【正文】 廣安《星河商業(yè)城》企劃文本 AA 級(jí) 星河商業(yè)城 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃方案 圣爾澤 (重慶 )地產(chǎn)管理咨詢(xún)有限公司 慶 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 2 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 3 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 目 錄 第一章 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策劃 一、營(yíng)銷(xiāo)總體策略 二、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針 三、 銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃 五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格 六、宣傳策略及媒 介組合 第二章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 市場(chǎng)計(jì)劃 一、總體思路 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 4 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 二 、企劃核心 三、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 第三章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)組織及銷(xiāo)售執(zhí)行 一、營(yíng)銷(xiāo)組織構(gòu)建及運(yùn)行 二、銷(xiāo)售組織管理 三、經(jīng)營(yíng)工作流程 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 一、推廣經(jīng)營(yíng)定位與密碼 二、推廣十大賣(mài)點(diǎn) 三、促銷(xiāo)及公關(guān)計(jì)劃 四、媒介建議 五、推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 5 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 企 劃 概 要 兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日益發(fā)展成熟的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售中，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃就必須做到位，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo) 策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中的重要性顯得越來(lái)越重要。 星河商業(yè)城項(xiàng)目是廣安電力集團(tuán)建筑公司繼成功開(kāi)發(fā)星河明苑等項(xiàng)目之后的又一精品物業(yè)，她將成為廣安城南區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。 星河商業(yè)城座落于廣安南部城區(qū)的思源廣場(chǎng)旁，是廣安電力集團(tuán)建筑公司新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地 7000 平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高 4 層）組成，總建筑面積約為 15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為 1500 多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約 8500 平方米，塔樓建筑面積約6500 余平方米。 項(xiàng)目總投資約 1800 萬(wàn)元。 經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目性質(zhì)初步確定為現(xiàn)代化的多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)策劃方案對(duì)本項(xiàng)目作了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析， 形成了對(duì)本項(xiàng)目的著重星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 6 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都作了全局性和可操作性的論述。 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 7 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 第一章 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策劃 一、營(yíng)銷(xiāo)總體策略 仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位的營(yíng)銷(xiāo)策略的運(yùn)用，極大地 提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升公司形象及項(xiàng)目形象。 概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“六個(gè)一”： 樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴、占領(lǐng)一片南部市場(chǎng)。 二、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針 根據(jù)本項(xiàng)目“六個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬定本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 8 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 充實(shí)。 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè) 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購(gòu)物，穩(wěn)定性回報(bào) 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪 休閑式商業(yè) 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚 “ 創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購(gòu)物 ” ，不喜歡傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物的環(huán)境壓抑與約束，也不甘于在商場(chǎng)里延續(xù)傳統(tǒng)的購(gòu)物方式，他們年輕新銳，有自己的個(gè)性，愿意體驗(yàn)休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。因此，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)和休閑式購(gòu)物在廣安是一個(gè)較前衛(wèi)的市場(chǎng)。 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)來(lái)引導(dǎo)和營(yíng)造，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在啟動(dòng)的一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。 占領(lǐng)一片南部市場(chǎng)：作為這一全新空白市場(chǎng)的開(kāi)創(chuàng)者和先行者，在實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)風(fēng)暴的同時(shí) 樹(shù)立本項(xiàng)目在這一市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 9 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 三、 銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 銷(xiāo)售（招商）目標(biāo)： ? 可銷(xiāo)售面積 主題商場(chǎng)（ 層） 約 7000 m2 塔樓住宅（ 4層） 約 40 戶(hù)，約 6000m2 ? 招商商場(chǎng) （ 層） 約 8500 m2 目標(biāo)分解 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)期內(nèi) 主題商場(chǎng) 銷(xiāo)售 2800 m2 40％ 主題 商場(chǎng)招商 1000 m2 12％ ? 強(qiáng)銷(xiāo)期 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 10 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 主題商場(chǎng) 銷(xiāo)售 2800 m2 40％ 主題商場(chǎng)招商 3000 m2 35％ ? 銷(xiāo)售鞏固期 主題商場(chǎng) 銷(xiāo)售 1400 m2 20％ 主題商場(chǎng)招商 4500 m2 53％ 四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃 第一階段（開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月）： 蓄勢(shì)導(dǎo)入期 本階段的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)是：完成銷(xiāo)售前期的所有準(zhǔn)備工作；向公眾闡述“休閑式商業(yè)地產(chǎn)”的獨(dú)特概念以及“財(cái)富商鋪，穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念；聯(lián)合媒體和周邊開(kāi)發(fā)商進(jìn)行區(qū)域造勢(shì)，吸引眼球關(guān)注南部城區(qū)的星河商業(yè)城；有效完成星河品牌從星河明苑到星河商業(yè)城項(xiàng)目的嫁接和拓展；樹(shù)立本項(xiàng)目作為南部開(kāi)發(fā)區(qū)中心的現(xiàn)代化休閑商業(yè)的形象定位。這一階段通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段可以積累相當(dāng)客戶(hù)。 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 11 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 第二階段（開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月）：強(qiáng)勢(shì)推廣期 本階段的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)是：繼續(xù)不斷強(qiáng)化本項(xiàng)目的財(cái)富商業(yè)地產(chǎn)的投資理念；圍繞項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)概念和理念，系統(tǒng)展示本 項(xiàng)目的質(zhì)素特點(diǎn)；強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的系列優(yōu)勢(shì)資源和巨大升值空間，為投資者作出理性訴求。這一強(qiáng)勢(shì)推廣期，由于前期積累客戶(hù)，以及借助開(kāi)盤(pán)和房交會(huì)，將迎來(lái)銷(xiāo)售的首個(gè)開(kāi)門(mén)紅銷(xiāo)售高潮。這半年時(shí)間力爭(zhēng)完成項(xiàng)目銷(xiāo)售的40％。 第三階段（開(kāi)盤(pán)三月到半年）：形象展示期 項(xiàng)目逐步進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房（商業(yè)部分），該階段的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)是：做好工程形象和管理服務(wù)形象的良好展示；舉辦針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的系列培訓(xùn)講座及其它與商業(yè)地產(chǎn)、休閑購(gòu)物的宣傳和促銷(xiāo)活動(dòng)；做好商業(yè)經(jīng)營(yíng)的招商工作。這一階段開(kāi)始由于二階段的熱銷(xiāo)會(huì)出現(xiàn)階段性的平穩(wěn)期，但由于前面老客戶(hù)的口碑以及各項(xiàng) 形象進(jìn)度的完善，將迎來(lái)本項(xiàng)目的第二個(gè)銷(xiāo)售高峰期。力爭(zhēng)完成項(xiàng)目銷(xiāo)售的 30％，累計(jì)完成 70％。 第四階段（開(kāi)盤(pán)一年）：銷(xiāo)售掃尾期 這一階段主要以客戶(hù)服務(wù)和招商活動(dòng)促銷(xiāo)為主，把“財(cái)富商業(yè)地產(chǎn)”和“休閑購(gòu)物”的概念以及“商業(yè)地產(chǎn)投星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238 第 12 頁(yè) 共 59 頁(yè) 電話： 023 62943085 626064396 傳真： 02362943096 Email: 資是財(cái)富的搖籃”的理念確實(shí)在各種服務(wù)和活動(dòng)中得到進(jìn)一步演繹和體現(xiàn)。另外營(yíng)銷(xiāo)工作比較重要的是妥善處理好尾盤(pán)價(jià)格策略。這一階段力爭(zhēng)完成 25％的銷(xiāo)售。 星河 商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 圣爾澤（重慶）地產(chǎn)管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 地址：重慶市南坪西路 3 號(hào)商業(yè)大廈 238