某地產(chǎn)股份有限公司設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引(已修改)
2025-08-13 22:27 本頁(yè)面
【正文】 設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期 一、 流程目的 為提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，指導(dǎo)成本優(yōu)化工作，合理控制成本。二、 適用范圍適用于各項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段優(yōu)化與成本反饋工作。三、 職責(zé)12341.56781191011121314151612341.2.3.4..123423123 成本監(jiān)控中心171819202.2122232424252627282930313256785.6.7.8..567856 協(xié)助總工室推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作，確定各類(lèi)型項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)，審核核算部門(mén)編制的各階段成本測(cè)算并根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出優(yōu)化建議； 根據(jù)經(jīng)審批的設(shè)計(jì)成果，編制下一階段的成本控制目標(biāo)及控制建議。 地區(qū)公司核算部 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化工作；編制各項(xiàng)目各階段的成本測(cè)算（含裝標(biāo)測(cè)算）。 設(shè)計(jì)管理部/總工室 推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)工作，會(huì)同銷(xiāo)售策劃部、工程部、成本監(jiān)控中心、核算中心等部門(mén)確定各類(lèi)型項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)圍繞項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)、成本控制建議展開(kāi)設(shè)計(jì)以及施工階段的設(shè)計(jì)管理及優(yōu)化。 提供設(shè)計(jì)各階段成果（包括電子版）給核算中心（含地區(qū)核算部）以進(jìn)行成本測(cè)算。 四、 關(guān)鍵活動(dòng)描述434 推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)總工室和成本監(jiān)控中心根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，制定出各類(lèi)型產(chǎn)品（住宅、寫(xiě)字樓、酒店等）的建造標(biāo)準(zhǔn)、含量指標(biāo)、成本控制目標(biāo)等。 設(shè)計(jì)前期成本控制要點(diǎn)1234 設(shè)計(jì)前期階段，核算部與開(kāi)發(fā)中心（部）、設(shè)計(jì)管理部/總工室、銷(xiāo)售策劃部整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析）、項(xiàng)目定位三方面信息。1) 政府規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)政府規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，得出如附件《政府規(guī)劃要點(diǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)》數(shù)據(jù)；2) 土地屬性：通過(guò)勘查現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)土地屬性信息進(jìn)行分析，編制《土地屬性信息統(tǒng)計(jì)分析表》；3) 項(xiàng)目定位：通過(guò)詢問(wèn)銷(xiāo)售策劃部、設(shè)計(jì)管理部/總工室，清楚了解項(xiàng)目市場(chǎng)定位，產(chǎn)品組成，得出產(chǎn)品組成表。 以上信息整理完成后,成本需要關(guān)注的重點(diǎn)是:1) 場(chǎng)地內(nèi)的特殊地形,如果出現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問(wèn)題需要仔細(xì)分析,了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；2) 車(chē)位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計(jì)算容積率，會(huì)所是否可售；3) 外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用,注意考察周邊樓盤(pán)是否可以合作以便降低部分成 概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 建筑、結(jié)構(gòu)方面：1) 設(shè)計(jì)前，核算部同設(shè)計(jì)管理部/總工室、銷(xiāo)售策劃部一起探討產(chǎn)品類(lèi)型布置方案,作單一產(chǎn)品測(cè)算以及組合方案的成本測(cè)算,形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測(cè)算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。2) 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)、土地價(jià)值最大化。3) 核算部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)管理部/總工室、銷(xiāo)售策劃部提出建議（注意：重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異）。 路網(wǎng)布置：道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下：1) 路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）。2) 優(yōu)化出入口布置,(優(yōu)化建議時(shí)成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶投訴,導(dǎo)致后期整改而增加成本)。3) 道路寬度（設(shè)置雙車(chē)道或單車(chē)道加會(huì)車(chē)區(qū)）。 停車(chē)布置（綜合銷(xiāo)售建議、規(guī)劃要求、停車(chē)效率、成本等因素選定停車(chē)方式 ）： 1) 土地利用216。 地面露天車(chē)位最大化216。 地面停車(chē)按照最大邊線原則布置2) 停車(chē)方式216。 車(chē)位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；216。 車(chē)位建造成本由低到高的順序?yàn)椋?地面露天車(chē)位→首層架空車(chē)位→地上獨(dú)立車(chē)庫(kù)→半地下車(chē)位→地下車(chē)位，具體停車(chē)方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。3) 停車(chē)位體形控制：216。 高度216。 單獨(dú)車(chē)位面積。4) 車(chē)庫(kù)設(shè)置216。 車(chē)庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本216。 機(jī)械車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)高度預(yù)留。5) 車(chē)庫(kù)設(shè)置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項(xiàng)目,車(chē)位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）。. 控制不可銷(xiāo)售的公建及配套建設(shè)面積：1) 不可銷(xiāo)售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。2) 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算建設(shè)的必要性,注意提醒設(shè)計(jì)國(guó)家有了新的建筑面積計(jì)算規(guī)范,偷面積而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意避免。3) 通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商業(yè)面積。 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管理人員。 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場(chǎng)地標(biāo)高：1) “因地制宜”；2) 動(dòng)土量最??；3) 盡可能使場(chǎng)地內(nèi)土方挖填平衡；4) 降低排水坡度；5) 山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)；6) 土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前,要求項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部出一份現(xiàn)場(chǎng)的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙,再由核算部測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的土方挖填工程量，以及擋土墻，護(hù)坡成本并將計(jì)算結(jié)果交給管理層決策。 總圖規(guī)劃，綜合考慮開(kāi)發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類(lèi)型：1) 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類(lèi)型2) 控制土方開(kāi)
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