【正文】 z市z物業(yè)管理有限公司投資廣場(chǎng)物業(yè)管理處工作手冊(cè)20021216第一節(jié) 概 述z投資廣場(chǎng)物業(yè)管理處是z市z物業(yè)管理公司下屬負(fù)責(zé)投資廣場(chǎng)大廈物業(yè)管理的分支機(jī)構(gòu)。z投資廣場(chǎng)是由軍沙商貿(mào)有限公司為業(yè)主興建的一流商務(wù)主樓，占地面積35351平方米。投資廣場(chǎng)坐落于z市核心商務(wù)地帶，占據(jù)著“地王中心”的顯赫位置。毗鄰?fù)顿Y廣場(chǎng)的江津西路與武德路是z市東往西進(jìn)的必經(jīng)之路，使廣場(chǎng)直通東西、暢達(dá)南北，是政府與商界相互溝通，零距離接觸的接點(diǎn)，是中外客商在z投資興業(yè)的窗口，是現(xiàn)代商務(wù)人士的聚集地和商務(wù)活動(dòng)的中心。廣場(chǎng)坐北朝南，氣勢(shì)恢弘。在外觀設(shè)計(jì)上充分展示了現(xiàn)代最新建筑學(xué)的最高水準(zhǔn)，使廣場(chǎng)以一種動(dòng)態(tài)和立體的畫面展示在z這個(gè)古老的歷史名城之中。彰顯其高貴身份的商務(wù)環(huán)境及廣場(chǎng)內(nèi)擁有的近8000平方米的綠地，使大廈保持了相對(duì)安靜的辦公環(huán)境和清爽的辦公空間，體現(xiàn)了科技與綠色的和諧。廣場(chǎng)主體建筑由兩幢半橢圓形聯(lián)體塔樓組成，樓高20層，地下1層。投資廣場(chǎng)設(shè)計(jì)理念超前，在功能配置上，設(shè)有200車位的大型停車場(chǎng)、國(guó)際視象會(huì)議中心、商務(wù)中心、餐廳、公寓、咖啡廳、超市、卡啦 OK中心、私人會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)等綜合配套服務(wù)區(qū)；在硬件配套設(shè)施方面，大廈采用中央空調(diào)及名牌高速電梯，配有智能化管理系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等，并由專業(yè)化的物業(yè)管理公司提供與國(guó)際接軌的管理與服務(wù)，是一幢集商務(wù)、辦公、銀行、證券、餐飲、住宿、娛樂為一體的多功能、現(xiàn)代化的商務(wù)中心。投資廣場(chǎng)物業(yè)管理處下設(shè)保安隊(duì)、保潔隊(duì)、維修隊(duì)、綜合辦公室，全面負(fù)責(zé)大廈的保安、保潔、物業(yè)維護(hù)、租戶入駐等日常管理。我們的理念：提供至善至美的服務(wù)，打造二十一世紀(jì)經(jīng)典商務(wù)大廈！讓我們攜手奮進(jìn)，共同努力，將z投資廣場(chǎng)建設(shè)成為一座品味高尚、格調(diào)高雅的文化之都、藝術(shù)之都、商務(wù)之都。第二節(jié) 人事架構(gòu)第三節(jié) 崗位設(shè)置崗位設(shè)置與人員安排表物業(yè)管理處人員編制（共37人）崗 位人員編制職責(zé)概述物業(yè)管理處辦公室（共4人）主 任1人副 主 任1人信息檔案管理1人物管接待1人保安隊(duì)（共16人）保安隊(duì)主管1人保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人保 安 員14人保潔隊(duì)（共8人）保潔隊(duì)主管1人保 潔 員7人維修隊(duì)（共9人）維修保養(yǎng)隊(duì)主管1人電腦主管1人維修人員7人第四節(jié) 崗位職責(zé)一、管理處主任職責(zé)在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)管理處員工對(duì)大廈實(shí)施全面的管理，保證大廈的環(huán)境舒適優(yōu)美，機(jī)電設(shè)備完好、運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、向租戶提供五星級(jí)商務(wù)辦公環(huán)境。具體職責(zé)：1. 堅(jiān)決執(zhí)行黨和國(guó)家的各項(xiàng)方針政策、法律法令、有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定、政策以及公司的有關(guān)規(guī)章制度。2. 通曉有關(guān)物業(yè)管理、市容衛(wèi)生、消防管理等法規(guī)，以及創(chuàng)建模范文明商業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和條件，組織全處的人員學(xué)習(xí)政治時(shí)事、業(yè)務(wù)知識(shí)、堅(jiān)持依法管理與主動(dòng)服務(wù)相結(jié)合的原則，搞好大廈管理各項(xiàng)工作。3. 根據(jù)統(tǒng)一管理與專業(yè)分工負(fù)責(zé)的原則，領(lǐng)導(dǎo)全處人員對(duì)大廈 的驗(yàn)收交接、環(huán)境衛(wèi)生、庭園綠化、安全防范、公共設(shè)施、供水供電、保安保衛(wèi)、交通管理、費(fèi)用收支及行政事務(wù)等到各項(xiàng)工作實(shí)施全面的管理，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)指標(biāo)。4. 熟悉大廈的樓宇分布、樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備和住戶的基本情況，制定切實(shí)可行的管理措施。5. 制訂本處工作并組織實(shí)施，定期檢查、監(jiān)督、查處違章、提出改正措施。6. 負(fù)責(zé)處理租戶對(duì)本處工作和管理人員的投訴、不拖延、不推諉，搞好與住戶的友好關(guān)系。7. 加強(qiáng)本處員的團(tuán)結(jié)協(xié)作，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。8. 重視業(yè)主委員會(huì)建議，自覺接受業(yè)主委員會(huì)和租戶的監(jiān)督。搞好與居委會(huì)、派出所等有關(guān)部門的友好關(guān)系，爭(zhēng)取各方面的理解和支持，共同搞好大廈的各項(xiàng)工作。9. 配合有關(guān)部門做好安全防范和計(jì)劃生育等工作。10. 完成公司交給的其他工作。二、會(huì)計(jì)崗位職責(zé)會(huì)計(jì)在物業(yè)公司經(jīng)理和公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)大廈管理處經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收支。1. 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度。2. 熟悉大廈的戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。3. 熟悉掌握記帳原則和方法，建立健全各種臺(tái)帳，并于每月25日前做好上月財(cái)務(wù)核算、報(bào)表、對(duì)帳工作，做到帳目清晰、手續(xù)齊全、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤。建立健全財(cái)務(wù)檔案。4. 做好管理處的財(cái)產(chǎn)、用具的保管和登記工作，保障管理處公有財(cái)產(chǎn)不流失。5. 定期分析資金往來及運(yùn)用情況，監(jiān)督管理處合理使用資金。6. 審查員工工資和獎(jiǎng)金的發(fā)放。7. 完成管理處主任交辦的其它任務(wù)。三、出納員崗位職責(zé)1. 負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作。2. 熟悉大廈的戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算辦法。收繳各種管理費(fèi)并開具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作，做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)100%。3. 熟悉掌握出納帳的記帳原則和方法，建立健全現(xiàn)金，銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對(duì)，做到帳目清晰，手續(xù)齊全，帳帳相符，帳表相符，日清月結(jié)，準(zhǔn)確無誤。4. 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，收付款項(xiàng)均與會(huì)計(jì)填制的記帳憑證相符并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)，不得挪用公款或私自借支。5. 負(fù)責(zé)管理員工考勤情況匯總，及時(shí)發(fā)放員工工資和獎(jiǎng)金。6. 購買管理處日常辦公用品和員工勞保用品，并負(fù)責(zé)登記和發(fā)放。7. 完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。四、信息檔案員崗位職責(zé)信息員在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本部門檔案及管理處較重要檔案的管理工作，保證檔案的準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性和完整性。1. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行管理處的方針政策和規(guī)章制度，完成職責(zé)范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作及臨時(shí)性任務(wù)。2. 及進(jìn)準(zhǔn)確的做好電腦系統(tǒng)的數(shù)據(jù)錄入工作，對(duì)電腦系統(tǒng)的數(shù)據(jù)登錄的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。3. 負(fù)責(zé)管理處的文件打印和操作員的培訓(xùn)。4. 對(duì)電腦的系統(tǒng)設(shè)計(jì)、程序運(yùn)作和數(shù)據(jù)流向進(jìn)行分析和檢查，提出改進(jìn)意見。5. 認(rèn)真收集管理處電腦系統(tǒng)所需的技術(shù)資料。6. 制定電腦系統(tǒng)的技術(shù)使用手冊(cè)。7. 負(fù)責(zé)電腦外部設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)。8. 了解其它部門對(duì)電腦工作的意見和建議，定期匯報(bào)。9. 負(fù)責(zé)管理數(shù)據(jù)查詢、統(tǒng)計(jì)表為有需要及有權(quán)限的人員提供服務(wù)。10. 宣傳《檔案法》，做好各種門類和各種載體（紙、相片、膠卷、磁帶、磁盤）文件材料的形成、積累、歸檔、修改補(bǔ)充和復(fù)印工作。11. 熟悉《檔案管理暫行辦法管理工作》，做好日常借閱管理工作。12. 參與承辦各類檔案的鑒定、銷毀工作。13. 具體確定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。14. 保證安卷質(zhì)量完好；保證案卷材料組合排列的條理性；保證案卷規(guī)格形式合科有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；案卷裝訂結(jié)實(shí)美觀。15. 負(fù)責(zé)各類檔案的分類編目和提供利用工具。16. 對(duì)所管理檔案的丟失、損壞、匯密負(fù)責(zé)。17. 在管好檔案的基礎(chǔ)上，兼管本部門科技圖書資料工作。18. 資料員應(yīng)熟悉企業(yè)檔案歸檔范圍，懂得分類編目，服務(wù)周到，書寫端正，字跡整齊。19. 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。五、物業(yè)接待員職責(zé)1. 負(fù)責(zé)接待進(jìn)入大廈的客人咨詢，引導(dǎo)客人到所需到達(dá)的樓層。2. 保持舉止午體，注意與租戶建立良好關(guān)系，樹立物業(yè)管理處形象。3. 負(fù)責(zé)對(duì)來訪客人的詢問、登記，拒絕衣冠不整或惡意騷擾者進(jìn)入樓層。4. 負(fù)責(zé)接待租戶對(duì)物業(yè)管理的投訴，并協(xié)調(diào)妥善處理，將投訴處理情況每日匯總報(bào)物業(yè)管理處主任。5. 經(jīng)常對(duì)租戶進(jìn)行訪問，并及時(shí)了解租戶需求及對(duì)物業(yè)管理的意見，并匯總報(bào)物業(yè)管理處主任。6. 負(fù)責(zé)督查大堂保潔及保安人員的工作，時(shí)刻保持大堂的潔凈和秩序良好。7. 認(rèn)真完成物業(yè)管理處主任交辦的其它任務(wù)。六、保安部各崗位職責(zé)1．保安經(jīng)理職責(zé)1) 負(fù)責(zé)制定公司的治安、消防年度、季度工作計(jì)劃，做好保安部年度預(yù)算報(bào)告。2) 負(fù)責(zé)維持公司內(nèi)部秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助、配合國(guó)家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。3) 妥善處理賓客有關(guān)安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。4) “四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)全員的安全意識(shí)和法制觀念。5) 主動(dòng)督促檢查公司各重點(diǎn)部位的“七合格”工作；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門嚴(yán)格落實(shí)“七合格”要求，確保重點(diǎn)部位的安全。6) 負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項(xiàng)落實(shí)，確保公司夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。7) 負(fù)責(zé)完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正和報(bào)告。8) 負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。9) 適時(shí)完善、健全公司的安全應(yīng)急措施，并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實(shí)。10) 定期檢查各項(xiàng)保安措施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。11) 及時(shí)督促檢查各部門對(duì)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”責(zé)任制的執(zhí)行12) 情況，協(xié)助各級(jí)責(zé)任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實(shí)。13) 組織好本部門的分工協(xié)作，每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會(huì)。14) 負(fù)責(zé)對(duì)保安部干部、員工的培訓(xùn)、考核、評(píng)估工作以及聘免和推薦。15) 做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。16) 參加行政部召開的部門經(jīng)理會(huì)議，定期向總經(jīng)理和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。17) 成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。2．保安隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)1) 協(xié)助保安部經(jīng)理檢查公司各要害部位、重點(diǎn)安全部位安全制度、安全措施的貫徹落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出改進(jìn)建議和整改措施，報(bào)保安部經(jīng)理同意，組織整改工作，確保公司各要害部位的絕對(duì)安全。2) 協(xié)助保安部經(jīng)理督導(dǎo)治安、消防、警衛(wèi)等各級(jí)人員的工作，隨時(shí)分析存在的問題，提出改進(jìn)建議，消除事故隱患，提高安全管理水平。3) 據(jù)保安部經(jīng)理的安排，督促公司各部門落實(shí)安全管理崗位責(zé)任制，分析存在的問題，及時(shí)提出改進(jìn)意見，促使各部門加強(qiáng)安全管理，確保公司及客人的人身與財(cái)產(chǎn)安全。4) 根據(jù)保安部經(jīng)理安排，做好安全培訓(xùn)的組織工作，提高公司員工安全意識(shí)。5) 完成保安部經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。3．保安員職責(zé)1) 全體保安員要樹立高度的責(zé)任感和事業(yè)心，忠于職守盡職盡責(zé)，爭(zhēng)做優(yōu)秀員工。2) 認(rèn)真學(xué)習(xí)酒店的各項(xiàng)制度和部門規(guī)定，嚴(yán)于律己、克己奉公，認(rèn)真學(xué)習(xí)法律知識(shí)，加強(qiáng)法律觀念，遵紀(jì)守法。3) 按時(shí)上下班，不遲到、不早退、不擅離崗位、工作時(shí)間不辦私事，不得利用工作之便進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)。4) 上班著裝整齊，儀容端莊，精神飽滿，堅(jiān)持文明禮貌執(zhí)勤，嚴(yán)禁打人罵人、侵犯他人人身權(quán)利。不做有損酒店形象的行為，處事機(jī)智迅速果斷，按章辦事。5) 敢于與一切不良行為作斗爭(zhēng)，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子積極奮勇擒拿。6) 上下班交接手續(xù)要清楚明了。7) 積極主動(dòng)維護(hù)酒店院內(nèi)的治安交通秩序，做好“五防”（防盜、防火、防搶、防破壞、防治安災(zāi)害事故）工作。4。消防管理員職責(zé)1) 熟識(shí)酒店防火及滅火設(shè)施、設(shè)備的操作和有關(guān)防火、滅火知識(shí)。2) 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)消防的法律法規(guī)，做好酒店全體工作人員防火知識(shí)教育和消防培訓(xùn)工作。3) 負(fù)責(zé)制定酒店防火安全條規(guī)，制定防火、疏散和滅火工作計(jì)劃。4) 協(xié)助各部門制定防火安全計(jì)劃，并檢查落實(shí)酒店各部門防火管理制度。5) 督促工程部對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及設(shè)施在應(yīng)急時(shí)能正常啟用。6) 負(fù)責(zé)調(diào)查一般火滅事故，并寫成書面材料上報(bào)及存檔，并以此作為日后培訓(xùn)的教材。7) 負(fù)責(zé)協(xié)助酒店新建和改造工程消防設(shè)施的呈報(bào)審批手續(xù)及監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)的防火工作。8) 負(fù)責(zé)防火、監(jiān)控專業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及日常工作考核。9) 負(fù)責(zé)編制酒店義務(wù)消防隊(duì)的滅火培訓(xùn)計(jì)劃及組織培訓(xùn)。10) 配合公安消防部門進(jìn)行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)協(xié)同有關(guān)部門進(jìn)行整改。11) 每周呈報(bào)防火安全情況報(bào)告并存檔。12) 負(fù)責(zé)對(duì)酒店用火部門的安全監(jiān)督，并做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)檢查。13) 負(fù)責(zé)對(duì)酒店各種危險(xiǎn)品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工作的落實(shí)情況。14) 參與酒店定期消防檢查工作。15) 參與定期的安全會(huì)議。16) 執(zhí)行及有效完成上級(jí)指派的其他工作任務(wù)。5．門口保安員崗位職責(zé)1) 維護(hù)好大門口的交通秩序，引導(dǎo)車輛的行駛和行人的過往，保障車輛和行人安全，使門前暢通無阻。2) 高度警戒，發(fā)現(xiàn)精神病患者和衣冠不整者以及形跡可疑者，要堅(jiān)決攔阻不讓其入內(nèi)，嚴(yán)格把好第一關(guān)。3) 對(duì)來店的客人要彬彬有禮，無論是步行還是乘車來的賓客都要表示歡迎，對(duì)貴重來賓或領(lǐng)導(dǎo)要敬禮以示尊重。對(duì)乘車來的客人要協(xié)助迎賓員照料客車人下車。若客人要求將車停放在停車場(chǎng)時(shí)要引到適當(dāng)?shù)奈恢猛＼嚕魶]有車位要向客人或司機(jī)解釋清楚，并介紹客人將車停在附近的公共停車場(chǎng)。4) 有旅游團(tuán)入店時(shí)，若需疏通車道或有歡迎隊(duì)伍，要在客人抵達(dá)酒店前十分鐘疏通好車道和停車位置，做好迎接旅游團(tuán)的安全準(zhǔn)備工作。5) 對(duì)帶有危險(xiǎn)品、易燃品、易爆品入酒店的客人要?jiǎng)衿浣槐０膊看鸀楸９堋?) 對(duì)離店的客車人要表示歡送，歡迎他們下次再光臨。對(duì)帶大件物品離店的客人要有禮貌地進(jìn)行查詢，對(duì)實(shí)屬于客人的行李者要予以放行，并幫助行李員將行李搬上車。7) 保安員要不斷學(xué)習(xí)，鉆研業(yè)務(wù)，關(guān)于根據(jù)酒店的特點(diǎn)進(jìn)行判斷，以便提高工作質(zhì)量。8) 著裝整齊，精神飽滿，儀態(tài)大方，對(duì)客人的詢問要熱情、禮貌、周到，使賓客稱心滿意，嚴(yán)禁用粗言惡語對(duì)待客人。9) 保安員要切實(shí)做好門前的警戒，特別是夜間警戒。要注意車輛和行人的安全，人多時(shí)要注意防止失竊，防止在大門口周圍鬧事、斗毆，要疏通交通，保證門前的安全，對(duì)夜間23：00以后開出的車輛要嚴(yán)格把好驗(yàn)證前，一定要做好“三對(duì)照”：①對(duì)照駕駛證；②對(duì)照行車證；③對(duì)照身份證。發(fā)現(xiàn)手續(xù)不齊和可疑情況要及時(shí)報(bào)告和記錄。6．大堂保安員職責(zé)1) 大堂是客人出入酒店的必經(jīng)之地，人多，情況復(fù)雜，保安員必須