范圍 計(jì)稅依據(jù) 與 稅率 —— 比例稅率 稅收優(yōu)惠 征收管理及納稅申報(bào) 征稅對(duì)象： 房屋，按房屋計(jì)稅余值或租金征收；房企的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值稅）獨(dú)立于房屋之外（圍墻 水塔等不證） 納稅人： 房屋產(chǎn)權(quán)所有人。 ① 屬于國(guó)家， 經(jīng)營(yíng)管理單位， 集體或個(gè)人的，誰(shuí)用誰(shuí)繳 ② 出典的， 承典人交 ； ③產(chǎn)權(quán)所有人，承典人 不在房屋所在地的或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決， 代管人和使用人交 ； ①無(wú)租使用的，使用人代繳（房產(chǎn)余值） ② 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè) 外籍個(gè)人也交 征稅范 圍： 位于 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、和工礦區(qū)的房屋 ， 不包括 農(nóng)村 房屋 。 從價(jià)計(jì)征 依照房產(chǎn)原值一次減 10％～ 30％后的余額 計(jì)征 。 稅率 % 房產(chǎn)原值，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照 房屋原價(jià) 計(jì)算。 房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施：如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等， 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。交付使用次月。 以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待： A、共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù) 不交營(yíng)業(yè)稅 B、收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義出租，由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。（有可能分段計(jì)算） 融資租房 屋的，以 房產(chǎn)余值 計(jì)算征收 ，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 以房屋為載體的不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，都一并計(jì)入房產(chǎn)原值；對(duì)于更換的設(shè)備和設(shè)施，將其價(jià)值計(jì)入原值時(shí)，可扣減原來(lái) 相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施 的價(jià)值，對(duì)其中易損壞 、 需經(jīng)常更換的零配件，更新后不計(jì)入 房產(chǎn)原值 對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自 營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除 10%30%后的余值計(jì)征； 沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分，參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依租金收入計(jì)征。 從價(jià)計(jì)征的，房產(chǎn)原值應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。（每單位建筑面積地價(jià) *2） 地下建筑物：工業(yè)用途以房屋原價(jià)的 50%60%、商業(yè)及其他用途的按 70%80% 相連的視為一個(gè)整體。 從租計(jì)征 ： 計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入， 以勞務(wù)或其他形式抵付 ,應(yīng) 按 同類房地 產(chǎn)的租金水平 確定標(biāo)準(zhǔn)租金額 ；對(duì)出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值（從價(jià)計(jì)征）繳納房產(chǎn)稅。 稅率 ： 12％；個(gè)人 出租 不區(qū)分用途一律 4%（營(yíng)業(yè)稅 3%/2 房產(chǎn)稅 4%個(gè)人所得稅 10% 印花城鎮(zhèn)土地使用免）；從租 12%（按年計(jì)算） 稅額計(jì)算公式： 從價(jià)計(jì)征：全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值（ 1扣除比例） % 從租計(jì)征：全年應(yīng)納稅額＝租金收入 12%（個(gè)人為 4%） 法定減免：（前四條同土地使用稅） 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn) 由國(guó)家財(cái)政部門 撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 宗教寺廟 、 公園 、 名勝古跡自用的 個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征；出租、營(yíng)業(yè)用房，征 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)： 3項(xiàng) 構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。 包括企業(yè)、自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門 向居民出租的公有住房等。 入，免征房產(chǎn)稅。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間： 將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)之月 起 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋從辦理 驗(yàn)收手續(xù) 之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起） 購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月 起 購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月 起 納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借， 自使用或 交付之次月納稅。 （注： 6 對(duì)應(yīng)土地使用稅的 3 一模一樣） 、因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末 終止房產(chǎn)納稅義務(wù) 發(fā)生變化的當(dāng)月末 納稅地點(diǎn) 在房產(chǎn)所在地。對(duì)房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 納稅期限： 房產(chǎn)稅實(shí)行 按年計(jì)算，分期繳納 的征收辦法。（同土地使用稅）具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定（同土地使用稅及車船稅 ） 小稅種 （ 二 ）城鎮(zhèn)土地使用 稅 納稅范圍 計(jì)稅依據(jù) 與 稅率 稅 收 優(yōu) 惠 征收及納稅申報(bào) 納稅人： 在城市 、 縣城 、 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人 ，包括內(nèi)資企業(yè)、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)及其他單位，個(gè)體工商戶及個(gè)人也是納稅人。不包括農(nóng)村的土地（房產(chǎn)稅一樣）。 擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，實(shí)際使用人和代管人納稅 土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的， 實(shí)際 使用人納稅 土地使用權(quán)共有的，雙方都是納稅人分別納稅，按各自占用的土地 面積納稅 2020 年 1月 1 日起，公園、名勝古跡內(nèi)的 索道公司經(jīng)營(yíng) 用地，征。 實(shí)行有幅度的差別稅額 定額稅率 。 計(jì)稅依據(jù)： 實(shí)際占用的 土地面積 ，適用于由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的納稅人。 ，適用尚未組織測(cè)量土地面積，但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書(shū)的納稅 ，適用于尚未核發(fā)土地使用證書(shū)的納稅人。待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整 ：對(duì)單獨(dú)建造的地下建筑用地 —— 暫按應(yīng)納稅款的 50%征收土地使用稅 （ 1）取得土地使用證，按證書(shū)面積； 2）未取得土地使用證或證書(shū)未標(biāo)明土地面積，按地下建筑物垂直投影面積。 全年應(yīng)納稅額 =實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積）適用稅額 確定土地面積 ： 由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府確定的單位組織 測(cè)定 土地 面積 的，以 測(cè)定面積 為準(zhǔn) 以 核發(fā)的土地使用證上確認(rèn)的面積 為準(zhǔn) 未發(fā)土地使用證的，用 納稅人申報(bào)的面積 ，核 發(fā) 證書(shū)后再調(diào)整 稅率 ： 定額稅率（有幅度的差別稅額） 最高與最低稅額之間相差 50倍，同一地區(qū)最高與最低稅額之間相差20倍 經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可降低，但 降低額 不能超過(guò)最低 稅額的 30%；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可適當(dāng)提高，須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn) 稅法規(guī)定的： 一、《暫行條例》或其他法規(guī)中規(guī)定的統(tǒng)一免稅項(xiàng)目 、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。 的土地。 、公園、名勝古跡自用的土地。 、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。包括：在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個(gè)人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地。 不包括：農(nóng)副產(chǎn)品加工場(chǎng)地和生活辦公用地 造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅 5 年至10年。 、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 （含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 （如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅。 納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 ：（ 1） 對(duì)石油天然氣生產(chǎn)建設(shè)中用于地質(zhì)勘探、鉆井、井下作業(yè)、油氣田地面工程等施工臨時(shí)用地； （ 2） 企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地，在廠區(qū)意外、與社會(huì)用地段未隔離的；（ 3）企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開(kāi)放的公園用地；（ 4）鹽場(chǎng)的鹽灘、鹽礦的礦井用地； 2020年 1月 1日起至 2020 年 12月 31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉(cāng) 儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的 50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 二、 由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定的減免稅項(xiàng)目 。 用地。 。 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。 采用按年計(jì)算、分期繳納的征收方法。具體納稅期限省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 納稅義務(wù)時(shí)間： 購(gòu)置新建房，交付使用次月。 購(gòu)置存量房，辦理 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記 手續(xù)，簽發(fā)證書(shū)之次月 出租、出借， 自交付房產(chǎn)之次月 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起，未約定交付時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納 新征用耕地，自批準(zhǔn)使用之日起滿一年。 （ 耕地占用稅 ） 新征用非耕地，自批準(zhǔn)征用次月。 土地所在地納稅。 生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到土地權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末。 注：使用的土地不屬于同一省 、 自治區(qū) 、 直轄市的，分別納稅 小稅種（ 三 ）契稅 納稅人及納稅范圍 計(jì)稅依據(jù) 與 稅率 稅收優(yōu)惠 征收管理及納稅 申報(bào) 以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 一般規(guī)定： 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 (不繳納土地增值稅 ) 2土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （不包括取得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)） 房屋買賣，視同買賣的有： A、 以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。按房產(chǎn)折價(jià)款繳納契稅 B、 以房產(chǎn)做投資或做股權(quán)轉(zhuǎn)讓 （自有房產(chǎn)作股投資本人 獨(dú)資 企業(yè)不繳） （房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅） C、 房屋拆料或翻建新房。 房屋贈(zèng)予（不符合條件需交土地增值稅）法定繼承免 房屋交換（單位之間交換還要交土 地增值稅 ）包括以獲獎(jiǎng)方式承受和以預(yù)購(gòu)方式或預(yù)付集資建房款承受土地 、 房屋權(quán)屬。 承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。 不得因減免土地出讓金減免契稅 【提示】對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。 稅率： 3％～ 5％ 幅度稅率 （省、自治區(qū)、直轄市人民政府幅度內(nèi)確定） 應(yīng)納稅額 =計(jì)稅依據(jù)稅率 計(jì)稅依據(jù) 是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣 ， 以 成交價(jià)格計(jì)稅 土地使用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予，由征收機(jī)關(guān)參照土地使 用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定 。 土地使用權(quán)的交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。 （價(jià)格相等時(shí)，免；不等時(shí)，應(yīng)由多付的一方繳納） 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益 房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定： 采用分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán) 、 房屋所有權(quán)的，按合同規(guī)定的總價(jià)款；承受的 房屋附屬設(shè)施如為單獨(dú)計(jì)價(jià)，按 當(dāng)?shù)?適用稅率；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)按房屋 相同 的稅率。 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)（法定繼承人除 外），對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅（交 契稅、 印花稅 時(shí)，需提供 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表 ） 一般規(guī)定： 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教 學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征。 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買 公有住房 ，免征。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。 因不可抗力滅失住房重新購(gòu)買，酌情減免。 土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人 民政府確定減免。 承受各種荒地的土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征 、領(lǐng)事館及其外交代表、領(lǐng)事官員等承受土地、房屋權(quán)屬。 ：公租房經(jīng)營(yíng)單位購(gòu)買住房作公租房的，免征契稅。 特殊規(guī)定： 國(guó)有獨(dú)資公司（ 50%以上股權(quán)免）～國(guó)有控股（ 85%以上股權(quán)免）～新公司 2.