【正文】 成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引 流程目標： 創(chuàng)造性價比最高的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品競爭力，動態(tài)成本及時調(diào)整與反饋。 流程主要責任部門 : 成本 管理部。 流程關(guān)鍵業(yè)績指標 (KPI): 流程 KPI 責任部門 /崗位 數(shù)據(jù)來源 實施成本與目標成本比值 成本管理部 各部門 成本管理部 /集團本 (CP): 流程關(guān)鍵點 關(guān)鍵點說明 支持文件 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫的建立 參考 5 及時提供測算數(shù)據(jù)及優(yōu)化建議 參考 5 動態(tài)成本反饋 參考 5 : 、施工階段方案優(yōu)化與成本反饋工作 。 . 成本 管理部 ：編制計劃并檢查計劃執(zhí)行情況，進行具體測算并根據(jù)測算結(jié)果提出優(yōu)化建議，需要時進行部門間的協(xié)調(diào)，跟進優(yōu)化建議后的測算并編制結(jié)果報告，測算 結(jié)果復(fù)核發(fā)布，每月動態(tài)成本調(diào)整并反饋。 . 設(shè)計管理部 ： 提供各設(shè)計階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測算并優(yōu)化，負責基礎(chǔ)選型、結(jié)構(gòu)、外電、智能化系統(tǒng)方案的優(yōu)化選擇。 . 工程管理部：負責特種設(shè)計的優(yōu)化選擇。 ： . 方案優(yōu)化流程 結(jié)果反饋及案例總結(jié) 過程改進 數(shù)據(jù)測算 方案優(yōu)化流程 . 方法與過程控制 . 設(shè)計前期 A）開始設(shè)計前找發(fā)展、設(shè)計和營 銷整理出政府規(guī)劃要點、土地屬性（用地分析）市場定收集資料 按照測算范本表格進行測算并編制報告 優(yōu)化負責人復(fù)核測算數(shù)據(jù) 發(fā)送修訂后的測算報告給優(yōu)化相關(guān)責任人及該責任人領(lǐng)導(dǎo) 修改測算數(shù)據(jù)并編制測算報告 優(yōu)化人員當面與優(yōu)化相關(guān) 責任人溝通并達成一致優(yōu)化建議 優(yōu)化負責人復(fù)核測算數(shù)據(jù) 發(fā)送修訂后的測算報告給優(yōu)化相關(guān)責任人及該責任人領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計小組 優(yōu)化人員編制案例 優(yōu)化人員存放優(yōu)化報告及案例于公司案例庫 優(yōu)化負責人復(fù)核案例 位三方面信息。 ? 政府規(guī)劃要點：根據(jù)政府規(guī)劃要點批復(fù)，得出如附件《政府規(guī)劃要點設(shè)計指標》數(shù)據(jù)： ? 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問發(fā)展部、項目部等相關(guān)部門，對土地屬性信息分析，得出《土地屬性信息統(tǒng)計分析表》： ? 市場定位：通過詢問營銷 /設(shè)計部，清楚了解項目市場定位，產(chǎn)品組成，得出產(chǎn)品組成表： B）以上信息整理完成后，成本需要關(guān)注的重點是： ? 第一：場地內(nèi)的 特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵。高壓線等 問題需要仔細分析，了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不 可預(yù)見費用： ? 第二：車位要重點關(guān)注其 建造方式（地下、半地下、露天） ， 是否計算容積率， 會所 是否可售 ； ? 第三：外電需要重點關(guān)注 距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費用 ，注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。 . 概念、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制重點： A）建筑、結(jié)構(gòu)方面： ? 設(shè)計前，同設(shè)計、營銷一起探討產(chǎn)品類型 布置方案 ，作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算，形成較為詳盡、準確的 最優(yōu)產(chǎn)品組合 （已確定）方案的成本測算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計。 ? 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布 置；讓產(chǎn)品 銷售利潤、土地價值最大化 。 ? 成本部應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計、營銷提出建議（注意： 重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異 ） B）路網(wǎng)布置： ? 道路設(shè)計應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下： 1）路網(wǎng)應(yīng) 合理簡潔 （減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折） 2）優(yōu)化出入口布置，（優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶 使用需求，不能夠減少出入口后引起 客戶投訴 ，導(dǎo)致后期整改而增加成本） 3） 道路寬度 （設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū)） C）停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式） ： ? 土地利用 1） 地面露天車位最大化 2）地面停車按照 最大邊線 原則布置 ? 停車方式 1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。 2）車位建造成本由低到高的順序為： 地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位 ，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。 ? 停車位體形控制： 1）高度 2）單獨車位面積。 ? 車庫設(shè)置 1）車庫宜 集中設(shè)置 ，減少建造成本 2） 機械車位及地下車庫高度預(yù)留 。 ? 車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求， 占地面積較大項目，車位數(shù)量需要合理分配 ，避免集中設(shè)置而引起 業(yè)主投訴 （示范區(qū)尤其需要注意） 。 D） 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積 ： ? 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。 ? 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售價格測算建設(shè)的必要性，注意提醒設(shè)計國家有了新的建設(shè)面積計算規(guī)范， 偷面積而招致的政策風險需要注意避免 。 ? 通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積 。 E）綜合物業(yè)管理成本、建造成本， 合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員 。 F）應(yīng)結(jié)合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況， 按照土方費用最小的原則確定場地標高 ： ? ：“因地制宜” ? 動土量最小 ? 盡 可能使場地內(nèi)土方挖填平衡 ? 降低排水坡度 ? 山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計需要 盡可能減少擋土墻，護壁等設(shè)計 ? 土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前，推動設(shè)計和項目出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后，再由成本測算出整個項目的土方挖填工程量，以及擋土墻，護坡成本并將計算