【正文】 公司成本管理作業(yè) 指引書(shū)北京市 發(fā)展有限公司2010年8月編制1. 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2. 適用范圍適用于公司、下屬公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。3. 術(shù)語(yǔ)和定義. 目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。 第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱(chēng)成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過(guò)時(shí)間； 第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后； 第三版，年度開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本（也稱(chēng)成本控制指導(dǎo)書(shū)），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后； 第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂； ：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。：投資估算是指在項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究階段通過(guò)編制估算文件測(cè)算和確定的工程造價(jià)。投資估算是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行決策、籌集資金和合理控制造價(jià)的主要依據(jù)。4. 職責(zé) 公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部： 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)； 負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)； 負(fù)責(zé)與相關(guān)部門(mén)就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。5. 工作流程 工程技術(shù)部制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書(shū) 在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)審批后，工程技術(shù)部根據(jù)審批的建議書(shū)，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。： 總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定； 為了加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度，一般在總包工程開(kāi)工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開(kāi)工，需獨(dú)立到政府部門(mén)辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開(kāi)工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見(jiàn)的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類(lèi)工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 對(duì)總包工程中一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下： 采用總價(jià)包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)； 采用單價(jià)包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)； 總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來(lái)定，一般來(lái)說(shuō)，各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等； 匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議，部門(mén)經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確保總包及分包工程承包目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，成本控制崗位人員負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理、公司總經(jīng)理決策。 工程技術(shù)部制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū) 施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類(lèi)，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購(gòu)方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)； 對(duì)主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下： 甲供材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)項(xiàng)目的素質(zhì)影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專(zhuān)用設(shè)備等。 甲指乙購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無(wú)法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)項(xiàng)目的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒(méi)有的）的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。如：外墻磚、防火門(mén)、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。 甲方制定范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、PPR 管材、PVU 排水管、開(kāi)關(guān)插座等； 乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類(lèi)材料價(jià)格都接近、對(duì)項(xiàng)目效果及素質(zhì)基本沒(méi)影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）； 工程技術(shù)部成本控制崗位人員在完成項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)匯總后報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部匯總目標(biāo)成本《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》，按公司會(huì)簽程序報(bào)相關(guān)部門(mén)會(huì)簽，公司總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》； 目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)分解下發(fā)執(zhí)行 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部成本控制崗位人員將會(huì)簽完成后的目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)落實(shí)到各部門(mén)執(zhí)行； 各部門(mén)根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)的要求進(jìn)行實(shí)施按月、周進(jìn)行反饋財(cái)務(wù)計(jì)核部成本控制崗位人員； 財(cái)務(wù)計(jì)核部成本控制崗位人員對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)計(jì)核部成本控制崗位人員的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門(mén)發(fā)出成本預(yù)警； 項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控 工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更，并將預(yù)算增加情況反饋公司各部門(mén)成本控制崗位人員； 工程技術(shù)部嚴(yán)格按照限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)； 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋工程技術(shù)部成本控制崗位人員； 工程技術(shù)部成本控制崗位人員對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制； 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)分析，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部目標(biāo)成本調(diào)整 對(duì)于超過(guò)目標(biāo)成本的各類(lèi)項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)中調(diào)整目標(biāo)成本，由成本控制崗位人員審核、會(huì)簽，總經(jīng)理審批； 對(duì)于無(wú)補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。6. 支持文件無(wú)7. 相關(guān)表格記錄.《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》.《項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議》.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》.《目標(biāo)成本審批表》 成本控制指導(dǎo)書(shū) 期工程技術(shù)部經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部年 月 日目的：明確項(xiàng)目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策； 附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本 敏感綜合容積率總車(chē)位比（不含TH）住宅 可售商業(yè) 可售總建筑面積其中公建公建 用地車(chē)庫(kù) 可售其中 住宅產(chǎn)品組合建筑 面積占地 面積產(chǎn)品 比例平均 面積總戶(hù)數(shù)框架 比例容積率占地單位造價(jià)住宅TOWNHOUSE多層小高層高層公建獨(dú)立車(chē)庫(kù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地上停車(chē)位配套用房地下車(chē)位非人防地下車(chē)位半地下車(chē)位人防地下車(chē)位綜合普通住宅戶(hù)均附表（二）：目標(biāo)成本目標(biāo)成本工作序號(hào)成本項(xiàng)目本年度目 標(biāo)成本（萬(wàn)元）跨年度目 標(biāo)成本（萬(wàn)元）第一責(zé)任部門(mén)其他責(zé)任部門(mén)控制要點(diǎn)一、土地征遷費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部耕地占用稅經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部勞動(dòng)力安置費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部安置動(dòng)遷用房支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部拆遷補(bǔ)償費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部二、前期工程規(guī)劃費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部水文費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部地質(zhì)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部勘探費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部測(cè)繪費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部七通一平支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部工程項(xiàng)目部三、建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)用工程技術(shù)部安裝工程費(fèi)用工程技術(shù)部支付給承包方費(fèi)用工程技術(shù)部其他建筑安裝工程費(fèi)用工程技術(shù)部四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).（J）.供水工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）.供電工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）.供氣工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 排污程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 排洪工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 通訊工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 照明工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 環(huán)衛(wèi)工程支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）.4綠化費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部（J）.5其他設(shè)施工程發(fā)生的支出經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部五、公共配套設(shè)施費(fèi).（J）. 物業(yè)管理用房費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 變電站費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 熱力站費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 水廠費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 居委會(huì)用房費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部.（J）. 派出所用房費(fèi)用經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用人員工資行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.職工福利費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.折舊費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.修理費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.辦公費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.水電費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部餐費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.電話費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.人事費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.差旅費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部運(yùn)輸費(fèi)行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部.其他行政管理部財(cái)務(wù)計(jì)核部七、銷(xiāo)售費(fèi)用媒介廣告費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部宣傳資料及禮品費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部接待廳裝修、裝飾費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部工程技術(shù)部現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部