【正文】 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 無效成本 綜合成本 1) 、成本管理軟件 —— 是國信地產(chǎn)成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺(tái)，是成本管理的重要信息工具。相反，如設(shè)計(jì)超投資，設(shè)計(jì)不合理或造成了一定的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員同樣要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并視浪費(fèi) 程度承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過 合理的 采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約工程投資， 應(yīng)按一定比例給設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員提取獎(jiǎng)勵(lì) ,做到 ―優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià) ‖，在設(shè)計(jì)合同中應(yīng)有節(jié)約工程造價(jià)的獎(jiǎng)勵(lì)和浪費(fèi)投資的處罰條款，利用合同措施調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員造價(jià)控制的積極性。實(shí)現(xiàn)在設(shè)計(jì)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)三控制，保證工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，降低工程成本。 同時(shí)我們會(huì)按照前期施工圖完成的質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各方面進(jìn)行評(píng)定，對(duì)完成較好的設(shè)計(jì)公司會(huì)保持繼續(xù)合作的關(guān)系，不好的陸續(xù)進(jìn)行淘汰。因此，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理和建立相應(yīng)的制度，防止不合理的設(shè)計(jì)變更造成工程造價(jià)的提高， 同時(shí)加強(qiáng) 施工圖設(shè)計(jì) 的審核 ，盡可能把問題暴露在施工之前。 4） .嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資 由于初步設(shè)計(jì)畢竟受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價(jià)格的變化，以及人們主觀認(rèn)識(shí)的局限性，往往會(huì)造成施工圖設(shè)計(jì)階段甚至施工過程中的局部變更，由此會(huì)引起對(duì)己確認(rèn)造價(jià)的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。當(dāng)然并不是片面地認(rèn)為工程造價(jià)越低越好，而是把 銷售、技術(shù) 和造價(jià) 三 方面綜合起來分析。 2）用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 在工程設(shè)計(jì)階段，做好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一是合理確定和控制工程造價(jià)的首要環(huán)節(jié)，既要反對(duì)片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，忽視技術(shù) 和銷售 上的合理要求；又要反對(duì)重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì) 的傾向 ，設(shè)計(jì)上的保守浪費(fèi)。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素。 結(jié)構(gòu)配筋 ：結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價(jià)。 建筑的單元組合 ：合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價(jià)。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 戶型 ：小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。 建筑造價(jià)構(gòu)成比 ： 建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值。 三、影響建筑成本的八大因素 建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性，同樣有經(jīng)濟(jì)性，研究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素，對(duì)尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果的途徑，降低工程造價(jià)有著極其重要的作用。我們基本上每個(gè)項(xiàng)目都有地下車庫，有的地下車庫有機(jī)械停車位，對(duì)于機(jī)械停車位的比例和數(shù)量，應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)進(jìn)行分析，不能單純看成本，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。 比較的關(guān)鍵點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)、安全、施工方便 一個(gè)經(jīng)濟(jì)、安全、施工方便的基礎(chǔ)方案是基礎(chǔ)方面成本控制的關(guān)鍵 。 （我們經(jīng)常習(xí)慣請(qǐng)進(jìn)來，不習(xí)慣走出去） 舉例一：泰州項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 專題調(diào)研： 項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)乜疾?，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎(chǔ)。在委托設(shè)計(jì)前， 要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研 ，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過 考察相關(guān)項(xiàng)目 、收集最新技術(shù)資料，組織專題會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。 層數(shù) 分部分項(xiàng)工程 閱景龍華 無錫世家 徐州龍湖世家 秦淮綠洲 上海海景園 泰州 標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)控 一期 二期 點(diǎn)式 一期 二期 板式 點(diǎn)式 11層 鋼筋含量（ kg/m2） 45 砼含量(m3/m2) 18層 鋼筋含量（ kg/m2） 55 62 砼含量(m3/m2) 28~ 33 鋼筋含量（ kg/m2） 65 70 砼含量(m3/m2) 地下室 鋼筋含量（ kg/m2） 180（ 人防 ） 130（ 非人防 ） 砼含量(m3/m2) （ 非人防 ） （ 人防 ） 成本管理的一些手法 目標(biāo)： 建造內(nèi)容、建筑形式合理化 結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量 構(gòu)成： 序號(hào) 項(xiàng)目 反饋指標(biāo) 目標(biāo) 1 設(shè)計(jì)費(fèi) 每 M2設(shè)計(jì)費(fèi) 目標(biāo)成本 2 施工圖設(shè)計(jì) 每 M2鋼筋含量、每 M2砼含量 3 設(shè)計(jì)變更 變更造價(jià)比率 ≤3% 4 園林環(huán)境費(fèi) 每 M2園林環(huán)境費(fèi)、總成本 目標(biāo)成本 設(shè)計(jì)過程中的成本管理 通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是： 專題調(diào)研 — 設(shè)計(jì)任務(wù)書 — 方案設(shè)計(jì) — 施工圖任務(wù)書 — 施工圖設(shè)計(jì) — 圖紙會(huì)審 。 ，包括完成對(duì)設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)評(píng)審， 甲方通過經(jīng)濟(jì)評(píng)審認(rèn)為乙方的設(shè)計(jì)成果達(dá)到限額設(shè)計(jì)及限限額指標(biāo)的要求后，才按每階段的設(shè)計(jì)成果付款。 ，應(yīng)與甲方一起對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計(jì)算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。 ，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙方的施工圖進(jìn)行同模型、同條件的計(jì)算復(fù)核。 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)、且范圍大于 6%的，乙方除應(yīng)在工程實(shí)施前 20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計(jì)承包方須做經(jīng)濟(jì)性分析及評(píng)估，設(shè)計(jì)調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。/㎡ 鎮(zhèn)江莊泉項(xiàng)目鋼筋混凝土要求 （詳見表 、表 ），則按以下原則執(zhí)行： 當(dāng)實(shí)際成果大于限額指標(biāo)，且范圍不超過 3%的，可不予以調(diào)整。/㎡ 33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≦ 62kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≦ 179。/㎡ 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風(fēng)、其中，小高層、高層還包含有發(fā)電機(jī)、室內(nèi)智能化、 電信、電視。/㎡ 地下室（不含人防） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≤130kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≤179。/㎡ 18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≤54kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≤179。在施工圖紙會(huì)審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)，甲方有權(quán)要求乙方對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以達(dá)到限額指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。乙方必須編制真實(shí)準(zhǔn)確完整的方案階段成本匡算書、擴(kuò)初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、鋼筋砼含量等單項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。 。 ，并對(duì)其完整性、正確性及真實(shí)性負(fù)責(zé)，具體范圍及要求詳見各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書。 、概算書應(yīng)有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。若提交設(shè)計(jì)成果文件不包括概算書，則視為設(shè)計(jì)成本文件不完整。 。 前提：要有準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃、目標(biāo)成本控制要求。這個(gè)階段目標(biāo)成本的設(shè)定對(duì)定位有絕對(duì)的影響。而項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。 二、設(shè)計(jì)階段成本的控制和我司現(xiàn)階段執(zhí)行情況的簡(jiǎn)要匯報(bào) 一、設(shè)計(jì)階段成本控制的設(shè)置 項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，據(jù)現(xiàn)在很多資料的分析，影響項(xiàng)目投資最大的階段是項(xiàng)目定位和前期總體規(guī)劃，本階段影響項(xiàng)目投資因素占到 60~65%，單體設(shè)計(jì)到施工圖，占到 10~15%，施工階段，通過加強(qiáng)管理，改進(jìn)技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性 5~10%。 ? 銷售費(fèi)用控制 在銷售環(huán)節(jié)中采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況，合理控制銷售費(fèi)用。 ? 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，同政府力爭(zhēng)一些優(yōu)惠政策，以降低成本。 4. 施工階段成本控制 —— 組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同 等方面進(jìn)行控制 ? (1) 主要是過程監(jiān)控，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本控制； ? (2) 認(rèn)真組織做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作； ? (3) 控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證 ——對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；嚴(yán)控施工現(xiàn)場(chǎng)簽證流程； ? （ 4）繼續(xù)通過設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約造價(jià)的可能性； ? (5) 強(qiáng)化施工合同和索賠的管理； 1) 材料設(shè)備供應(yīng)（甲供）的及時(shí)，屬于甲