【正文】 XX物業(yè)公司管理系統(tǒng)1．背景XX是一個大型民營企業(yè)集團，下轄包括中心商廈、世紀大廈、翠海酒店公寓、北方家園建材超市、XX辦公樓、方圓國家樣品油庫、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長期以來集團內(nèi)物業(yè)管理工作各分公司之間相互獨立，或有的物業(yè)自己組建自己的物業(yè)隊，或有的物業(yè)聘請外部物業(yè)公司，這在一定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源浪費。在這樣的背景下，經(jīng)集團董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。物業(yè)公司第一階段的的任務(wù)和目標(biāo)是集團內(nèi)部所有物業(yè)的物業(yè)管理工作，第二階段將考慮走出集團內(nèi)部，對外營業(yè)，接管葫蘆島市其它物業(yè)的管理工作。2．服務(wù)對象現(xiàn)階段物業(yè)公司的服務(wù)對象為集團內(nèi)部各部室、各分公司等3．辦公地點北方家園建材超市辦公樓4．隸屬關(guān)系物業(yè)公司為集團公司直屬單位，其在集團內(nèi)的位置如下圖：集團董事局集團辦公室保衛(wèi)部物業(yè)公司集團各物業(yè)方圓油庫各辦公地點集團辦公樓南延賓館各攪拌站各加油站北方家園翠海公寓世紀大廈中心商廈5．業(yè)務(wù)范圍基本業(yè)務(wù)：建筑物的維修和定期養(yǎng)護輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng)保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)保證道路、污水排放管道暢通無阻維護物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為做好物業(yè)管理綠化和室內(nèi)外保潔工作輔助業(yè)務(wù)：房屋裝飾、家電維修、代收各種費用、代換液化氣、代換純凈水、代收發(fā)信件等6．組織機構(gòu)世紀大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫崗加油站崗老攪拌站崗團山崗賓館崗集團辦公樓崗中心商廈崗消防監(jiān)控隊服務(wù)中心副經(jīng)理經(jīng)理保潔隊老攪拌站保潔班賓館保潔班團山保潔班集團辦公樓保潔班中心商廈保潔班世紀大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫保潔班各加油站保潔班機動隊木工班電工班檢修隊管道班設(shè)備班綠化隊7．人員編制（總編制不超過150人）經(jīng)理：1人。副經(jīng)理：1人。服務(wù)中心：5人（24小時分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防監(jiān)控隊：設(shè)消防干事1人；每個崗設(shè)消防監(jiān)控員1人，共10人。保潔隊：設(shè)隊長1人；每個保潔班設(shè)班長1人，共10人；每個保潔班下設(shè)保潔員若干人。檢修隊：設(shè)隊長1人；下屬電工班、設(shè)備班、管道班、木工班不設(shè)班長，每個班維修工2人。綠化隊：設(shè)隊長1人；技術(shù)員1人（隊長兼）；綠化員若干。機動隊：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊成員負責(zé)物業(yè)公司其它隊成員的臨時性替班，及應(yīng)急性維修及其它服務(wù)行為。8．部門職能◆服務(wù)中心物業(yè)公司日常的行政后勤工作由服務(wù)中心負責(zé)。主要包括接維修電話、根據(jù)維修電話安排相應(yīng)工作人員出勤、處理客戶投訴、整理各種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調(diào)物業(yè)公司同集團其它部門的關(guān)系、負責(zé)物業(yè)公司同外部機關(guān)的溝通聯(lián)系等?！粝辣O(jiān)控隊消防設(shè)備的檢修管理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊負責(zé)。主要負責(zé)對各物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備進行日常的維護檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能解決的及時報有關(guān)技術(shù)部門進行處理。◆保潔隊保潔管理范圍包括公共地方的保潔、公共部位的保潔、生活垃圾的處理等◆檢修隊①給排水設(shè)備管理與維修和供暖設(shè)備管理與維修包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系統(tǒng)等，由物業(yè)公司檢修隊管道班負責(zé)。②供電設(shè)備管理與維修包括高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、電力變壓器等，由物業(yè)公司檢修隊電工班負責(zé)。③中央空調(diào)設(shè)備管理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配部分、空氣的處理部分、空氣處理所需的輔助設(shè)備等。電梯的管理與維修包括井道和機房、傳動部門、升降設(shè)備部分、安全裝置、控制部分等。常用辦公設(shè)備的管理與維修包括復(fù)印機、曬圖機、吸塵器、引水機、治水機、廚房設(shè)備等。上述設(shè)備管理與維修由物業(yè)公司檢修隊設(shè)備班負責(zé)。④房屋的日常養(yǎng)護包括：屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等修補樓面地面面層、抽換個別棱木等修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等上述管理維護由物業(yè)公司檢修隊木工班負責(zé)?！艟G化隊負責(zé)公司各物業(yè)內(nèi)部及外圍的綠化美化工作。包括綠化帶、苗圃、花草樹木、盆景盆栽等9．崗位職責(zé)經(jīng)理：全面負責(zé)物業(yè)公司的各項工作。負責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作；負責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行；負責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、安全、保潔、倉儲維修等服務(wù)。負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)；負責(zé)經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作；負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價；負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)；1負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。1監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。1全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運作提供保障；1負責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。1組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。副經(jīng)理：服務(wù)中心文員：消防干事：1．貫徹執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》及實施細則和其他有關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火安全宣傳教育。2．貫徹執(zhí)行XX有關(guān)的消防規(guī)章制度。3．在整個集團組織開展消防安全教育，制定用火、用電等防火管理制度。4．組織義務(wù)消防員，制定滅火預(yù)案，開展滅火演練。5．組織防火檢查，消除火險隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。6．組織消防檢查，督促整改火險隱患，制定緊急疏散方案。7．經(jīng)常檢查防火器材的使用、管理情況，發(fā)現(xiàn)已失效的器材及時更換和購置。8．組織初期撲救火災(zāi)和人員疏散，保護火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助上級公安部門調(diào)查火災(zāi)原因。9．督促有關(guān)部門加強對易燃、易爆、劇毒等危險物品的管理。10．協(xié)助處理部內(nèi)日常事務(wù)。保潔隊隊長：1．全面負責(zé)保潔隊的各項工作。2． 協(xié)調(diào)保潔隊組成員的分工合作，帶動大家努力工作。3． 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級下達的文件精神，也要及時、準(zhǔn)確向班組成員傳達。4． 負責(zé)保潔班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。5． 負責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6． 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。檢修隊隊長：1．全面負責(zé)檢修隊的各項工作。2． 協(xié)調(diào)維修班組成員的分工合作，帶動大家努力工作。3． 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級下達的文件精神，也要及時、準(zhǔn)確向班組成員傳達。4． 負責(zé)維修班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。5． 負責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6． 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。綠化隊隊長：1．全面負責(zé)物業(yè)隊的各項工作。2． 負責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、綠化美化、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。3． 負責(zé)制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急措施，確保本部門良好運行。4． 負責(zé)向集團公司提供日常維修、保潔、倉儲維修等服務(wù)。5． 負責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)。6． 負責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作。7． 負責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。8． 負責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，并報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9． 負責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計劃的制定，組織實施；確保其正常運行。10．監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。11．負責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。12．組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。13．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。消防監(jiān)控員：1．嚴格遵守集團各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責(zé)。2．服從命令，聽從指揮，遵守紀律，積極完成任務(wù)。3．熟識公司防火及滅火設(shè)施、設(shè)備的操作和有關(guān)防火、滅火知識。4．檢查落實公司各部門防火管理制度。5．做好消防器材、設(shè)備檢查工作，保證設(shè)備處于完好狀況，一旦發(fā)生火警即可投入使用。檢查電器、電線、電掣、煤氣管道有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸引起火災(zāi)。6．督促維修隊對消防設(shè)施進行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及設(shè)施在應(yīng)急時能正常啟用。7．負責(zé)調(diào)查一般火滅事故，并寫成書面材料上報及存檔，并以此作為日后培訓(xùn)的教材。8．配合公安消防部門進行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時協(xié)同有關(guān)部門進行整改。9．每周呈報防火安全情況報告并存檔。10．負責(zé)對公司用火部門的安全監(jiān)督，并做好現(xiàn)場督導(dǎo)檢查。11．負責(zé)對公司各種危險品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工作的落實情況。12．制止任何違反消防安全的行為。一旦發(fā)生火警，不論是上班還是下班，必須全力投入搶救工作，不得臨陣逃避。13．發(fā)生火警事故時，不要驚慌，應(yīng)采取下列應(yīng)急措施：（1）迅速報告有關(guān)部門、消防大隊，火警電話：119；（2）組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起火原因；（3）組織有關(guān)人員撤離危險地區(qū)，并做好妥善安排；（4）做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防壞人趁火打動和搞破壞活動（5）協(xié)助有關(guān)部門查原因、查損失并做好善后工作。14．參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會議15．執(zhí)行及有效完成上級指派的其他工作任務(wù)。保潔員：