[建筑]設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引(已修改)
2025-01-30 12:46 本頁(yè)面
【正文】 藍(lán)岳集團(tuán)流程管理手冊(cè)編號(hào)：LYJTWICB06版本：A / 0設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引編制： 日期 審核： 日期 審批： 日期 修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人 1. 流程概況流程目的明確成本管理工作的重點(diǎn)，促進(jìn)發(fā)現(xiàn)公司成本管理的優(yōu)缺點(diǎn)，便于對(duì)公司成本管理工作的評(píng)估，最終提高成本管理的水平。適用范圍適用于概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段，以及建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)的成本優(yōu)化。定義無(wú)流程主導(dǎo)部門(mén)成本管理部/城市公司成本部流程參與部門(mén)設(shè)計(jì)管理部、城市公司設(shè)計(jì)部，其它相關(guān)部門(mén)流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明備注概念設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)方案設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)初步設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn)部門(mén)流程中承擔(dān)職責(zé)成本管理部/城市公司成本部1. 設(shè)計(jì)前提供成本控制建議或限額指標(biāo)要求。2. 針對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行具體成本測(cè)算，并根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出優(yōu)化建議。3. 根據(jù)優(yōu)化過(guò)程視情況編制案例，并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)優(yōu)化案例審核發(fā)布。設(shè)計(jì)管理部/城市公司設(shè)計(jì)部1. 配合設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化工作；2. 負(fù)責(zé)督促設(shè)計(jì)院進(jìn)行圖紙優(yōu)化修改。相關(guān)部門(mén)1. 配合設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化工作。 2. 工作程序 概念設(shè)計(jì)階段成本管理要點(diǎn) 建筑與結(jié)構(gòu)：1) 設(shè)計(jì)前，成本管理部同設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)客服部一起探討產(chǎn)品類(lèi)型布置方案，作單一產(chǎn)品測(cè)算以及組合方案的成本測(cè)算，形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測(cè)算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。2) 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)、土地價(jià)值最大化。3) 成本管理部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)管理部、營(yíng)銷(xiāo)客服部提出建議（重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區(qū)分不同產(chǎn)品的成本差異）。 路網(wǎng)布置：道路設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下，1) 路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）。2) 優(yōu)化出入口布置，(優(yōu)化建議時(shí)成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導(dǎo)致后期整改而增加成本)。3) 道路寬度（設(shè)置雙車(chē)道或單車(chē)道加會(huì)車(chē)區(qū)）。 停車(chē)布置（綜合銷(xiāo)售建議、規(guī)劃要求、停車(chē)效率、成本等因素選定停車(chē)方式 ）： 1) 土地利用2) 停車(chē)方式l 車(chē)位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。l 車(chē)位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔?chē)位→首層架空車(chē)位→地上獨(dú)立車(chē)庫(kù)→半地下車(chē)位→地下車(chē)位，具體停車(chē)方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。3) 停車(chē)位體形控制l 高度。l 單獨(dú)車(chē)位面積。4) 車(chē)庫(kù)設(shè)置l 車(chē)庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本。l 機(jī)械車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)高度預(yù)留。5) 車(chē)庫(kù)設(shè)置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項(xiàng)目，車(chē)位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）。 控制不可銷(xiāo)售的公建及配套建設(shè)面積：1) 不可銷(xiāo)售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。2) 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格考慮建設(shè)的必要性，需及時(shí)了解國(guó)家新出臺(tái)的有關(guān)建筑面積計(jì)算的法規(guī)，注意避免偷面積而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)。3) 通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商業(yè)用房建筑面積。 控制綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管理人員。 應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場(chǎng)地標(biāo)高：1) “因地制宜”。2) 動(dòng)土量最小。3) 盡可能使場(chǎng)地內(nèi)土方挖填平衡。4) 降低排水坡度。5) 山地建筑除考慮土方量以外盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等。6) 土方平衡需要在具體的工程設(shè)施前，推動(dòng)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目出一份現(xiàn)場(chǎng)的等高線圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙，兩者合二為一后，再由成本測(cè)算出整個(gè)項(xiàng)目的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策。 總圖規(guī)劃，綜合考慮開(kāi)發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。 合理利用場(chǎng)地地形地貌：利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開(kāi)挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用（此項(xiàng)優(yōu)化工作需要成本人
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