【正文】 最終評定。 施工圖出圖后，工程技術(shù)部根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標值，與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向經(jīng)營開發(fā)部及各部門成本控制崗位人員提出反饋意見。 經(jīng)營開發(fā)部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿，充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進行完善，必要時須召集公司其他相關(guān)人員開會確認。 公司工程技術(shù)部 負責編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標限額設(shè)計成本控制建議書； 負責編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標建議書； 負責編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議書； 負責與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通，達成共識形成《目標成本指導書》。它比概算造價或修正概算造價更為詳細和準確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。 目標成本：通過確定成本目標值，用來指導產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標性文件?！对O(shè)計限額要求》《建安成本限額設(shè)計成本控制建議書》施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人為保證項目開發(fā)成本目標的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。 擴初設(shè)計階段成本管理和控制 工程技術(shù)部應對成本控制目標中建安成本目標，在考慮可能發(fā)生的補充設(shè)計、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預見的費用后，將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴初階段的成本限額設(shè)計初步建議； 經(jīng)營開發(fā)部組織召集公司相關(guān)人員開會討論擴初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀要，經(jīng)總經(jīng)理審批后會簽，作為擴初階段的成本限額； 擴初設(shè)計完成并提交后一個半月內(nèi)工程技術(shù)部須組織編制項目《成本概算》，概算依據(jù)擴初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。 經(jīng)營開發(fā)部項目開發(fā)成本調(diào)研 公司項目預立項后，各職業(yè)人員須開始收集和調(diào)研同類項目市場成本水平，編制項目成本調(diào)研報告； 須根據(jù)調(diào)研成果和以往項目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。修正概算是對初步設(shè)計階段的概算造價的修正和調(diào)整，比概算造價準確，但受概算造價控制。概算造價一般又可分為；建設(shè)項目概算總造價、各個單位工程概算綜合造價、各單位工程概算造價。 初步設(shè)計階段的成本控制是概算造價，概算造價是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計意圖，通過編制工程概算文件預先測算和確定的工程造價。適用所有公司開發(fā)項目方案設(shè)計階段的成本管理及控制工作。 資料存檔《新項目成本估算表》經(jīng)審批后，由經(jīng)營開發(fā)部移交各部門成本控制崗執(zhí)行，行政管理部負責存檔保管。 項目立項階段《項目可行性研究報告》獲得公司批準及正式立項后，《新項目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項目建安成本的預控目標。 當?shù)氐脑O(shè)計規(guī)范和標準的特點，主要指工程建筑設(shè)計、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。 《新項目成本估算表》經(jīng)經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理審核后提交相關(guān)部門相關(guān)人員，作為可研分析報告的依據(jù)。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用和開發(fā)間接費中屬經(jīng)營開發(fā)部填寫的項目。 經(jīng)營開發(fā)部負責組織各部門成本控制崗位人員按《新項目成本估算表》格式要求，完成表中造價的估算。工程技術(shù)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負責項目可行性研究階段的建安成本估算工作。 項目基礎(chǔ)性成本分析 工程技術(shù)部經(jīng)理應提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑的各種建造成本》、經(jīng)營開發(fā)部經(jīng)理應提前定期安排相關(guān)人員編制公司開發(fā)項目所在地區(qū)的《各類建筑的檔次及物業(yè)水平表》供公司領(lǐng)導和相關(guān)人員參考。 負責項目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項目成本估算表》。： 項目可行性研究階段成本估算： 在項目可行性研究階段，對擬建項目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預先估算和確定的過程，是《項目可行性研究報告》的重要組成，是項目決策、籌集資金和控制造價的主要依據(jù)。12）模型制作費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）售后服務補貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補償15）其他4. 項目論證成本管理作業(yè)指引項目論證成本管理作業(yè)指引編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人： 明確項目論證階段的成本估算的主要方法和應達到的深度要求。附：《房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導》營銷推廣費用科目劃分1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費： 10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費。五、考核指標a）銷售費用控制情況考核指標：成交銷售費用比、目標銷售費用比、銷售面積比； 成交銷售費用比＝當期累計銷售費用/當期累計成交金額100％ 目標銷售費用比＝當期累計銷售費用/當期目標銷售費用100％ 銷售面積比＝實際合同銷售面積/目標銷售銷控表面積100％ b）成交銷售費用比指標作為彈性考核指標，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，%左右； c）目標銷售費用比指標作為剛性考核指標，主要適用在各年間比較，一般應在100%左右； d）銷售面積比率指標為剛性考核指標，適用于各期，％。*****年分解目標 單位：萬元序號項目促銷期強銷期后期合計　總費用1媒介廣告費2廣告設(shè)施及發(fā)布會3現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場）4促銷活動費（見說明）現(xiàn)場促銷活動費（ 萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費5宣傳資料及禮品費6接待廳裝修、裝飾費7現(xiàn)場銷售器具費8現(xiàn)場銷售人工費9賣點增加費（次費用記入企劃費用）10看樓交通費（主要是電瓶車）（輛，萬/輛）11樣板間12模型制作費（ 個）13展銷費（包括所有的資料費用） （兩次房交會： 萬/次）14售后服務補貼15其他賣場分解目標 單位：萬元序號項目名稱單位數(shù)量合計1234567合計現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標為均價 萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元/個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個樣板房?！?當上一年銷售費用超出目標成本15％以上時，經(jīng)營開發(fā)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標的建議； b）遇下列情況須對總控及分解目標進行調(diào)減◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交均價較當年計劃減少時，相應的費用控制目標須按相應的變化進行等比例調(diào)減。每年的銷售費用見下表： 分期第一年第二年第三年第四年第五年合計合同總額（億）銷售費用（萬）a）遇下列情況可對總控及分解目標進行調(diào)增◇ 在建造標準不變的情況下，當某年銷售成交合同均價較當年計劃增加超過3％以上時，相應的費用控制目標可按相應的變化進行等比例調(diào)增。但項目銷售費用總額度不變； ，銷售費用較當年控制總額度有所結(jié)余，則結(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。三、控制方式及要求，財務計核部負有監(jiān)督執(zhí)行、超支預警的責任； ，報公司管理層、財務計核部，用以指導今后項目銷售費用控制，避免費用計劃與售樓進度脫節(jié)； ，分期建立臺帳； ，由經(jīng)營開發(fā)部在當年開始之前提出使用項目的預算和計劃，公司討論通過后報財務計核部，進入公司“年度工作及資金收支計劃”作為當年銷售費用成本控制依據(jù)； ，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單項計劃超出 ％以上，無論當期營銷費用總額有無結(jié)余，都應當書面報告財務計核部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導和總經(jīng)理批準后方可實施； （如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費用項目目標的控制由經(jīng)營開發(fā)部負責，單項造價控制由操作部門負責。綜合銷售成交均價 元/M2，銷售率 ％，銷售成交合同總額的 ％，另加銷售賣場包裝、樣板間費用 萬元；銷售提成 % 萬元。6. 支持文件無7. 相關(guān)表格記錄.《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標建議》.《項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標建議》.《目標成本控制指導書》.《目標成本審批表》 成本控制指導書 期工程技術(shù)部經(jīng)營開發(fā)部年 月 日目的：明確項目成本控制目標及責任，指導項目開發(fā)決策； 附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本 敏感綜合容積率總車位比（不含TH）住宅 可售商業(yè) 可售總建筑面積其中公建公建 用地車庫 可售其中 住宅產(chǎn)品組合建筑 面積占地 面積產(chǎn)品 比例平均 面積總戶數(shù)框架 比例容積率占地單位造價住宅TOWNHOUSE多層小高層高層公建獨立車庫商業(yè)網(wǎng)點地上停車位配套用房地下車位非人防地下車位半地下車位人防地下車位綜合普通住宅戶均附表（二）：目標成本目標成本工作序號成本項目本年度目 標成本（萬元）跨年度目 標成本（萬元）第一責任部門其他責任部門控制要點一、土地征遷費用及拆遷補償費土地征用費用經(jīng)營開發(fā)部耕地占用稅經(jīng)營開發(fā)部勞動力安置費經(jīng)營開發(fā)部安置動遷用房支出經(jīng)營開發(fā)部拆遷補償費經(jīng)營開發(fā)部二、前期工程規(guī)劃費用經(jīng)營開發(fā)部設(shè)計費用