【正文】 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 1 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項目策劃報告（二）中國 臨汾北京新港地產(chǎn)投資顧問公司西元二零零伍年捌月臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 2 目 錄 ..........................................................................3 定位背景及思路 ..................................................................3 項目定位 ........................................................................4 目標消費群體定位 ...............................................................11 功能布局及業(yè)態(tài)比例初步建議 .....................................................16 檔次定位 .......................................................................18 商戶組合策略 ...................................................................23 目標商戶 .......................................................................35 主力商戶的位置及確定 ...........................................................36 經(jīng)營模式定位 ...................................................................37 商場鋪位的間隔建議 ............................................................437．項目銷售收益 ....................................................................45 項目租賃分析 ........................................................................46 項目租金定位 ...................................................................47 項目租金收益： .................................................................51 物業(yè)外觀設計建議 ...............................................................55 角落位置及空間使用 .............................................................60 獨立店鋪設計建議 ...............................................................718．本項目營銷分析 ......................................................................73 營銷方案建議 ...................................................................73 招商策略 ............................................................................75 第一階段 初步推廣工作 .........................................................76 第二階段 全面推廣工作 ..........................................................77 第三階段 落實商戶進駐商場 .....................................................78 第四階段 交付使用及試業(yè)工作 ....................................................799．銷售策略 ............................................................................80 推廣時機 ............................................................................83 公開認購原則 ........................................................................83 推廣渠道 ............................................................................8610 我們的營銷主張 .......................................................................87 廣告策略 ......................................................................87 大營銷戰(zhàn)術(shù)的創(chuàng)新 9812．商場零售管理 ......................................................................10313．商場物業(yè)管理 ......................................................................10414．廣告包裝方案 ......................................................................105臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 3 定位背景及思路? 定位背景? 項目整體規(guī)劃、設計未最終定稿；? 項目位于臨汾市南部新區(qū)，是城市未來發(fā)展主要方向；? 項目所在區(qū)域是新規(guī)劃的區(qū)域，目前尚屬起步階段，大量項目都在規(guī)劃、建設中，目前缺乏人氣和商業(yè)氣氛，但未來發(fā)展前景十分樂觀。? 定位思路? 臨汾市人口結(jié)構(gòu)及臨汾市商業(yè)現(xiàn)狀分析；? 現(xiàn)代人“一站式”購物特點及零售業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢；? 傳統(tǒng)的購物場所在業(yè)態(tài)組合上及產(chǎn)品豐富程度上都有限；? 引導臨汾市民的全新購物消費理念；? 將項目建成臨汾標志性商業(yè)建筑；? 將 特 定 的 人 文 景 觀 、 歷 史 古 跡 與 零 售 消 費 場 所 有 機 結(jié) 合 ， 為 消 費 者 所 歡 迎 。? 定位依據(jù)? 項目本身規(guī)劃條件；? 臨汾市消費者調(diào)查結(jié)果；? 臨汾商業(yè)調(diào)查及競爭對手的調(diào)查結(jié)果；? 超市、特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強人氣聚集力；? 綜合性的購物廣場應考慮各種業(yè)態(tài)及各種年齡層消費者的需求；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 4 ? 零售業(yè)態(tài)租金回報較餐飲、娛樂高，但零售業(yè)態(tài)需要餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)的人流支持，所以兩方面比例適當；? 各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平；? 實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。 項目定位? 項目定位的總體目標基于上述原因，本項目總體目標為：構(gòu)建臨汾市一個集國際名品視窗（國內(nèi)一線、國內(nèi)二線） 、休閑購物、文化娛樂為一體的綜合性購物廣場。以“休閑消費、餐飲娛樂”為概念，將各類自然景觀、人文景觀、歷史文化與購物消費有機融合為一體，使消費者在本項目內(nèi)即可體驗到購物、休閑消費的樂趣，在輕松、愉快的環(huán)境中購物消費。? 項目定位的構(gòu)成一個項目的成功，跟準確的定位是密不可分的，而一個商場定位不是單一的，它是由其它幾個細分定位組成的，構(gòu)成一個完整的商場定位。如圖所示:圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 5 建筑規(guī)模定位目標市場定位特色定位經(jīng)營方式定位業(yè)態(tài)定位功能定位形像定位商場定位? 目標市場定位目標市場定位可分為區(qū)域市場定位及消費群定位。區(qū)域市場定位：根據(jù)市場調(diào)查及臨汾城市的輻射能力，本項目的目標區(qū)域市場為以臨汾市為中心，周邊城鎮(zhèn)為輔助，國內(nèi)外等其它為補充。? 臨汾市轄區(qū)、 臨汾市周邊霍州地區(qū)、侯馬地區(qū)、運城地區(qū)等，兩小時交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 6 ? 國內(nèi)城市及海外，主要以游客、商務人士為主。商圈輻射臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 7 ? 功能定位現(xiàn)代商場已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂購物消費已成為一種趨勢。隨著城市節(jié)奏的加快，人們在購物的行為上，也有所改變， “一站式”的購物成為大多數(shù)消費者所選擇的消費因素之首；因此，購物場所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ徫锏男枨蟀l(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂、飲食等各方面的要求。目前或以后的購物廣場不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購物廣場不再是單純的商品交易，而且將生活的空間也搬進了商場。基于此，以體現(xiàn)現(xiàn)代購物中心的特點，本項目將幾大功能融為一體：購物功能本項目休閑功能 娛樂功能 服務功能 旅游功能? 形像定位本項目所在區(qū)域是未來臨汾市發(fā)展的中心，政府予了很高的期望值，本項目實際上也是這個城市的亮點工程。為配合項目達到外部客觀要求，以及結(jié)合消費群、經(jīng)營者的特征與習性，本項目在形像上一定要具有一個新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中。通過塑造商場的整體形象，打造臨汾購物新時尚。圖表 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 8 商場的形象主要通過三方面來表現(xiàn)：商場的建筑規(guī)劃設計：如建筑外觀、人流組織、內(nèi)部柱網(wǎng)跨度、結(jié)構(gòu)影響及調(diào)節(jié)可行性、樓層高度、機電功能配置、顏色等；商場購物氣氛：如內(nèi)部購物環(huán)境布局設計、宣傳感染、櫥窗設計等；商場的經(jīng)營管理：如商品價格、質(zhì)量、服務、物業(yè)管理及推廣、促銷策略等。? 經(jīng)營方式的定位根 據(jù) 企 業(yè) 實 力 實 際 情 況 、 經(jīng) 營 目 標 、 承 受 風 險 能 力 等 因 素 考 慮 ， 建 議 項 目 以招 租 為 主 ， 銷 售 、 聯(lián) 合 經(jīng) 營 管 理 為 輔 的 三 種 方 式 進 行 。 主 要 考 慮 因 素 ： 銷 售 可 以快 速 回 收 項 目 投 資 資 金 ， 有 效 運 用 到 下 一 個 項 目 中 去 ； 招 租 作 為 長 期 投 資 ， 可以 提 高 收 益 ， 降 低 經(jīng) 營 風 險 ； 聯(lián) 合 經(jīng) 營 管 理 保 證 商 場 經(jīng) 營 的 持 久 性 ， 以 及 保 證項 目 收 益 的 效 果 。? 業(yè)態(tài)定位本項目以綜合購物中心概念定位。因為它不僅僅是一種全新的商業(yè)模式，也體現(xiàn)了未來城市新區(qū)商業(yè)功能的完善及現(xiàn)代人的生活方式，不但可以搶占市場的空白，同時將生活的空間融入本項目內(nèi)，滿足消費者一站式的消費需求。從檔次定位上目前主要以中檔（臨汾地區(qū)）為主，將來隨著市場的變化產(chǎn)品檔次將由中檔向中高檔趨勢發(fā)展。在業(yè)態(tài)