【正文】 物業(yè)管理企業(yè)會計物業(yè)管理企業(yè)會計課程依據企業(yè)會計準則、物業(yè)企業(yè)財務管理規(guī)定，介紹了物業(yè)管理企業(yè)會計的基本會計核算方法并從資產、負債、所有者權益、收入、費用、利潤等方面介紹了物業(yè)企業(yè)的具體內容。第一章 物業(yè)管理企業(yè)概述 本章通過對物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)會計的介紹，要求了解物業(yè)管理企業(yè)的核算的內容，物業(yè)管理企業(yè)會計的對象，會計核算的基本前提和一般原則,會計要素與會計核算方法，物業(yè)管理企業(yè)會計的工作組織。 重點掌握物業(yè)管理企業(yè)的內容，會計要素與會計核算方法。第一節(jié) 物業(yè)管理的內容一、物業(yè)物業(yè):是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)應具備如下幾個要素：(1)物業(yè)所指房屋必須是已建成的并具有使用功能。(2)這些房屋包括供居住和非居住的各類房屋。(3)物業(yè)還包括與這些房屋相配套的房屋內部各項設施以及與房屋相鄰的場地、停車場、小區(qū)干道等。(4)物業(yè)也包括與房屋相配套的設備和市政公用設施。物業(yè)與房地產業(yè)既有著本質的聯(lián)系又有所不同。房地產是指房地產的投資開發(fā)、建造、流通、消費的整個過程。而物業(yè)是指房地產進入消費領域的房地產產品。二、物業(yè)管理概念。物業(yè)管理是指由專門的機構和人員對已竣工驗收投入使用的各類物業(yè)以經營的方式進行維護、修繕，并為產權使用人提供全方位的綜合物業(yè)管理的內容:物業(yè)管理類別可分為商住、寫字樓、高級公寓和一般住宅小區(qū)四種。物業(yè)管理企業(yè)會計與物業(yè)管理的發(fā)展息息相關，蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)會計工作能夠發(fā)揮更大的作用。物業(yè)管理越發(fā)展，會計核算越重要。第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)會計的對象一、物業(yè)管理企業(yè)會計對象物業(yè)管理企業(yè)會計：是以貨幣為主要計量單位，并利用專門的方法和程序對物業(yè)管理企業(yè)的管理、服務、經營活動進行完整的、連續(xù)的、系統(tǒng)的反映和監(jiān)督。旨在提供經濟信息，提高經濟效益。物業(yè)管理企業(yè)會計是物業(yè)管理企業(yè)經營管理的重要組成部分。二、物業(yè)管理企業(yè)會計的職能會計職能，就是指會計在經濟管理中所具有的功能。物業(yè)管理企業(yè)會計具有反映和監(jiān)督兩大基本職能。1反映職能反映職能是指通過確認、計量、記錄、報告，從數(shù)量上反映物業(yè)管理企業(yè)已經發(fā)生或完成的經濟活動，為物業(yè)管理企業(yè)提供經濟信息的功能。反映職能是會計的最基本職能。反映職能有如下特點：(1)反映過程中，主要利用貨幣計量。(2)物業(yè)管理企業(yè)會計反映應具有完整性、連續(xù)性和系統(tǒng)性。2監(jiān)督職能監(jiān)督職能是指會計利用反映所提供的經濟信息，對物業(yè)管理企業(yè)的經濟活動進行控制，使之達到預期目標的功能。第三節(jié) 會計核算的基本前提和一般原則一、會計核算的基本前提以下列條件為前提 1會計主體會計主體是指會計工作所服務的特定單位。它明確了會計服務的空間范圍。確定會計主體的目的是為了把會計主體的經濟業(yè)務與其他會計主體及投資者的經濟業(yè)務分開。具備三個條件：(1)實行獨立核算，并能獨立計算盈虧。(2)進行獨立的生產經營活動。(3)具有一定數(shù)量的資金。企業(yè)不論大小，只要具備上述三個條件，即可稱為會計主體。會計人員是站在特定會計主體的立場，核算特定主體的經濟活動。 2持續(xù)經營持續(xù)經營是指已確定的會計主體，在不考慮企業(yè)是否將破產清算的條件下，應以持續(xù)、正常的生產經營活動為前提。它明確了會計工作的時間范圍，為企業(yè)進行會計核算提供了相對穩(wěn)定的條件。 3會計分期會計分期是指把企業(yè)連續(xù)不斷的生產經營活動過程，劃分為一定的會計期間，以便分期結算帳目，分清各個會計期間的經營成果，按期編制會計報表。 4貨幣計量貨幣計量是指對企業(yè)的生產經營活動及經營成果采用同一種貨幣作為統(tǒng)一尺度來進行計量。 二、會計核算的一般原則會計核算的一般原則是建立在會計核算基本前提基礎上，對會計核算所提供的信息的基本要求。1．客觀性原則2．重要性原則3．有用性原則4．可比性原則5．一貫性原則6．及時性原則7．清晰性原則8．權責發(fā)生制原則9．配比原則10．劃分收益性支出與資本性支出原則11．歷史成本原則12．謹慎原則第四節(jié) 會計要素與會計核算方法一、會計要素 會計要素即是會計對象的具體化。我國＜企業(yè)會計準則＞將企業(yè)會計要素劃分為資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。1．資產 資產是企業(yè)擁有或控制，能夠以貨幣計量的經濟資源。2．負債 負債是企業(yè)所承擔的能以貨幣計量、需以資產或勞務償還的債務。3．所有者權益 所有者權益是指企業(yè)投資人對企業(yè)凈資產的所有權。4．收入 收入是企業(yè)在銷售商品或者提供勞務等經營業(yè)務中實現(xiàn)的營業(yè)收入。 5．費用 費用是指企業(yè)在生產經營過程中發(fā)生的各項耗費。 6．利潤 利潤是指企業(yè)在一定時期內的經營成果。包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。會計要素之間的數(shù)量關系為： 資產＝負債十所有者權益二、會計核算方法會計核算方法是對企業(yè)已發(fā)生的經濟活動進行完整的、連續(xù)的、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督所應用的方法。(一)會計核算的具體方法1．設置會計科目會計科目就是對會計對象的具體內容進行分類核算的項目。 2．復式記帳復式記帳是對每一項經濟業(yè)務都要以相等的金額，在相互關聯(lián)的兩個或兩個以上帳戶中進行記錄的記帳方法。 3．填制和審核憑證會計憑證是記錄經濟業(yè)務、明確經濟責任的書面證明，是登記帳簿的重要依據。4．登記帳簿帳簿是用來全面、連續(xù)、系統(tǒng)地記錄各項經濟業(yè)務的簿籍。5．成本計算 成本計算是指在生產經營過程中，按照一定對象歸集和分配發(fā)生的各種費用支出，以確定該對象的總成本和單位成本的一種專門方法。 發(fā)生是否符合節(jié)約原則，了解成本水平，并為成本分析提供資料。6．財產清查 財產清查，就是通過對實物、現(xiàn)金的實地盤點和對銀行存款、債權債務的查對，來確定財產物資、貨幣資金和債權債務的實存數(shù)，并查明帳面結存與實存數(shù)是否相符的一種專門方法。7．編制會計報表 會計報表是根據帳簿記錄定期編制的、總括反映企業(yè)和行政單位在一定時期財務狀況和經營成果的書面文件。會計核算方法之間的相互關系： 上述七種方法密切結合，形成完整的會計方法體系。經濟業(yè)務發(fā)生后，經辦人員要填制或取得憑證，經會計人員審核整理后，按照設置的會計科目，運用復式記帳法，編制記帳憑證，并據以登記帳簿，計算成本，進行財產清查，在帳實相符的基礎上，編制會計報表。第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)會計的工作組織 一、會計機構的設置二、會計人員(一)會計人員的主要職責(1)會計人員應按照會計制度規(guī)定，切實做好會計核算工作。會計人員要認真填制、審核憑證，正確記帳、算帳、報帳，確保會計資料準確、真實和完整。(2)會計人員應遵守國家方針政策和財務會計制度，對企業(yè)各項經營活動的合法性進行會計監(jiān)督。(3)會計人員根據國家會計法規(guī)，擬定本單位的會計工作實施辦法和制度。(4)編制各項財務預算，參與企業(yè)決策，并對企業(yè)財務計劃執(zhí)行情況進行分析和考核。(二)會計人員的主要權限三、會計法規(guī)和制度會計法規(guī)和制度是組織和從事會計工作必須遵守的規(guī)范。我國會計法規(guī)和制度體系由三個層次構成。1．會計法2．會計準則3．會計制度資產資產是企業(yè)擁有和控制的能夠以貨幣計量的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利。資產按照流定性分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產、遞延資產和其他資產。第二章 貨幣資金的核算 通過本章的學習，掌握現(xiàn)金的核算、銀行存款的核算、其它貨幣資金的核算、外幣業(yè)務核算。 重點掌握現(xiàn)金的核算內容，現(xiàn)金日記帳的登記方法，銀行存款的核算內容，銀行存款日記帳的登記方法，其它貨幣資金的核算內容，銀行存款的各種轉帳結算，貨幣資金的清查方法。第一節(jié) 現(xiàn)金核算現(xiàn)金：是指企業(yè)的庫存現(xiàn)金，主要用于日常的零星開支及有特殊規(guī)定的支出。而西方會計中所指的現(xiàn)金，除了庫存現(xiàn)金外，還包括銀行存款和其他符合現(xiàn)金的票證。一、現(xiàn)金管理(一)現(xiàn)金的使用范圍現(xiàn)金，物業(yè)管理公司可以在下列范圍內使用(1)對職工支付工資、獎金、津貼和福利補助金等；(2)對城鄉(xiāng)居民個人或不能轉帳支付的集體勞動報酬；(3)根據國家規(guī)定頒發(fā)給個人的科學技術、文化藝術、體育等各種獎金；(4)支付各種社會保險和社會救濟費，如退職金、離退休金、撫恤金等；(5)向個人收購農副產品和其他物資的價款；(6)支付出差人員隨身攜帶的差旅費；(7)支付結算起點以下的零星支出；(8)中國人民銀行確定需要支付現(xiàn)金的其他支出。(二)庫存現(xiàn)金的限額企業(yè)日常零星開支所需現(xiàn)金，最高限額，一般為三天至五天的日常零星開支所需的庫存現(xiàn)金限額。邊遠地區(qū)和交通不便地區(qū)的企業(yè)庫存現(xiàn)金，可以多于五天，但不超過十五天的日常零星開支。(三)現(xiàn)金日常收支的管理(1)企業(yè)現(xiàn)金收入應于當日送存開戶銀行。當日送存銀行有困難的，由開戶銀行確定送存時間。(2)企業(yè)支付現(xiàn)金，可以從本企業(yè)庫存現(xiàn)金限額中支付或者從開戶銀行提取，不得從本企業(yè)的現(xiàn)金收入中直接支付(即坐支)。因特殊情況需要坐支現(xiàn)金的，應事先報經開戶銀行批準。(3)企業(yè)從開戶銀行提取，應當寫明用途，由本單位財會部門負責人簽字蓋章，經開戶銀行審核后，予以支付現(xiàn)金。(4)企業(yè)因采購地點不固定、交通不便以及其他特殊情況必須使用現(xiàn)金的，應向開戶銀行提出申請，經開戶銀行審核后，予以支付現(xiàn)金。(四)現(xiàn)金的內部控制制度(1)將經管現(xiàn)金和會計記帳分開。經管現(xiàn)金收支的出納員不得進行會計記帳，進行現(xiàn)金收付記帳的會計人員不得經管現(xiàn)金。實行錢帳分管是現(xiàn)金內部控制的最基本要求。為了使經管現(xiàn)金的出納員能隨時了解現(xiàn)金結存情況，一般可由出納員兼管日記帳。(2)對現(xiàn)金收付的交易必須按原始憑證編制收付款憑證，并要在原始憑證與收付款憑證上蓋上“現(xiàn)金收訖”或“現(xiàn)金付訖”章。(3)會計人員根據“收款或付款清單”和“銀行存款回單”等，經核對無誤后，編制憑證、登記有關帳簿。(4)企業(yè)的出納人員應定期進行輪換，不得一人長期從事出納工作。二、庫存現(xiàn)金核算設置“現(xiàn)金”帳戶現(xiàn) 金增加數(shù) 減少數(shù)例：某物業(yè)管理公司向租住戶收取房租，收到現(xiàn)金750元。根據發(fā)票編制“現(xiàn)金收款憑證”，作會計分錄如下： 借：現(xiàn)金 750 貸：主營業(yè)務收入 750例 某物業(yè)管理企業(yè)開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金300元。根據支票存根，作會計分錄如下： 借：現(xiàn)金 300 貸：銀行存款 300例：某物業(yè)管理企業(yè)職工張翔預借差旅費200元。根據借款單，編制“現(xiàn)金付款憑證”，作會計分錄如下： 借：其他應收款——張翔 200 貸：現(xiàn)金 200例：某物業(yè)管理企業(yè)將房租收入750元存入銀行。根據銀行存款進帳單回執(zhí)，編制“現(xiàn)金付款憑證”，作會計分錄如下： 借：銀行存款 750 貸：現(xiàn)金 750根據上述業(yè)務，登記現(xiàn)金日記帳 現(xiàn)金日記帳 (金額單位：元)年 憑證編號 摘要 對方科目 借方 貸方 結存月 日 10 1 月初余額 　 160　 2 　 收到房租收入 營業(yè)收入 750 　 　 2 　 提取現(xiàn)金 銀行存款 300 　 　 2 　 張鄉(xiāng)欲借差旅費 其他應收款 　 200 　 　 2 房租收入存入銀行 銀行存款 　 750 　　 2 　 本日合計 1050 950 260　 　　 31 　 本期發(fā)生額及余額 　 98310 　 98310 　 370三、備用金核算備用金是指企業(yè)預付給職工和內部有關單位用作差旅費、零星采購和日常零星開支事后需要報銷的款項。備用金按備用形式，可分為定額備用金和非定額備用金兩種。其特點是：一次領用、定期報銷、簡化核算、補足定額。例：某物業(yè)管理企業(yè)對公共服務部實行定額備用金制度，核定限額為500元，以現(xiàn)金撥付。根據撥付清單，作會計分錄如下： 借：其他應收款——備用金(公共服務部) 500 貸：現(xiàn)金 500(2)公共服務部持單據從財會部門報銷辦公費用及娛餐費等280元。根據報銷單據編付款憑證，作會計分錄如下： 借：管理費用 280 貸：現(xiàn)金 280(3)企業(yè)決定收回定額備用金時，根據收款憑證，作會計分錄如下： 借：現(xiàn)金 500 貸：其他應收款——備用金(公共服務部) 500非定額備用金管理是指用款單位根據實際需要向財會部門借款，憑各種支付憑證向財會部門報銷時，作為沖減備用金處理，如需再用，重新辦理借款手續(xù)。這種方法適用于預借差旅費等備用金的管理。例 職工張強出差采購物品，預支備用金200元，出差返回報銷差旅費180元，并交回多余現(xiàn)金20元。(1)領出備用金時，根據付款憑證，作會計分錄如下： 借：其他應收款——備用金(張強) 200 貸：現(xiàn)金 200(2)報銷差旅費時，根據差旅費報銷單，作會計分錄如下： 借：管理費用 180 現(xiàn)金 20 貸：其他應收款——備用金(張強) 200四、現(xiàn)金的清查庫存現(xiàn)金清查的主要方法是實地盤點，即以庫存現(xiàn)金實有數(shù)與現(xiàn)金帳的帳面余額進行核對?，F(xiàn)金的清查包括出納人員的每日清點和清查小組定期和不定期的清查。每日業(yè)務終了，出納人員應清點現(xiàn)金，同時應結出現(xiàn)金日記帳的收支和結存余額，并檢查現(xiàn)金實際庫存與現(xiàn)金日記帳的余額是否相符，做到當日帳當日結清，二、庫存現(xiàn)金核算為了逐日逐筆詳細地反映和監(jiān)督庫存現(xiàn)金的收支和結存情況，要組織現(xiàn)金的序時核算。庫存現(xiàn)金的序時核算是通過“現(xiàn)金日記帳”進行的。有外幣現(xiàn)金的企業(yè)，應分別按人民幣現(xiàn)金、各種外幣現(xiàn)金設置現(xiàn)金日記帳?，F(xiàn)金日記帳一般采用借貸余三欄式。有關現(xiàn)金收、付