【正文】 江西越秀物業(yè)經(jīng)營管理有限公司經(jīng)營管理制度 2013年9月1日目 錄 第一章 總則 一、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》編制目的 二、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》實(shí)施要求 三、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》的控制 四、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》的解釋和適用 第二章 行政、人事管理制度 第一節(jié)、 商業(yè)經(jīng)營管理公司組織架構(gòu)圖第2節(jié) 、商業(yè)經(jīng)營公司職能、架構(gòu)、各部門崗位職責(zé)描述 第3節(jié) 檔案管理制度 第三章 招商管理制度 第一節(jié)、市場調(diào)查 第二節(jié)、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案 第三節(jié)、商鋪招商 第四節(jié)、品牌資源庫建立 第四章 運(yùn)營管理制度 第一節(jié)、經(jīng)營規(guī)范管理（管理制度）第二節(jié)、 監(jiān)督、檢查第五章 合同管理 第一節(jié)、合同文本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè) 第二節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本的編制、審定和發(fā)布 第三節(jié)、合同管理第四節(jié) 合同履行的監(jiān)督管理 第六章 企劃管理第一節(jié)、營銷策劃與宣傳推廣管理第二節(jié)、媒體管理第三節(jié)、商業(yè)氛圍管理第四節(jié)、廣告招租管理第七章 物業(yè)管理第一節(jié)、物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)的管理方法第二節(jié)、日常管理第三節(jié)、消防管理第四節(jié)、安防管理第五節(jié)、環(huán)境管理第八章 銷售管理制度第一節(jié)、總則第二節(jié)、銷售控制第三節(jié)、認(rèn)購管理第四節(jié)、工作要求第九章 財(cái)務(wù)管理制度 第一章 總則 一、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》編制目的 1 為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)所屬物業(yè)保值、增值、實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化，建立科學(xué)、切實(shí)可行的管理機(jī)制和操作規(guī)范，提升集團(tuán)品牌形象，制定本制度。 2 《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》闡明了集團(tuán)物業(yè)管理的思想和各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作要求。通過《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》的制定和實(shí)施，期望能在以下各方面規(guī)范集團(tuán)物業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)，提升物業(yè)管理品質(zhì)。 （1） 優(yōu)化、整合物業(yè)管理及業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行； （2）明確管理責(zé)權(quán)體系,清晰職責(zé)； （3） 加強(qiáng)信息溝通,提高物業(yè)管理的有效性和效率； （4）營造開放、誠信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。 二、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》實(shí)施要求 1 本制度是“江西越秀物業(yè)經(jīng)營管理公司”開展工作的指南。 2 所有江西越秀物業(yè)經(jīng)營管理公司員工均必須遵循本制度的規(guī)定,勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。 三、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》的控制 根據(jù)集團(tuán)對制度文件的管理規(guī)定,本制度在正式發(fā)布前必須經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會(huì)議審議通過，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署發(fā)布。 四、《物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》的解釋和適用 1 本制度的解釋和修改權(quán)歸集團(tuán)董事會(huì)。 2 本制度每年需根據(jù)實(shí)際管理運(yùn)作情況進(jìn)行修訂和完善,具體由集團(tuán)董事會(huì)負(fù)責(zé)。 3 本制度生效后,如集團(tuán)董事會(huì)下發(fā)的文件內(nèi)容與本制度有沖突,以集團(tuán)董事會(huì)新下發(fā)的文件為準(zhǔn)。 第二章 行政人事管理制度 第一節(jié)、物業(yè)經(jīng)營管理公司組織架構(gòu)圖 總經(jīng)理 總經(jīng)辦營銷總監(jiān)物管部運(yùn)營部銷售部招商部企劃部財(cái)務(wù)部附：開業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間 公司成立籌備主要管理人員到崗時(shí)間表 崗位 到崗時(shí)間 總經(jīng)理 已有 副總經(jīng)理 （營銷總監(jiān)） 總經(jīng)理秘書 15天 招商經(jīng)理30天 運(yùn)營經(jīng)理 30天 企劃經(jīng)理 已有 銷售經(jīng)理已有 財(cái)務(wù)經(jīng)理30天 物管經(jīng)理30天三、 第二節(jié)、物業(yè)經(jīng)營公司各部門職能及崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)營公司各部門職能 招商部職能： ① 開業(yè)前招商、包括：市場調(diào)查、制定招商方案、招商實(shí)施； ② 開業(yè)后招商更新、供應(yīng)商優(yōu)化； ③ 商戶更迭、裝修進(jìn)場/撤場管理； ④ 對接集團(tuán)招商資源與工作安排。 企劃部職能： ① 企劃方案制定及預(yù)算提報(bào)； ② 平面設(shè)計(jì)； ③ 廣場形象維護(hù)； ④ 活動(dòng)策劃與實(shí)施； ⑤ 企業(yè)VI形象監(jiān)控。 3 、營運(yùn)部職能： ① 廣場日常管理； ② 商戶、顧客服務(wù)； ③ 租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)場催收； ④ 商戶管理。 物業(yè)管理部職能： ① 安全保衛(wèi)； ② 消防安全臨控； ③ 衛(wèi)生保潔； ④ 綠化美化； ⑤ 物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偣芾怼? 設(shè)備設(shè)施啟閉運(yùn)行管理； 設(shè)備維修維護(hù)； 配電房、空調(diào)機(jī)房值守； 客戶維修服務(wù)； 工程收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。 總經(jīng)辦職能： ① 招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理； ② 日常行政后勤管理；資產(chǎn)、零星采購、庫房管理； ③ 政府公共關(guān)系維護(hù)、處理對外事務(wù)； ④ 團(tuán)隊(duì)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)。各部門檔案、合同的備案和數(shù)據(jù)庫的建立。 財(cái)務(wù)部職能： ① 提報(bào)預(yù)算； ② 執(zhí)行預(yù)算； ③ 日常費(fèi)用支出控制管理； ④ 財(cái)務(wù)管理軟件的運(yùn)營管理； ⑤ 公司整體運(yùn)作財(cái)務(wù)監(jiān)督。 銷售部職能負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。負(fù)責(zé)根據(jù)市場情況配合市場部確定營銷策略；制定銷售方案，并根據(jù)銷售方案組織銷售工作的開展。根據(jù)部門實(shí)際情況，進(jìn)行人員培訓(xùn)。對銷售合同及客戶資料進(jìn)行整理歸檔、并進(jìn)行管理工作。負(fù)責(zé)已簽協(xié)議、合同客戶的資料收集、按揭辦理、銷售款催繳、受理客房投訴等相關(guān)服務(wù)工作。根據(jù)銷售方案編制項(xiàng)目銷售資金回籠計(jì)劃，并負(fù)責(zé)執(zhí)行。并負(fù)責(zé)協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。辦理房屋注冊證，并協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。參與物業(yè)驗(yàn)收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關(guān)資料。二、商業(yè)經(jīng)營公司各部門崗位職責(zé)描述（經(jīng)理級以上） 1 總經(jīng)理職責(zé)描述 崗位概述： 根據(jù)董事會(huì)決議和方針，全面負(fù)責(zé)公司的各項(xiàng)經(jīng)營管理工作，組織擬訂、報(bào)批并實(shí)施各項(xiàng)經(jīng)營管理計(jì)劃，確保集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和管理指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。崗位職責(zé)： 全面主持公司的經(jīng)營管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)決議；組織制定公司年度經(jīng)營計(jì)劃，經(jīng)董事長辦公會(huì)議批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)施；擬定公司基本規(guī)章制度，并確保有效執(zhí)行。主持公司經(jīng)營班子日常各項(xiàng)經(jīng)營管理工作；組織制訂公司月度/年度費(fèi)用預(yù)算；負(fù)責(zé)對各部門負(fù)責(zé)人工作布置、指導(dǎo)、檢查監(jiān)督、評價(jià)和考核管理工作； 負(fù)責(zé)召集主持總經(jīng)理辦公會(huì)議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門的工作進(jìn)展；簽署日常行政、業(yè)務(wù)文件； 負(fù)責(zé)公司對外社會(huì)公共關(guān)系的協(xié)調(diào)處理。崗位權(quán)限：對公司主管級以下人員具有人事審批權(quán)，對副經(jīng)理級~總監(jiān)級人員具有人事審核權(quán)。對副總經(jīng)理人員的錄用、任免、調(diào)職與獎(jiǎng)懲、辭退具有直接提名、建議權(quán)。對公司經(jīng)營工作具有全面指導(dǎo)，指揮，監(jiān)督，管理的權(quán)力。營銷總監(jiān)職位描述：崗位概述： 協(xié)助商業(yè)物業(yè)管理公司總經(jīng)理制定并實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略、物業(yè)管理等政策方略,實(shí)現(xiàn)公司的物業(yè)管理目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo)，參與公司經(jīng)營管理與決策，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查公司內(nèi)部管理系統(tǒng)的正常運(yùn)行，規(guī)劃并推進(jìn)公司的市場營銷戰(zhàn)略與策略，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營指標(biāo)。崗位職責(zé)：一：營銷戰(zhàn)略規(guī)劃的制定　二：市場調(diào)研管理　三：項(xiàng)目營銷管理四：客戶關(guān)系管理　五：營銷費(fèi)用管理　　六：員工管理崗位權(quán)限：（1）對公司各部門主管級以上崗位有聘任與解聘的建議權(quán)。（2）對下級員工有錄用、任免建議審核權(quán)、監(jiān)督權(quán)、調(diào)配權(quán)、考核權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)。（3）對分管各部門總監(jiān)/經(jīng)理的工作有指導(dǎo)權(quán)。招商經(jīng)理職責(zé)描述：崗位概述：協(xié)助副總經(jīng)理或招商總監(jiān)執(zhí)行招商目標(biāo)的達(dá)成。崗位職責(zé)：（1）參與招商過程管理及談判 （2）制定階段招商目標(biāo)，并在實(shí)施過程中根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)反饋意見和建議 （3）協(xié)助副總組織項(xiàng)目所在城市市場調(diào)研的工作，收集相關(guān)的詳細(xì)信息并深入了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展情況，協(xié)助項(xiàng)目招商的整體運(yùn)作，掌握市場動(dòng)態(tài)，做好市場預(yù)測，及時(shí)提報(bào)相應(yīng)的招商計(jì)劃，認(rèn)真組織和努力完成項(xiàng)目的招商任務(wù)工作（4）負(fù)責(zé)開展項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、品牌規(guī)劃的執(zhí)行工作，并對項(xiàng)目招商客戶及品牌進(jìn)行篩選（5）按公司各項(xiàng)工作流程，與公司各部門做好溝通、協(xié)調(diào)工作，并將招商過程中遇到的問題進(jìn)行及時(shí)反饋。（6）完成市場調(diào)研及信息收集工作（7）按照公司規(guī)定，定期向公司及有關(guān)部門提交工作報(bào)告（周報(bào)、月報(bào)）、工作計(jì)劃及《招商月例會(huì)內(nèi)容》（8）負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商合作談判，主持起草重要文案、合同。（9）控制各區(qū)塊招商進(jìn)度，協(xié)助各招商區(qū)塊執(zhí)行人員與商戶談判并及時(shí)跟進(jìn)。（10）負(fù)責(zé)重要招商關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的搭建與維護(hù)開拓，維護(hù)行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)系，政府主管部門，民間組織關(guān)系。崗位權(quán)限：（1） 項(xiàng)目招商策略建議權(quán)（2） 對直接下級人員調(diào)配建議權(quán)及考核評價(jià)權(quán)。（3）對所屬下級的工作的監(jiān)督、檢查權(quán)。運(yùn)營經(jīng)理崗位描述崗位概述：對公司運(yùn)營管理的全過程進(jìn)行計(jì)劃執(zhí)行和控制，負(fù)責(zé)組建公司運(yùn)營體系，指導(dǎo)、培訓(xùn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)完成營運(yùn)目標(biāo)，對公司的經(jīng)營行為及業(yè)務(wù)流程和負(fù)責(zé)，確保部門相互銜接流暢；全面負(fù)責(zé)所轄商城的客戶關(guān)系維持、業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境衛(wèi)生、店柜布置、商品陳列、設(shè)施維護(hù)等軟、硬件的規(guī)范管理控制；崗位職責(zé)：（1）負(fù)責(zé)把握公司在營運(yùn)方面的發(fā)展方向，協(xié)助制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；（2）制訂公司年度工作計(jì)劃和整體經(jīng)營管理規(guī)劃； （3）公司總體經(jīng)營策略指導(dǎo)下，制定符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮臓I運(yùn)政策、市場地位政策、商品政策、客戶政策、促銷政策、等各項(xiàng)經(jīng)營政策（4）負(fù)責(zé)部門經(jīng)營目標(biāo)的擬定（或根據(jù)公司下達(dá)的指標(biāo)擬訂經(jīng)營計(jì)劃），并將指標(biāo)合理、科學(xué)地進(jìn)行分解、下達(dá)并監(jiān)督進(jìn)展完成情況。（5）在遵循公司總體經(jīng)營策略下，領(lǐng)導(dǎo)營運(yùn)部達(dá)成公司的業(yè)績及利潤要求。（6）負(fù)責(zé)各費(fèi)用支出核準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算審定和報(bào)批落實(shí)。（7）責(zé)收集商品信息，對其經(jīng)營狀況進(jìn)行分析預(yù)測，為商戶優(yōu)化管理提供科學(xué)的依據(jù)。（8）定期檢查合同執(zhí)行情況，完善合同基本條款。（9）負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同的簽訂、變更、執(zhí)行、終止。（10）負(fù)責(zé)大型促銷活動(dòng)方案和措施的落實(shí)和協(xié)調(diào)。 （11）負(fù)責(zé)租金、水電費(fèi)、營運(yùn)費(fèi)的收繳與商房有維穩(wěn)和管理。崗位權(quán)限（1）項(xiàng)目營運(yùn)管理有建議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。（2）對直接下級人員調(diào)配、獎(jiǎng)懲的建議權(quán)和任免的提名權(quán)，考核評價(jià)權(quán) 。（3）對所屬下級工作的監(jiān)督、檢查權(quán)；對所屬下級的工作爭議有裁決權(quán)。銷售經(jīng)理崗位描述：崗位概述管理公司地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、銷售方案的制定、組織、落實(shí)；帶領(lǐng)銷售隊(duì)伍完成公司的銷售計(jì)劃和目標(biāo)。崗位職責(zé)（1） 依據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營計(jì)劃編制營銷戰(zhàn)略規(guī)劃并提出建設(shè)性意見；（2） 根據(jù)企業(yè)年度經(jīng)營目標(biāo)制訂年度銷售計(jì)劃并組織實(shí)施；（3） 根據(jù)企業(yè)總體銷售計(jì)劃將部門銷售目標(biāo)分解至個(gè)人，針對個(gè)人情況的差異提出具體的銷售目標(biāo)分解方案；（4） 全面負(fù)責(zé)案場銷售的管理工作；（5） 及時(shí)了解下屬的工作進(jìn)度，監(jiān)督、檢查營銷計(jì)劃的執(zhí)行情況和營銷費(fèi)用的使用情況；根據(jù)銷售規(guī)劃及市場狀況確定年度銷售費(fèi)用預(yù)算。（6） 控制銷售過程中各項(xiàng)費(fèi)用的支出合理控制銷售成本。（7） 指導(dǎo)銷售人員建立、維護(hù)與客戶的良好合作關(guān)系。（8） 負(fù)責(zé)維持與公司重要客戶的良好合作關(guān)系。（9） 監(jiān)督、檢查本部門的各項(xiàng)工作及計(jì)劃的執(zhí)行情況。崗位權(quán)限（1）項(xiàng)目營運(yùn)管理有建議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。（2）對直接下級人員調(diào)配、獎(jiǎng)懲的建議權(quán)和任免的提名權(quán)，考核評價(jià)權(quán) 。（3）對所屬下級工作的監(jiān)督、檢查權(quán)；對所屬下級的工作爭議有裁決權(quán)。企劃經(jīng)理崗位描述：崗位概述全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷策劃、推廣執(zhí)行工作。關(guān)注市場動(dòng)向，調(diào)查分析市場及競爭項(xiàng)目，為營銷推廣提供決策依據(jù)。參與公司開發(fā)項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，配合銷售管理。管理和拓展公司媒體廣告資源，建立各種媒體渠道。崗位職責(zé)（1） 負(fù)責(zé)定期進(jìn)行市場調(diào)研，提供市場調(diào)研分析報(bào)告。（2） 負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃方案的制定。（3） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷計(jì)劃執(zhí)行、監(jiān)控、分析、總結(jié)、調(diào)整。（4） 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目的營銷費(fèi)用計(jì)劃，經(jīng)公司審批后執(zhí)行，并控制費(fèi)用。（5） 負(fù)責(zé)推廣執(zhí)行過程中與合作公司的對接。（6） 負(fù)責(zé)營銷資料的設(shè)計(jì)、審核、制作、發(fā)布執(zhí)行。（7） 參與項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定，并在銷售過程依據(jù)實(shí)際情況做出及時(shí)調(diào)整建議。（8） 負(fù)責(zé)在營銷工作中協(xié)助銷售經(jīng)理與招商經(jīng)理，解決銷售部現(xiàn)場運(yùn)營中出現(xiàn)的各類問題。（9） 負(fù)責(zé)管理公司媒體廣告資源，開發(fā)開拓媒體資源，進(jìn)行媒體渠道拓展和管理維護(hù)。（10） 負(fù)責(zé)媒體資源的經(jīng)營，簽定相關(guān)合同。節(jié)約廣告成本。崗位權(quán)限（1）管理的建議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。（2）對直接下級人員調(diào)配、獎(jiǎng)懲的建議權(quán)和任免的提名權(quán)，考核評價(jià)權(quán) 。（3）對所屬下級工作的監(jiān)督、檢查權(quán)；對所屬下級的工作爭議有裁決權(quán)。（4）廣告媒體合同的擬定和建議權(quán)，經(jīng)公司審核同意后的合同簽約權(quán)。物管經(jīng)理崗位描述：崗位概述對公司自有自持物業(yè)和相關(guān)商業(yè)的管理，維護(hù)，保養(yǎng)，保潔以及商業(yè)場所的安全工作。崗位職責(zé)（1） 統(tǒng)籌管理所屬物業(yè)安全保衛(wèi)安全工作。（2） 參照集團(tuán)公司下達(dá)的物業(yè)管理制度，結(jié)合所屬商場的實(shí)際情況，制訂本商場的物業(yè)管理細(xì)則、操作規(guī)程，并檢查督促落實(shí)。（3） 根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)業(yè)務(wù)流程規(guī)定，負(fù)責(zé)所屬商場的固定資產(chǎn)、低值易耗品等有形資產(chǎn)的管理，安排專人建立明細(xì)帳卡，及時(shí)登記，定期清查盤點(diǎn)，保持帳實(shí)相符。并對報(bào)廢物資及消耗品的購置、轉(zhuǎn)讓提出處理意見。（4） 負(fù)責(zé)所屬物業(yè)的建筑物、照明及各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和使用。確保水、電、氣、空調(diào)、電梯設(shè)備的正常運(yùn)行。建立設(shè)備保養(yǎng)和維修的登記臺(tái)帳，同時(shí)在總經(jīng)理室的指導(dǎo)下